5-7 giugno 2012

di Anna Maria Liggeri, architetto

Il Salone EIRE conserva sempre il suo fascino. Entrandovi, in questo periodo di crisi, si vive la sensazione che doveva provare il cugino Gastone nei confronti del povero Paperino: ci si sente molto fortunati e, camminando lungo gli stand, si percepisce la sensazione di essere abbracciati e concupiti dal lusso e dal capitale.
Il Salone dimostra con i numeri il suo appeal: 454 protagonisti (enti e società specializzate in tutta la filiera del settore, con una significativa partecipazione internazionale), un centinaio di investitori internazionali e 349 giornalisti accreditati. Cifre affiancate da quelle inerenti al pubblico: più di 10.000 visitatori in tre giorni. Gli appuntamenti tra gli investitori e i portatori delle opportunità sono stati presentati nel book digitale “The Best of Italy”, sono stati circa 180. E ancora si citano i: 79 convegni ed eventi negli stand.

Un discreto numero di tali convegni è stato dedicato al tema del Housing Sociale analizzato e studiato con angolazioni e sensibilità differenti, dall’occhio attento del developer, alla delicatezza sociale e femminile delle studiose di AREL- Associazione Real Estate Ladies, alla concretezza dei manager di Cassa Depositi e Prestiti e delle altre SGR coinvolte.

Alle SGR, in particolare, è stato dedicato l’incontro inerente ai bandi per la selezione dei futuri Gestori dei nuovi Fondi sociali del Trentino e della Sardegna. L’obiettivo delineato nel corso del Convegno era quello di spiegare i criteri selettivi adottati per l’individuazione delle SGR da incaricare per dell’istituzione e la gestione dei rispettivi Fondi.

Trento per l’Housing Sociale

Luca Comper (Dirigente Servizio Politiche sociali e abitative Provincia Autonoma di Trento) ha illustrato la genesi del progetto di istituzione del Fondo. Il punto di start è stato l’approvazione in gennaio della Giunta provinciale - su indicazioni del suo Presidente Lorenzo Dellai e dell'assessore alle Politiche sociali e abitative Ugo Rossi - del Progetto di un Fondo immobiliare nel campo dell'housing sociale in Trentino (in sigla Fhst), elaborato da Tecnofin Trentina con il supporto di Cassa Depositi e Prestiti, in collaborazione con gli uffici del Servizio politiche sociali e abitative e della Direzione Generale della Provincia.

L'obiettivo, in questa prima fase, è l'acquisizione e/o la realizzazione di 500 alloggi a canone moderato sul territorio provinciale, per un investimento complessivo stimato in 110 milioni di euro; in prospettiva si prevede di realizzare fino a 2.000 alloggi. Questi saranno destinati a quella fascia "media" di cittadini che non ha i requisiti necessari per accedere all'edilizia residenziale pubblica, ovvero agli alloggi Itea, (Istituto Trentino Ediliza Abitativa) ma che non è nemmeno in grado di "affrontare" i canoni vigenti sul libero mercato: parliamo di coloro che hanno una condizione economico-patrimoniale ai fini Icef (si tratta di un indicatore di calcolo che serve per determinare lo “status economico" di un nucleo famigliare). Il calcolo tiene conto non solo del reddito e del patrimonio-fabbricati o terreni di proprietà e investimenti finanziari es. conto corrente ecc.- ma anche della composizione del nucleo famigliare per numero, età, grado di parentela e soprattutto considerando anche le spese sostenute -spese mediche, tasse, interessi sul mutuo,contributi, affitto della casa –

Grazie all'indicatore ICEF si può giungere a una serie di prestazioni assistenziali e agevolazioni tariffarie, compresa nell’intervallo con valore minimo 0,18 valore massimo 0,39, che corrisponde indicativamente, per un nucleo familiare composto da 3 persone a una fascia compresa circa fra i 18.000 e i 40.000 euro; qui rientrano in particolare i giovani e le giovani coppie che intendono affrancarsi dai nuclei familiari di origine e creare una nuova famiglia. Il canone mensile di base di questi alloggi sarà dunque inferiore a un 30% circa rispetto a quello di mercato.

