11-13 febbraio 2012

di Paola G. Lunghini

L’ingegner Issa M. Al Mohannadi si avvicina puntualissimo al gruppetto di giornalisti che lo stanno attendendo nel Salone VIP dell’ “ Enrichment Center “ sorseggiando caffè arabo servito in microscopiche chicchere (si veda la seconda puntata del mio Reportage) .
Gli addetti alla comunicazione di Msheireb Properties ( d’ ora in avanti MP) schizzano in piedi e si pongono in rispettosa attesa dell’ evento che sta per accadere : non una Press Conference, ma un colloquio-intervista , sono ammesse e gradite tutte le domande che gli “ eletti” vorranno porgere al CEO di MP.
Gli eletti sono tre colleghi provenienti da UK, due dalla Germania e due dalla Francia.
Poi ci sono io, unica italiana.
Solo due si occupano di real estate, gli altri “ fanno” architettura o economia generale .
Nessuno di loro è mai stato alle grandi Fiere immobiliari internazionali, ergo io sono l’ unica a già conoscere i dettagli del grande progetto di rigenerazione urbana denominato Msheireb Downtown di cui andremo a parlare ( anzi, avevo già dedicato a MP ben tre pagine sul numero 42 della mia ECONOMIA IMMOBILIARE, uscito a gennaio 2012, una sintesi dell’ articolo è qui sotto in Nota ) perché Doha l’ avevo già incontrata al MIPIM e al MAPIC, dove il development era già stato presentato in un bellissimo stand, con tanto di tecnologicissimo plastico.

A dir la verità, durante la mattinata avevamo eseguito una approfondita visita al colossale cantiere, accompagnati dai supervisor tecnici del cantiere stesso, ma chi di cantieri è poco pratico difficilmente è in grado di coglierne le specificità : che comunque cercherò di accennare infra.
A dir la verità , in primissima mattinata avevamo incontrato Mr. Mohammed Masooud Jarallah Al-Marri, Projects Director di MP; e la sera precedente ci aveva fatto l’ onore di cenare con noi anche Mr John Rose, Director –Development di MP. Qualche cosa l’ avevano dunque raccontata anche loro! Digiuni del tutto i colleghi non erano.
Anche qui, sfiorerò infra i due incontri, perché la cosa era stata interessante .
Ma torniamo al nostro ingegnere.

Un ingegnere molto affascinante. Alto e imponente ma senza essere grosso, Issa M. Al Mohannadi appare subito per ciò che è, cioè un uomo importante.
Indossa non la tradizionale camicia bianca, ma una lunga tunica serica di un indefinibile grigio. In testa, ha il fazzoletto a scacchi bianchi e rossi che lascia intravedere nerissimi capelli . Sono nerissimi anche i curatissimi baffi; e i grandi occhi . Ogni tanto le labbra carnose si schiudono in un sorriso, lasciando intravedere i denti: che sono bianchissimi e belli .
Il suo inglese è perfetto. Si è laureato in “ natural gas engineering” alla Texas A&M University e - specialista dunque nei temi dell’ energia – prima di assumere la carica di CEO di MP ha lavorato in diverse società multinazionali, tra cui ExxonMobil, Air Liquide e anche Snamprogetti.
Oltre a essere CEO di MP, ricopre numerosi altri incarichi in entità pubbliche e private nel suo Paese . E’ anche fondatore e Presidente del Qatar Green Building Council. Ha ricevuto numerosi premi e riconoscimenti, e nel 2010 è stato nominato “Property Development CEO of the Year” al settimo “ Middle East CEO of the Year Awards” organizzato dal Middle East Institute of Excellence.

