Le mie Lettere Aperte

• Lettera aperta a Carlo Alessandro Puri Negri, Vicepresidente e Amministratore Delegato Pirelli RE

(pubblicata su Quotidianoimmobiliare, 28 gennaio 2004)

Gentile dottor Puri Negri,

che io abbia per Lei stima e simpatia è cosa notoria.

Che io abbia per i Fondi Immobiliari simpatia umana e professionale, lo sanno tutti: ci "convivo" da tre lustri almeno, sull'argomento ho scritto innumerevoli articoli e collaborai, già nel 1992, al volume "Fondi di Investimento Immobiliare" (scritto da mio marito Alberto, una delle prime pubblicazioni sul tema in Italia), curandone anche la ricerca documentale. Il combinato disposto di queste circostanze ha fatto sì che, per me, partecipare alla presentazione agli analisti (e alla successiva conferenza stampa) di "Tecla Fondo Uffici" - lo scorso venerdì 23 gennaio - non era solo un "dovere professionale", ma quasi una festa. Per la sede dell' incontro, innanzitutto , cioè il nuovissimo Headquarter di Pirelli RE, che mi piace davvero molto. Così trasparente, così elegante nella sua semplicità - ma non minimalista - , così ben congeniato sotto il profilo dell'invenzione, con il recupero della "vecchia torre" trasformata in elemento architettonico portante. Così freddino e pieno di spifferi. Va beh, non importa (forse il Facility deve ancora completare l' opera del Project). E poi siamo a fine gennaio, che diamine. Se fa freddo, passerà.
Per lo Staff al gran completo, poi. Al Tavolo dei Relatori del bellissimo Auditorium tutto rosso (io l'avrei fatto verde, "pantone Pirelli", ma non importa: è bello lo stesso) oltre a Lei c'erano Giulio Malfatto (AD di Pirelli RE SGR), Rodolfo Misitano (Direttore Fondi), Domenico Bilotta (Fund Manager Tecla), Rudy Petrosino (Direttore Centrale Asset Management - Uffici) e Paolo Bottelli (AD Agency). Tutti sorridenti, ma anche un poco nervosetti. Giustificabile, data l'importanza della presentazione (gli analisti, si sa, sono gente "tosta", ed erano anche tanti). Sempre sorridenti, ma più rilassati perchè non fisicamente coinvolti al Tavolo, si aggiravano per l'immenso ground floor del building altri visi a me noti della "Pirelli Community": Mario Rozza, Luca Signorini, Mario Buffo e Paola Del Monte (detta "la mitica"), nonchè gli indispensabili delle "relazioni/stampa", cioè Gianluca Winkler, Matteo Fabiani e Andrea Gaudenzi, veri e propri "guardian angels" della Società.