L'obiettivo è offrire una risposta al disagio abitativo espresso dai nuclei familiari appartenenti alla fascia reddituale "media", che vedono ridursi progressivamente, per effetto della grave crisi economica che stiamo vivendo tutti, il loro potere d'acquisto, avendo così bloccato l’accesso al libero mercato delle locazioni. Il progetto potrà inoltre assumere un ruolo significativo in termini di sostegno nel settore edile, un comparto che in questi anni sta soffrendo più di altri la pesante congiuntura economica in atto. Per il raggiungimento di tale obiettivo sono state previste modalità di forte accelerazione degli interventi che consentano di anticipare da parte della Provincia l'elaborazione in breve tempo di un piano di acquisizione di alloggi già disponibili sul mercato.

Gli investimenti resi possibili dal Fondo saranno realizzati su tutto il territorio provinciale, tenendo conto delle indicazioni fornite dalla Provincia autonoma di Trento sul fabbisogno abitativo, con particolare riguardo alle necessità dei comuni ad alta tensione abitativa.

Per quanto riguarda i quotisti è previsto che al Fondo possano partecipare soggetti sia pubblici che privati. Oltre alla Provincia che, insieme al Fondo Investimenti per l'Abitare (F.I.A.) gestito da Cassa depositi e prestiti SGR, che deterrà la maggioranza delle quote, è prevista anche una presenza di investitori qualificati, quali gruppi bancari, compagnie assicurative, fondi previdenziali, società finanziarie.

Il Relatore ha affermato che aldilà degli apporti di carattere finanziario sono previsti anche terreni e/o fabbricati già esistenti; questi ultimi potranno essere conferiti da enti pubblici e imprese di costruzione che riterranno opportuno valorizzare le proprie proprietà immobiliari in un'ottica di Housing Sociale.

Il Fondo avrà una durata di 25 anni e sarà sostenuto da un contributo della Provincia autonoma di Trento a titolo di compensazione per l’erogazione del servizio di interesse economico generale riconosciuto in misura non superiore a quanto previsto dalla normativa comunitaria in materia di aiuti di Stato.

E’ importante sottolineare che, con questo provvedimento, la Giunta intende promuovere la costituzione del Fondo ma che vi sarà un successivo provvedimento ad individuare, mediante procedura ad evidenza pubblica, la società di gestione del risparmio che dovrà concretamente istituire e gestire il Fondo immobiliare.

Con il provvedimento adottato , in particolare, la Giunta detta i criteri di partecipazione e gestione del Fondo immobiliare e i criteri e modalità di cessione in proprietà degli alloggi; le caratteristiche degli immobili conferibili al Fondo (la priorità sarà data a quelli ubicati all'interno dei dodici comuni ad alta tensione abitativa ed a quelli in legno), nonché i criteri per la concessione dei contributi a titolo di compensazione per l'erogazione del servizio d'interesse economico generale.

La Sardegna per l’Housing Sociale

La Regione Sardegna ha dato vita con la creazione di un Fondo regionale dedicato all'Housing Sociale conformandosi così al modello nazionale e al Piano di edilizia abitativa. A questo scopo la Regione Sardegna ha impegnato 12 milioni di euro e sta promuovendo la partecipazione della Fondazione Banco di Sardegna con anche Cassa depositi e Prestiti Investimenti SGR che contribuirà con una quota pari al 40% alla disponibilità del Fondo immobiliare.

Barbara Foddis ( Funzionario Regione Sardegna) ha spiegato che la Regione ha dato il suo assenso a sedici progetti pilota elaborati da altrettanti Comuni sardi, dalle cooperative edilizie e da imprese di costruzione per un totale di 185 milioni di euro di investimento complessivo di cui il 30% provenienti da investimenti privati.

I ventidue Comuni che hanno presentato il progetto e sono risultati ammissibili al finanziamento (alcuni accorpando le proposte in una cordata) mostrano un fabbisogno abitativo è di 3868 alloggi.

I progetti ammessi non riescono però a soddisfare il fabbisogno abitativo : sono localizzati ad Alghero, Quartu Sant'Elena, Sassari, Oristano, Carbonia, Cagliari, Bosa, Pau, Tempio Pausania, per citarne alcuni. In particolare, entrando nel vivo dei singoli interventi, il Comune di Cagliari ha presentato un progetto per 250 alloggi (contro un fabbisogno di 866 unità immobiliari) per un intervento che costa complessivamente 54,8 milioni di euro (15 milioni di risorse pubblico–private e altri 39 milioni di richiesta al Fondo immobiliare regionale). Un altra realizzazione degna di nota è quella presentato da Res Investments a Oristano per la realizzazione di 110 alloggi contro un fabbisogno di 150. Il costo del progetto è di 25,5 milioni (5 milioni pubblici–privati e 20 milioni chiesti al Fondo).