Ci racconta i dettagli del progetto, che naturalmente si deve all’illuminata visione dell’Emiro, mentre gli addetti alla comunicazione di MP continuano a starsene impietriti a rispettosa distanza, e senza pronunciare verbo. Così , senza nessuno che “diriga il traffico”, i colleghi giornalisti si scatenano nelle domande, e ciascuno ne pone una raffica senza curarsi minimamente della presenza degli altri ,altrettanto desiderosi di porgere quesiti di proprio specifico interesse .
Ognuno approfitta quindi di un attimo di “lentezza” dell’altro per farsi avanti, e continuare nel “proprio” dialogo esclusivo con il CEO. Le domande sono ripetitive e altrettanto ripetitive sono , forzatamente, le riposte. Ma Issa M. Al Mohannadi, pur sorridendo in modo a volte sibillino, non perde mai la pazienza.

Mentre penso che tutti i giornalisti del mondo, checché se ne dica, sono uguali in tutto il mondo, sto cominciando ad ammirarlo davvero.

Ma dopo un’ ora e mezza abbondante, la cosa sta a metà tra l’irritante (un collega pone dieci domande, dicesi dieci, in fila!!!, non si fa così, non è fair, ndr ) e l’umoristico: che a un certo punto raggiunge il diapason. Un collega chiede infatti al CEO perché MP tanto si stia attivando sulla strada dei green building e della sostenibilità, visto che l’economia del Paese si basa sul petrolio; e un altro suggerisce al CEO di proporre - per favorire lo sviluppo del turismo, che nel Paese è ancora “lento” – l’abolizione del divieto di servire alcool nei pubblici locali.

Fossi stata Issa M. Al Mohannadi, li avrei semplicemente picchiati.
Ma Issa M. Al Mohannadi, di fronte a codeste performance, si è limitato all’impassibilità.
A quel punto, l’ho adorato.
E - approfittando a mia volta di una micro-pausa nel flusso di domande degli altri - gli ho posto io alcuni quesiti, un pochetto “diversi” e un pochetto “ spiazzanti”.

- Ingegner Al Mohannadi , d’ accordo, tutto il development di MP rimarrà di proprietà della Qatar Foundation , come Lei ci ha spiegato. (La quota destinata a pubblici uffici raggiunge il 37% del totale che sarà costruito. Ma ci sono nel progetto anche oltre 94 mila metri quadrati di retail real estate e 220 mila metri quadrati di residenze, pari quasi al 30% del complesso, che verranno dati in locazione , ndr). Ma quale sarà dunque l’ impatto di questo enorme nuovo complesso sul mercato immobiliare della Capitale, ammesso che a Doha vi sia un mercato immobiliare ?

- Certo, la crisi immobiliare ha toccato anche il nostro mercato che, negli ultimi anni ha vissuto e sta ancora vivendo una contrazione nei volumi e una riflessione nei prezzi. Noi non venderemo, affitteremo. Ci auguriamo comunque che, immettendo i nuovi immobili in fasi successive, con le consegne degli spazi retail e residenziali tra il 2014 e il 2016 , incontreremo un nuovo ciclo positivo.

L’ ingegnere, riappropriatosi del suo ruolo di Real Estate Top Manager, spiega che MP “ punta” molto sull’ incremento della popolazione, che dovrebbe nel Paese raggiungere entro il 2015 i due milioni di abitanti. E scommette sull’ impatto benefico dell’aggiudicazione al Qatar della FIFA World Cup nel 2022 : per tale termine, il numero dei turisti dovrebbe quintuplicare , raggiungendo i sette milioni di presenze . Un’ opportunità “ incredibile “ , dunque, per i retailer. L’ ingegnere annuncia che al prossimo MIPIM, a marzo, verranno probabilmente comunicati i nomi delle società che si occuperanno della commercializzazione della quota retail e residenziale , le cui unità saranno circa 900. Sapremo così anche e forse quali saranno i prezzi richiesti per tali spazi.