Meno "ambizioso" il progetto per Sassari presentato dalla cooperativa Ope, dal Comune e da AREA (Azienda regionale per l'edilizia abitativa) prevede una copertura di 85 alloggi, contro i 1213 che sarebbero necessari. Il costo dell'opera è di quasi 13,7 milioni di cui 11,9 richiesti al Fondo e 1,7 milioni messi a disposizione da risorse pubblico–private.

Da parte sua la Regione investe 12 milioni di euro, e conta di incassare anche una sottoscrizione da parte della Fondazione Banco di Sardegna.

La Relatrice avviandosi alle conclusioni pone l’accento sulla politica di gestione della "cassa" per l’ Housing Sociale normata in un documento elaborato dalla Regione.

Non trascurabile infine l’iniziativa di un bando pubblico per la selezione della SGR che istituisce il Fondo (con denaro regionale e partecipazione da parte del Fondo investimenti per l'abitare). In capo al Fondo le funzioni di selezione e realizzazione degli interventi di Housing Sociale, nonché la vendita e la locazione (anche con patti di futura vendita) degli alloggi costruiti o recuperati.

Il Business Plan dell’Housing Sociale

Il Convegno intitolato “Il Business Plan dell’Edilizia privata sociale” si è svolto in data 5 giugno 2012 è stato organizzato da CDPI Cassa Depositi Prestiti SGR, la Società che gestisce il Fondo Investimenti per l’Abitare, il Fondo Immobiliare Nazionale dedicato al Housing Sociale.
Il team di CDPI SGR ha esposto il metodo in cui si valutano gli interventi, specificando le loro metodologie di analisi di valutazione della sostenibilità economica e finanziaria dei progetti. Dopo un’introduzione su come si strutturano le iniziative sono state analizzate le singole voci di costo e di ricavo del Business Plan.
CDPI per ogni singola proposta progettuale di Housing Sociale svolge un'attività di istruttoria tecnica comprendente un’analisi di conformità, sostenibilità e fattibilità dell'iniziativa, secondo una procedura articolata in diverse fasi. La prima fase di analisi riguarda principalmente il veicolo di investimento proposto (e cioè la Società di Gestione del Risparmio e Fondo gestito o altro veicolo), con analisi dello stesso e, eventualmente, del gruppo societario di appartenenza. Nella prima fase di istruttoria potranno venire anche analizzati i progetti immobiliari individuati dal veicolo quali opportunità di investimento nel loro stato di sviluppo. Durante tale fase, CDPI SGR verifica la conformità generale del progetto con le politiche e i criteri di investimento del FIA. Successivamente alla prima fase istruttoria, CDPI SGR può assumere una delibera di impegno preliminare alla sottoscrizione, mediante la quale verrà assunto, per una durata determinata, un impegno massimo di investimento nel Fondo locale o altro veicolo proposto (delibera plafond). L'impegno di CDPI SGR, in questa fase preliminare, non ha natura vincolante. Nelle fasi successive, verranno analizzati i progetti di investimento immobiliare dei Fondi o dei veicoli target, attraverso specifiche due diligence di tutte le componenti rilevanti (e cioè legali, societarie, finanziarie, fiscali, tecnico-urbanistico-catastali, ambientali e gestionali delle singole iniziative).
Qualora venga riscontrato un esito positivo ove previsto, del FIA, CDPI Sgr potrà decidere di investire le risorse del FIA nelle specifiche iniziative.
Ai fini di una manifestazione di interesse finalizzata all’avvio di un’istruttoria da parte di CDPI SGR, è necessario che il soggetto proponente trasmetta una proposta formale di investimento, in un Fondo immobiliare target, istituito o da istituire, e dedicato ad investimenti in edilizia privata sociale, con indicazione dell’ammontare obiettivo di raccolta del patrimonio e, conseguentemente, della quota di partecipazione attesa dal Fondo Investimenti per l’Abitare.
Sulla scorta delle istruttorie svolte e dei primi investimenti del Fondo è oggi possibile comporre un benchmark delle iniziative e definire delle buone pratiche.
Marco Sangiorgio (Direttore Generale di CDPI), ha riportato alcuni dati tratti dall’Osservatorio sull’abitare Sociale in Italia, in Italia, le famiglie proprietarie di casa rappresentano il 75% del totale, vale a dire 16,9 milioni, mentre quelle in affitto sono 4,7 milioni, il 18,9% , inoltre, il numero dei nuclei familiari in cui il costo per la casa, mutuo o affitto, supera il 30% del reddito è stimato in 2,4 milioni. Cifre che pesano sul bilancio familiare e che creano serie difficoltà esistenziali sia per le famiglie numerose, le giovani coppie e le monogenitoriali. Non ultima la famosa “generazione mille euro” che non può permettersi di destinare gran parte dello stipendio per un mutuo o un affitto onerosi, le cifre parlano chiare una massa di sette milioni di persone fra i 18 e 34 anni.