- Ingegnere, d’accordo, il turismo è un driver del mercato immobiliare. Voi prevedete, a Msheireb, ben 117 mila metri quadrati destinati a nuovi alberghi. Ma mi pare però che gli hotel a cinque stelle siano a Doha già molto numerosi, e sta pure per arrivare all’ interno del vostro progetto anche il Mandarin Oriental. E non mi pare che oggi questi alberghi abbiano un elevatissimo coefficiente di occupazione. Ritenete di portare a Msheireb anche hotel di categoria inferiore?

- Certamente. Siamo già in trattative con primarie catene a tre e quattro stelle. Anche questo lo annunceremo spero presto.

E mentre i colleghi francesi iniziano un tifo da stadio a favore della catena Accor, porgo a Issa M. Al Mohannadi una ultima domanda personale.

- Vedo, dal suo CV, che Lei ha lavorato anche alla Snamprogetti. Che ricordo ne ha?

- Buono, molto buono. E’ stata un’ esperienza molto interessante, caratterizzata anche da un ottimo rapporto con i colleghi italiani.

- Allora conoscerà bene Milano …

- No, a dir la verità ci sono stato una volta sola.

- Allora spero che Lei possa tornare presto da noi, magari in occasione di EIRE-Expo Italia Real Estate ! Se non quest’anno, chissà, magari quello prossimo!

- Chissà!

13 febbraio, il cantiere. Veniamo congedati con garbo. Rivado con il pensiero, mentre in pullmino percorriamo per l’ ennesima volta la bellissima Corniche, alla vista al cantiere, svoltasi in prima mattinata.

Oggi, la Fase 1 di Msheireb è incentrata sulla ristrutturazione e nuova edificazione di spazi pubblici, tra cui uffici amministrativi, le sedi e gli alloggiamenti destinati alle Guardie dell’ Emiro e all’ Archivio nazionale. Verranno terminati a fine 2012 circa 150 mila metri quadrati ( il cantiere è iniziato nel 2009, ndr). Il Masterplan prevede un totale edificato di 760 mila metri quadrati. Tutti i building, complessivamente un centinaio, saranno certificati LEED ( la maggior parte Gold, e diversi Platinum).
Il tutto si trova nella “ città vecchia”, e il progetto si estende su 31 ettari. Doha è oggi una città smisurata , ben più vasta di quanto la sua popolazione lascerebbe pensare. Quartiere direzionale a parte, è caratterizzata da un incredibile sprawl urbano, file di casette a un piano, massimo due, che si susseguono autoreplicandosi per chilometri, intervallate da “ vuoti” di decine o addirittura centinaia di migliaia di metri quadrati .
Ma il centro storico è molto concentrato, e francamente bruttarello. Lì, prima che all’ Emiro venisse in mente di procedere con la rigenerazione, sorgevano cadenti edifici amministrativi, la vecchia caserma delle Guardie, e la “ stazione di posta “ dei cammelli i cui conducenti si recavano al vicino mercato, il Souk Waqif.

Mi immagino il passato : beduini & cammelli carichi di merci, tende, giacigli, tutto attorno burbere e barbute guardie armate su cavalli impennacchiati.