La crisi finanziaria che ha investito il nostro Paese ha provocato un’emergenza abitativa sempre più accentuata, cui però rispondono politiche abitative pubbliche sempre più deboli e limitate. Così si è formata una fascia intermedia che non può accedere ai bandi per le case popolari, ma è al contempo troppo poco abbiente per permettersi abitazioni con prezzi di mercato. Lo sviluppo di progetti di edilizia sociale, si adatta a questa fascia di persone. Secondo uno studio sul mercato immobiliare lombardo proposto da Cresme e Ance Lombardia lo scenario delle famiglie nel periodo 2010-2019 nella regione, sarà così formato: delle 935.000 nuove famiglie alla ricerca di alloggio, poco più del 40% sarà in grado di avere accesso al libero mercato, un altro 42,5% si dovrà orientare all’affitto o ai programmi di edilizia agevolata, mentre circa 162.000 saranno costrette a rivolgersi al segmento sociale, pari al 17,5% circa del totale. “Housing Sociale” significa, quindi, canoni di locazione inferiori al livello di mercato che non superino il 25-30% dello stipendio.

Una nota a margine al Convegno riguarda il matrimonio avvenuto fra CDPI e Fondazione Housing Sociale, la cerimonia è stata resa possibile anche dal cambio delle "regole del gioco" dell'edilizia privata sociale. Si rammenta la norma di legge (attesa nel piano città annunciato dal governo) che consente a CDP Investimenti SGR di salire al 60% nell'equity dei Fondi locali, superando l'attuale tetto del 40 per cento. Tale prescrizione faciliterà sia l'avvio delle iniziative, grazie al maggiore cash fornito da CDP, correggerà l'effetto moltiplicatore degli investimenti. Se infatti i due miliardi di CDP significavano un investimento finale di 5 miliardi nell'edilizia, la nuova norma finirà con il ridimensionare quest'ultimo valore (anche in termini di alloggi). Un esempio: restringendo il campo all'attuale disponibilità residua di circa 1,55 miliardi del maxi-Fondo, il coinvolgimento della SGR sarà al 60% dei Fondi locali, si tradurrebbe in un volume complessivo di quasi 2,6 miliardi. Citando Marco Sangiorgi, “Sergio Urbani è il santone dell’housing sociale in Italia, Codirettore della SGR di CDPI con delega sulla strategia e le relazioni istituzionali.”

I primi effetti del cambio di marcia sono emersi durante il Convegno, in particolar modo nell’aumento delle realizzazioni e nell’analisi dei Business Plan.

Gregorio Ott (Team Investiment CDPI SGR ex Core Business Fondazione Housing Sociale) ha presentato alcune logiche del Business plan negli interventi di Housing Sociale che hanno le stesse logiche della finanza etica, analizzando i rischi correlati agli investimenti e al rendimento ha chiarificato la massimizzazione dell’investimento a parità di rischio.

Livio Cassoli (Team Investment ex Core Business Fondazione Housing Sociale) ha spiegato l’attenzione del mondo bancario verso le operazioni di Housing Sociale.