Very pittoresco, ma molto poco adatto ai nostri tempi tecnologici, deve aver pensato Sua Altezza l’Emiro, e anche l’ odore complessivo non è buono.
Ma ‘ sti cammelli sono simpatici, ci hanno dato da vivere per secoli, sono parte della nostra famiglia. Non possiam mica buttarli via.
E poi, non possiam fare solo grattacieli, ne abbiamo già una raffica. E vengon su ancora come funghi. Se no, qui finisce che ci prendon tutti per Dubai.
Differenziamoci, perché noi diversi siamo, e alle nostre radici etnico-culturali ci teniamo assai.
Manteniamo dunque tutta l’ eredità del passato, valorizziamo ( che bella parola !) gli edifici nel centro storico , e “andiamo su di un dieci piani”, perché abbiam bisogno di spazi per la PA, che è piena di pretese.
Pure le mie Guardie si sono raffinate , non fanno altro che pavoneggiarsi , con gli occhiali da sole griffati, in giro per le strade del centro sui MIEI purosangue, e reclamano una accomodation più elegante.
Attorno al Palazzo , poi, ci mettiamo un bel po’ di appartamenti, belli e ben rifiniti, e con l’ aria condizionata ; e li affittiamo a tutti quegli expat americani e inglesi, etc, che delle nostre casette a un piano non ne vogliono sapere, gli spitinfi. Ma noi, degli expat abbiam bisogno, li strapaghiamo perché lavorino qui a 50 gradi all’ ombra d’ estate, facciamogli anche le case come piace a loro.
Vogliono il folkore ? In fin dei conti , al mercato un po’ di make-up glielo abbiamo già dato. Cineserie a parte, il Souk Waqif funziona che è una bellezza , fumatori di narghilè a parte è tutto una movida.
Facciamo un quartiere tutto nuovo, ma che coniughi tradizione , modernità, e life style. Ci mettiamo anche il Centro Commerciale, le amenities , la spa, il Day Care Center e le piste ciclabili . Sarà un’ icona, costruita sulle nostre radici culturali. La nostra immagine sarà alle stelle !

- Emiro, Vostra Altezza, se buttiamo giù tutto e rifacciamo daccapo, ci costa meno.

- Che, tiriamo su altri grattacieli? Manco per sogno! E chi se ne importa di quanto costa? Ci difetta forse il cash? Voglio i migliori architetti, i migliori contractor, i migliori di tutto. Forza, forza , andate , e portatemi i risultati. Ho fretta.

- Sì, ma lo strumento, il “ veicolo”?

- No problem, mettiamo sotto la Foundation. Ah, per il progetto del city quarter, trovatemi anche un bel nome. La mia amata Sceicca Mozah a questa cosa ci tiene tanto!

- Emiro, Vostra Altezza, va bene “Msheireb Downtown”, il “ vecchio” nome che vuol dire “il posto dove bere dell’ acqua” ?

- OK, vada per Msheireb Downtown. Anche se è un po’ impronunciabile per gli occidentali , a me piace.

- Emiro, Vostra Altezza, intanto che parte il cantiere, cosa ne facciamo dei cammelli?

- Già, i cammelli. Simpatici animali. Li lasciamo dove sono, ma creiamo per loro uno spiazzo amplissimo e ben attrezzato, proprio adiacente al cantiere. I turisti che passeranno impazziranno a fotografarli. E a loro piace essere fotografati, si mettono addirittura in posa . E’ chiaro?

- Emiro, Vostra Altezza, ottima idea. Un’ ultima domanda. Già che ci siamo, nella Torre ci facciamo anche un altro mega- appartamento reale ?

- Certo che sì, altrimenti la Sceicca Mozah comincerà a lamentarsi. Le donne ! Vogliono sempre altre nuove case di cui occuparsi. Posso mica comperarle solo i palazzi delle banche nel centro di Londra!!!

12 febbraio, una cena e -13 febbraio - un breakfast “ inconsueti”. Siamo a metà di una luculliana cena, in un fantastico ristorante dove si possono assaggiare tutti i pesci del mondo o quasi ( io ahimè nulla mangio, affetta dalla colossale influenza che mi ha colpito pochi giorni prima, e che pure lo stomaco mi affligge , ndr ) quando ci raggiunge Mr John Rose, ut supra. Americano, nato ed educato tra il North Carolina e la Virginia, il Development Director di MP si siede a metà della lunga tavolata e – con voce dal bassissimo timbro e dal nullo colore, ma dalla folle velocità – incomincia a intrattenere gli ospiti circa le sue esperienze professionali ( che sono numerose, SOM, Tishman Properties, Emaar International , etc) . E sul suo attuale ruolo, promettendo mirabilia per il giorno successivo. Poi si eclissa, senza essersi accorto che – gli inglesi a parte – quasi nessuno degli altri giornalisti aveva capito gran che di ciò che aveva detto. Rientriamo in albergo , e i colleghi tedeschi propongono un passaggio al Bar per bere qualcosa di alcoolico. (Poveri, avevano mangiato pesce sorseggiando limonata, una cosa davvero orribile, ndr ).
La proposta viene accolta con entusiasmo , e così di fronte a birra, vino bianco e grappa , ci scambiamo le impressioni della giornata.
Nessuno di noi era stato prima in Qatar , e ci sentiamo un po’ frastornati.

Il giorno successivo, alle sette e mezzo del mattino ( e poi dicono che quello del giornalista è un mestiere comodo, ndr ) si parte , destinazione Souq, dove avremmo incontrato Mr. Mohammed Masooud Jarallah Al-Marri, Projects Director di MP. Il quale ha la “ overall responsability” di tutti i progetti di MP.
Laureato in “ industrial engineering “ all’ Università di Miami, USA , Mohammed Masooud Jarallah Al-Marri è un signore molto simpatico , che ha lavorato per molti anni in Asia e negli Emirati, e sempre in progetti multimiliardari.
Comprenderlo, però, non è facile. L’ incontro, infatti, si svolge intorno a un lunghissimo tavolo che viene via via riempito di boccali di tè e succhi di frutta, e di un numero incredibile di ciò che potremmo definire “ tapas” : piattini di olive, di cipolle affettate, di melanzane peperoni e zucchine grigliati, di panatine di ceci e lenticchie servite con salsette dagli strani colori, e di zuppette annegate in un non meglio precisato condimento.
La conversazione di Mohammed Masooud Jarallah Al-Marri , comunque, è così interessante che nessuno di noi ha il coraggio di assaggiare – alle otto del mattino – siffatte delicatezze : al termine della riunione, un paio di apatici camerieri ( ovviamente di provenienza extra-Qatar ) arriveranno così con un paio di enormi vassoi, e butteranno tutto nella spazzatura.

Un dettaglio finale. Sono stati oltre 310 mila i “ workers “ chiamati in Qatar nel 2011, e il numero è destinato a crescere nei prossimi anni. Costoro non fanno parte della popolazione , e vivono nelle baraccopoli ( “labour camps “ ) a loro destinate.
Il Ministero del Lavoro stima che occorreranno, per il triennio 2012-2014 , visti i mega progetti pubblici che saranno lanciati, almeno altre 500 mila “fresche braccia” ( dal “ Peninsula”, principale quotidiano di lingua inglese del Qatar, 12 febbraio 2012, ndr ).
I “bamboccioni “ di casa nostra sono avvertiti.

Nelle immagini:

- cammelli di fronte al progetto di MP

- lavori in cantiere

- un drappello di Guardie dell’ Emiro

- panorama di Doha, dal 47° piano dell’ Hotel Torch.


NOTA: “Msheireb Downtown”, Doha ( sintesi da ECONOMIA IMMOBILIARE N° 42)