«La nostra idea sarà sempre quella di chiedere alle banche un contenuto livello d’indebitamento, i fondi per legge hanno già un limite del 60%, per legge noi lavoriamo anche su quote più basse al 50% ma si può fare anche una definizione qualitativa dove allocare questo debito. Se nel mix abitativo del progetto abbiamo una vendita a breve o termine ed una locazione a lungo termine possiamo fare in modo che il livello del debito viene pagato da quest’ultima, e il rimborso è garantito dalle vendite». Il Relatore prosegue affermando che in questo caso abbiamo così un doppio binario di sicurezza, i costi vengono supportati dalle locazioni a lungo termine, le rendite dalle vendite. Occorre ridare alle famiglie la possibilità di avere accesso al credito del resto è pur vero che non può esistere Business Plan che non tengo conto della vendita degli appartamenti.
Un ruolo che va diffondendosi è l’integrazione dei Fondi, se l’immobile rientra in tutti i parametri del Housing sociale si può inserire il debito e l’immobile nel Fondo questo crea un rafforzamento della posizione bancaria.
Anche all’interno di un intervento di Housing sociale è importante capire la tipologia di prodotto che si vuol offrire. Questa comprensione consente di operare il massimo rendimento ottenibile che risente della percentuale del mix se è vendita convenzionata immediata, se è a locazione con riscatto, o a medio termine fino a giungere alla locazione permanente questi parametri sono cruciali per il business plan. Occorre anche pensare che vi siano dei rapporti di rendita differenziali comparati al mix.

Livio Cassoli conclude dichiarando che vorrebbe ricordare che il Sistema Integrato di Fondi immobiliari, di cui il FIA è il perno, riguarda una delle sei linee del Piano Casa. Attualmente, CDPI SGR, per conto del FIA, ha assunto 15 delibere di investimento preliminari per circa 500 milioni di euro, in 15 Fondi immobiliari, gestiti da nove SGR. In nove di questi Fondi, gli investimenti sono stati deliberati in via definitiva, per un ammontare di 200 milioni di euro, in 34 progetti immobiliari. Il patrimonio a tendere dei Fondi target è di circa 1,2 miliardi di euro e, considerando anche la leva finanziaria prevista, ammonterebbe a circa 1,6 miliardi di euro. Pertanto, qualora tutte le delibere preliminari si trasformassero in definitive, si realizzerebbero oltre 10.000 alloggi sociali e altri investimenti immobiliari in funzioni compatibili. In aggiunta, la Società -come ha ben illustrato nel suo sito internet -dispone di una pipeline di una ventina di ulteriori iniziative, ubicate anche al Sud, che potrebbe comportare la realizzazione di un numero di alloggi sociali simile a quello sopra indicato per le delibere preliminari.

AREL e il Social Housing

Il tema dell’abitare sociale è stato oggetto del workshop organizzato da AREL. Associazione Real Estate Ladies..
Francesca Zirnstein (Director presso Scenari Immobiliari, e Presidente AREL Associazione Real Estate Ladies), ha introdotto il momento di lavoro spiegando quanto il termine Housing Sociale sia lontano da quello di edilizia residenziale e popolare, presentando Angela Airoldi (Responsabile Area economia urbana e immobiliare del Certet – Bocconi e collaboratrice del gruppo Clas), che è intervenuta sul tema “monitoraggio”.

La Relatrice ha affermato che « La classificazione degli interventi di Housing Sociale è stato un lavoro impegnativo perché c'è ancora una discreta difficoltà a capire di cosa si tratta, confondendoli con le categorie appartenenti all’insieme dell'edilizia sovvenzionata e pubblica. Al tempo stesso, alcune categorie di edilizia che per noi sono Housing Sociale per altri non lo sono. Come nel caso dei collegi universitari definiti da alcuni strutture universitarie anche se non è così perché la gestione è affidata ad altri». L'obiettivo del monitoraggio è quello di fornire agli operatori un servizio di informazione e formazione sempre più ampio e di qualità, insieme alla possibilità di avere un quadro costantemente aggiornato dei progetti realizzati, in fase di realizzazione, in fase embrionale ma non solo.

Grazie all'Osservatorio è possibile analizzare e confrontare i tempi ed essere avere un informazione tempestiva inerente alle procedure, ai finanziamenti, all'accesso ai Fondi, inoltre lo studio del materiale catalogato consente di conoscere i costi di costruzione e le buone pratiche di risparmio su immobili che, in ogni caso, devono garantire alti standard qualitativi.

L'idea è però anche quella di stimolare la pubblica amministrazione a collaborare con i privati sul tema, man mano che cresce la conoscenza dei fabbisogni latenti e futuri della popolazione, in funzione delle fasce sociali e delle aree geografiche interessate. Ma proprio il rapporto con gli enti pubblici non è sempre facile: alcuni sono più collaborativi, altri meno, e non mancano i problemi legati alla burocrazia. Questo, nonostante l'apporto degli enti pubblici non sia secondario perché molte iniziative passano attraverso i bandi.

La Relatrice inoltre ha lamentato alcune lacune che possono riscontrarsi anche nel fronte privato:
«I progettisti, i costruttori e in generale tutti gli altri attori coinvolti sono sempre impegnati, non rispondono, non richiamano quando cercati. Di conseguenza c'è difficoltà a raccogliere informazioni dettagliate nel merito dei progetti. Dietro a ciascuna scheda ci sono 10/15 telefonate. Un lavoro frustrante. Inizialmente non rispondeva nessuno. Anche se questo è tipico di tutti gli Osservatori quando partono. C'è difficoltà a capire di cosa si sta parlando, a riconoscersi e a definire un linguaggio comune e, quindi, il mio appello ai soggetti interessati, o che potrebbero esserlo, è a collaborare. C'è molta strada da fare. Con il nostro Monitoraggio abbiamo toccato solo la punta. I progetti sono circa 200, ma in giro ce n'è molti di più, e alcuni si trovano in regioni che non ci aspettavamo».

Angela Airoldi ha offerto molti spunti di riflessione inerenti al ciclo del prodotto Housing Sociale . «Lo scorso anno, ad esempio, a EIRE non c'era traccia di iniziative di Housing Sociale in Umbria, mentre il monitoraggio oggi ne censisce ben 28, solo tre in meno della Lombardia che con 31, dei quali 11 residenze universitarie, è la regione con il maggior numero di progetti rilevati. Altro punto critico: la mancanza di una terminologia e di parametri di riferimento comuni».

La Relatrice ha dichiarato che ogni Regione ha una sua legge e chiama le cose a modo suo, cosa che non giova alla definizione di un quadro omogeneo. Noi studiosi abbiamo capito che il fenomeno interessa ovunque perché è un po' il futuro dell'edilizia di libero mercato.

Angela Airoldi ha concluso con l’invito rivolto agli appartenenti della galassia Hosusing Sociale: chi possiede informazioni si impegni a fornirle, affinché il Monitoraggio possa continuare. «Spero che si riesca a capirne l'utilità sia come strumento informativo di confronto sia come mezzo per individuare i finanziatori, i costruttori e più in generale per aiutare a comprendere le diverse competenze».

Laura Rocca (Architetto Associato Roccatelier) ha dichiarato che il Social Housing è formato sia dai progetti, dai business plan ma soprattutto dalle persone che ivi risiedono; se manca la socialità , un progetto di Housing Sociale non può esistere.
L’ architetto ha rammentato che l’aiuto economico deve avvenire in fase di cantierizzazione dell’idea e non certo a progetto finito. Se pensiamo alle esperienze in Olanda ci si rende conto della strada che deve percorrere la nostra concezione, che nulla a che fare con quella ormai famosissima del Cecodahs (Comite Europeen De Coordination de L’Habitat Social) riportata già da Angela Airoldi.

Laura Rocca ha spiegato che in Olanda l’Housing Sociale viene usato come processo di riqualificazione urbanistica, come uno strumento efficace ed efficiente per incidere sull’equilibrio ambientale tramite un notevole risparmio energetico e una conseguente riduzione dell’impatto inquinante, con la scelta di materiali e di politiche progettuali che devono avvenire già nel progetto del cantiere. Così come è stato indicato nel progetto.
L’architetto prosegue dichiarando che manca nel nostro Paese una pronunzia legislativa riguardante l’identificazione delle aree da adibire all’ Housing Sociale, precursore è stata Milano che con il PGT Piano Governo del Territorio, che ha fornito un indicazione sulle aree da destinarsi al sociale.
La Relatrice ha concluso affermando che in Italia occorre che le Pubbliche amministrazioni, le Aziende territoriali pubbliche, i costruttori privati, le Fondazioni, gli investitori istituzionali, lavorino insieme per giungere alla formulazione di un tavolo programmatico che veda nell’Housing Sociale un meraviglioso strumento di riconversione urbanistica correlato alla riqualificazione sociale.

I Premi “Social Housing Awards”

La consegna dei Premi Social Housing Awards ha felicemente concluso la ottava edizione di EIRE. Chairman della premiazione è stato Roberto Benaglia (Presidente della Giuria dei Premi e del Comitato Scientifico della manifestazione)

I Premi sono stati conferiti alle migliori iniziative di abitare sociale per le seguenti categorie “Qualità Architettonica”, “Ecosostenibilità e Innovazione Tecnologica” , “Tempi e costi di realizzazione” e “Gestione Sociale” . Sono stati oltre un migliaio i votanti dal sito a cui si è aggiunto il parere della Giuria..