“Msheireb” is the world's first sustainable downtown regeneration project, which is set to revive the old commercial district with a new architectural language that is modern yet inspired by traditional Qatari heritage. This project will be recognized worldwide for defining a new architectural language for the 21st century.
The master plan for Msheireb Downtown Doha is guided by the Qatar National Vision 2030, set out by His Highness Sheikh Hamad Bin Khalifa Al Thani, the Emir of Qatar. The vision of Her Highness Sheikha Mozah Bint Nasser is to restore a sense of community and to draw people back to their roots in the centre of Doha. Ultimately the project will form an iconic landmark within the city - a district that is recognized globally yet provides a comfortable neighbourhood in which to live, work and thrive.
The 31-hectare mixed-use development is a QR20 billion (oltre 4 miliardi di euro, ndr ) project to redevelop, regenerate and conserve the historical downtown of Doha. Situated in the heart of the city, the project will develop a lively urban neighbourhood featuring premier office space, retail and leisure facilities, town houses, upscale apartments, hotels, museums and exciting cultural and entertainment venues.
Midway between two key routes into the city, Msheireb defines a city in transformation. To the northwest is the picturesque Corniche, which leads to the iconic business district of West Bay. To the immediate east are Grand Hamad Street and the financial district. Most significantly, the Msheireb site is immediately adjacent to the Amiri Diwan, Qatar’s seat of government and the Emir’s palace.
Msheireb Downtown Doha will feature comfortable homes, intimate neighbourhoods, landscaped public spaces, arcaded streets, high quality shopping and dining areas, together providing a rich mix of cultural and business services. A contemporary city that incorporates the distinctive qualities of old Doha with the needs of today’s residents, Msheireb will connect the city’s past with its future
Msheireb will restore Doha’s downtown as the centre of residential and commercial life in the city. Distinctly different from anything in the market today, the project will foster community interaction and energise Qatar’s unique heritage for future generations. The distinct neighbourhoods within Msheireb will provide the perfect platform for a focused retail offering by blending entertainment, restaurants and art with a sense of community to deliver a true lifestyle experience.
Msheireb Downtown offers an array of settings and styles to suit virtually any retail concept within eight carefully considered precincts: Entertainment & Dining Precinct, Heritage Precinct, Lifestyle & Leisure Precinct, Retail Precinct, Luxury Court Precinct, Urban Living Precinct, Home Furnishing Precinct, and Qatar Living Precinct.
The project will feature a tram system, unique to the region, to transport pedestrians from precinct to precinct. A number of bespoke lifestyle malls will be complemented by 3-5 levels of parking in subterranean lots. There will also be a direct pedestrian connection from the popular Souk Waqif. Msheireb will become a new social and civic hub in downtown Doha – a place to live, work, shop, visit, and spend time with family and friends.
Lifestyle and leisure facilities, including premium, innovative shopping destinations, are an integral part of Msheireb Properties’ $5.5 billion flagship development, which is regenerating and preserving the historical downtown of Qatar’s capital.
The project’s retail offerings amount to approximately 90,000 square meters of retail space. Highlights include a department store, several international flagship stores, cinema, supermarket, family entertainment centre in addition to numerous F&B outlets.
One of eight distinct precincts, the Retail Precinct will be the core of Msheireb’s retail offering and will feature an enclosed retail galleria, a department store, several international flagship stores, as well as a unique children’s area.
The Sikkat al Wadi, a pedestrian shopping district running through the project from Souk Wakif to Kahraba Street, will form the heart of the Lifestyle and Leisure Precinct. It will be a true landmark destination within Doha, offering chic al fresco restaurants, live performance areas, and a mix of niche fashion and accessories boutiques.
Serving high-end consumers, the Luxury Court Precinct will be home to a range of high-end boutiques, and will offer a selection of the world’s most desirable brands.
Doha currently only provides 0.354 square metres of gross leasable area (GLA) of retail space per head of population.
Msheireb Properties’ is a real estate company and a subsidiary of Qatar Foundation. The company was established as a commercial venture to support the Foundation’s aims, as well as the goals of Qatar’s 2030 Vision. Msheireb Properties’ mission is to change the way people think about urban living and improve their overall quality of life, through innovations that encourage social interaction, respect for culture, and greater care for the environment. Msheireb Properties spent three years researching Qatari architecture and numerous approaches to urban planning all over the world with the most respected experts in the industry – in order to realise an architectural language rooted in the best of the past that may be preserved for and by future generations.
The company’s name, Msheireb, means “a place to drink water” (il posto dove bere dell’acqua, ndr) and is the historical name of the downtown area of Doha. The company’s corporate identity depicts the mouth of a stone well, a feature of traditional Gulf societies, and its distinct ink effect evokes classical Arabic calligraphy.

( Fonte: sintesi dalla Nota di Stampa di Msheireb Properties)