Dall’analisi dei progetti è emerso che con un costo medio di costruzione di 1.150 €/mq è possibile realizzare in tempi brevi (da sei mesi a un anno) residenze di Housing Sociale di buon livello architettonico, strutturale e tecnologico.

Il Premio “Qualità architettonica” è stato attribuito al Progetto “Cenni di Cambiamento” di Milano promosso da Polaris Investment Italia SGR SpA e Fondazione Housing Sociale; ha ritirato il Premio Riccardo Ronchi ( Project Manager Polaris) il quale ha dichiarato l’importanza della partnership con Fondazione Housing Sociale.

Il progetto è costituito da 124 alloggi e presenta innovative tecnologie impiantistiche e costruttive che hanno permesso il raggiungimento per tutti gli alloggi di un’elevata qualità architettonica e ambientale a basso fabbisogno energetico con conseguente riduzione delle emissioni di CO2.

Dal sito di Fondazione Housing Sociale si cita : «E’ prevista le creazione di un contesto sociale animato e innovativo grazie ad una serie di attività integrative all’abitare che saranno attivate nell’area dell’intervento, portando ad una semplificazione e ad un aumento della qualità della vita di chi vi abiterà, mediante l’accesso a servizi condivisi. Sono infatti previsti ampi spazi ad uso collettivo, spazi ricreativi, culturali e servizi dedicati ai giovani. Uno spazio pubblico centrale diverrà poi luogo di relazione fra il nuovo insediamento e la comunità esistente. Si vuole infatti attivare un sistema di servizi in grado di coinvolgere e includere il quartiere circostante, rispondendo ad un esigenza percepita su scala cittadina. Gli edifici sono progettati in classe energetica A, sfruttando sistemi costruttivi tali da permettere di coniugare elevati standard abitativi, tecnologici ed energetici a costi contenuti di realizzazione e gestione».

Il Premio “Ecosostenibilità e Innovazione Tecnologica” è stato conferito a EBS – Easy Building System, di Cogefrin ; ha ritirato il Premio Salvatore Costanzo (Amministrazione Delegato Cogefrin Group) il quale ha dichiarato che il progetto ha avuto il suo start up nel 2007 e ha subito notevoli cambiamenti dovuti alla crisi economica. L’obiettivo strategico del progetto consiste nel realizzare edifici sostenibili a elevate prestazioni termoacustiche ma con costi di costruzione ridotti. Gli edifici certificati in Classe A sono costruiti interamente a secco senza il ricorso a lavorazioni umide eseguite in cantiere. La Giuria ha sottolineato come il Premio vuole anche essere un auspicio per il mantenimento dei parametri indicati , visto che esso è ancora in fase di cantierizzazione.

Il Premio “Tempi e costi di realizzazione” è stato assegnato a “Fondo Veneto Casa – Marcon” di Beni Stabili Gestioni SGR; ha ritirato il Premio Luca Landini (Asset Manager Beni Stabili Gestioni SGR) il quale ha specificato che la Società ha realizzato l’acquisizione della prima iniziativa per conto del Fondo Veneto Casa, che è un Fondo di investimento immobiliare chiuso, sottoscritto dalla Regione Veneto, dalla Fondazione Cassa di Risparmio di Padova e Rovigo, dalla Fondazione Venezia e da Intesa Sanpaolo. I tre edifici di nuova realizzazione, a destinazione residenziale, sono ubicati a Marcon in provincia di Venezia. Il complesso immobiliare è composto da 42 alloggi dotati di box doppi, giardini, cantine e sottotetti. Gli alloggi, in classe energetica B, verranno locati a canoni concordati per una durata minima di otto anni. Cassa Depositi e Prestiti Investimenti SGR, per conto del Fondo Investimenti per l’Abitare, valutando positivamente l’iniziativa, ha dato seguito alla delibera preliminare di adesione al Fondo Veneto Casa, deliberando la sottoscrizione di quote per un valore di € 2,9 milioni.

Il Premio “Gestione Sociale” è stato conferito al Progetto di via Pompeo Leoni de La Ringhiera. Ha ritirato il Premio Jacopo Vignali (Presidente La Ringhiera) il quale ha specificato che il progetto vuol creare le sinergie fra il modo del lavoro e quello dello studio. Il Presidente ha affermato che «Si tratta di tre palazzine di nuova edificazione e di qualità, in una zona centrale della città, a un prezzo però calmierato. Al suo interno, già oggi, risiedono 180 persone tra famiglie e studenti, in parte soci della nostra cooperativa. L’impostazione non è stata quella di voler creare, come spesso si è soliti fare, un “ghetto” di studenti, ma una comunità. Ci abita lo studente, il professionista, il docente, la giovane famiglia». La Ringhiera è nata grazie alla Compagnia delle Opere che ha creato i due soggetti firmatari del progetto: l’Officina e la Compagnia dell’Abitare Pompeo Leoni. Il Progetto rappresenta un autentico caso di successo.

Una Menzione Speciale è andata a Service Legno, e la Targa è stata ritirata da Roberto Fava (Titolare Service Legno) il quale ha affermato che una bella architettura è formata anche da edifici in legno ecosostenibili e a risparmio energetico.

Altra Menzione Speciale è stata attribuita a Fondazione Falciola . Ha ritirato la Targa Walter Laganna, il quale ha illustrato la mission della Fondazione Falciola che, fondata nel 1995, si occupa di servizi immobiliari gestendo studentati composti di alloggi e spazi funzionali, nati con l'intento di offrire agli studenti ospiti le migliori condizioni abitative.

Ma non solo. La Fondazione Falciola reperisce alloggi per universitari sul mercato degli affitti, stipulando un contratto"a monte" con il proprietario dell'appartamento e "a valle" con ogni singolo studente. Attualmente la Fondazione gestisce migliaia di alloggi ed è nelle città di Milano, Roma, Bologna, Ferrara, Parma, Torino e Cesena

PS: Una piccola annotazione personale

Come è stato detto nel corso del workshop di AREL, non esiste un intervento di Housing Sociale senza la creazione della comunità degli abitanti.
La mia chiosa riguarda una comunità di abitanti nata il 21 novembre 1909 dall’idea di un grande architetto oggi semi-dimenticato , Giovanni Broglio. A quel tempo, la Società Umanitaria aveva voluto costruire nella zona delle “Rottole” (oggi viale Lombardia), il secondo Quartiere Operaio, per completare quella sperimentazione sociale avviata nel 1906 con il quartiere Solari, in zona Macello.
Il quartiere operaio dell’Umanitaria era una piccola città all’interno della metropoli e dimostrava efficacemente che la casa, anche quella operaia, dovesse essere sana, bene arredata, ricca di servizi e attrezzature sociali, “unendo a questi vari vantaggi la relativa tenuità del prezzo, che le rende accessibili anche alle borse più modeste”. Un quartiere che sarebbe stato all’avanguardia anche per la gestione, dato che vi si sperimentò una nuova forma di autogoverno, con cui gli stessi abitanti – riuniti in Cooperativa – guidarono le loro sorti in linea con i dettami dell’Umanitaria, che dagli affitti aveva modo di ricavare risorse da destinare alle sue molteplici iniziative (nel campo dell’emigrazione, dell’assistenza, della formazione professionale). Dal 1909 a oggi la Cooperativa Inquilini si è trasformata in Comitato Inquilini, mantenendo sempre lo stesso spirito di allora.
Del Comitato Inquilini delle Case del Secondo Quartiere dell’Umanitaria di Viale Lombardia, ideatore è stato Silvio Invernizzi: un caro amico, che purtroppo abbiamo perso mentre stavo lavorando alla redazione del presente articolo.
Silvio era una splendida persona che ha lottato per difendere la memoria del complesso di case in cui abitava, ha lottato per ricreare un tessuto sociale che si era perso, ha lottato per ridare un sorriso a dei bambini sfortunati, ha lottato per garantire ai suoi nipoti un futuro migliore, per trasmetter loro ideali di socialità, per trasmettere l’amore verso la dimensione del nostro, la difesa degli animali e dei deboli.
«Addio Silvio ti vedo mentre passeggi nel tuo cortile e mentre consegni i garofani rossi alla memoria di chi ha lottato per il nostro Paese».
Spesso gli angeli ci salutano in gruppo e così un altro angioletto in questi giorni è andato via : si chiamava Yuri. Ha attraversato il Ponte dell’arcobaleno e con i suoi occhioni azzurri ci guarderà da lassù; e zampetterà insieme a tutti gli angeli a quattro zampe che nella vita ci hanno accompagnato. (AML)