Per la più che esaustiva presentazione, anche. E' stato detto tutto il possibile: struttura dell'offerta (sezione affidata a Massimo Prosdocimi, di Banca Intesa - che è Global Coordinator di Tecla), inquadramento del progetto (con tutti i dettagli sui track records del Gruppo in 10 anni, controllo del processo, e corporate governance), descrizione del portafoglio (origine, qualità, composizione e profilo locativo), strategia di asset management (valorizzazione, long - term con downside protection, immobili "core" e immobili value added, tutti peritati da CBRichard Ellis), caratteritiche del prodotto (creazione di valore per gli investitori e una struttura dei costi che premia i risultati), punti di forza (obiettivi di rendimento verso benchmark di riferimento), e persino un'analisi - invero molto ottimistica - del mercato degli uffici in Italia (su dati DTZ). Da ultimo, l'esposizione dei "key terms" e del Calendario, che prevede il 26 gennaio come data di inizio del percorso di adesione all'Offerta Pubblica di Acquisto, il 27 febbraio come data di chiusura dell'OPA e del Book building, il 29 febbraio come giornata per la comunicazione del prezzo di offerta, e il 4 marzo come termine di pagamento e inizio delle negoziazioni, previa autorizazione di Borsa Italiana spa, soggetta alla verifica della sufficiente diffusione dei titoli. Tutto ciò è contenuto in un bel volumetto che si chiama "Road Show Presentation" (e si, perchè dopo l'appuntamento di venerdì 23 a Milano, oggi tocca a Roma). Bello anche il Prospetto Informativo: 150 pagine tutte da studiare, che certamente gli analisti si erano già studiate benissimo, visto che il Prospetto era stato reso disponibile già diversi giorni prima.
Ho solo un dubbio: avranno capito davvero il Capitolo 3.3 (oneri a carico del Fondo), a mio avviso tra le pagine più interessanti? O, ancora, le pagine 45 e 46 dove, alla voce "Impegni all' acquisto", viene specificato che a Paolo Bottelli, a capo dell'Agency, spetta l'impegnativo compito di vendere - entro il 30 novembre 2004 e 2005 - un gruppo di immobili «con plusvalenza contrattualmente prevista per l'esercizio di competenza» altrimenti scatta una bella penale? E, ancora, avranno compreso bene le pagine relative al regime delle spese a carico del Fondo, con tutta la specifica delle commissioni (fissa, variabile, variabile finale), e quelle a carico della SGR, dei singoli partecipanti e della Società apportante?. Non so, la faccenda è piuttosto complessa. E forse non era il caso di fare domande. E infatti, da parte degli analisti, domande non ve ne sono state proprio. Forse era davvero tutto chiaro.

Si sono invece scatenati un pò di più i colleghi della stampa, alcuni interessati anche, "incredibile dictu, visu et auditu", agli immobili. Che sono ben 66, per una superficie totale lorda di oltre 520 mila metri quadrati. Per ciascuno di essi viene in Prospetto dichiarato il valore di conferimento, il valore di mercato, il numero dei posti auto, la superficie, la destinazione d'uso prevalente, la percentuale di occupazione e la tipologia dei conduttori. Tanti (ben 41, rappresentativi del 30,6 % del valore di conferimento) sono i complessi locati a società del gruppo Telecom, aventi per destinazione "centrale telefonica/terziario". Qui ci sono, come Lei ben sa, due linee di pensiero. Pirelli RE SGR ritiene che il profilo temporale (prima scadenza 2021), la redditività lorda (7,8%) e lo "standing creditizio" del conduttore Telecom «rendono tali immobili un'opportunità di investimento con un profilo rischio/rendimento appetibile per investitori che privilegino forme di impiego a lungo termine». Altri - detrattori, suppongo - replicano che mettere molte mele dello stesso tipo nello stesso paniere non sia cosa buona e giusta.

Ai posteri l'ardua sentenza.

Io, caro dottor Puri, sto dalla Sua parte. Non per la faccenda degli immobili Telecom, sia chiaro, su cui non posso esprimermi per questioni anche personali...

No, sto dalla Sua parte per motivi che definirei strategici. Dal succeso di Tecla - e poi anche del parallelo Fondo Cloe che Lei si appresta a lanciare a primavera (il terzo come lo chiamerà? anzicchè una calviniana città invisibile, calvinianamente oserei suggerire "Barone Rampante") - dipende in buona misura il successo del comparto "Fondi privati ad apporto" nel nostro Paese. Sviluppo che secondo me è indispensabile per il futuro dell'industria immobiliare complessiva del Paese. Sono contenta che Lei, in Conferenza, abbia definito lo strumento Fondi come «il più efficiente che esista» perchè ricordo - e non sono la sola - le volte in cui, anni fa, Lei pubblicamente sosteneva che nel nostro Paese i Fondi non sarebbero mai decollati. D'accordo, altri tempi fiscali. Ma bisognava aver fiducia nella modificazione normativa.

Molta acqua è passata sotto i ponti e oggi è proprio così: i Fondi «sono davvero» lo strumento più efficiente. Ma non è solo questo. Non solo.

E' anche una questione di "moda". Grazie a Lei credo che il fenomeno troverà una accelerazione.

Lei "fa moda".

In questi giorni in cui da molte parti si commemora il primo anniversario della scomparsa del Senatore Giovanni Agnelli, mi è capitato di pensare che, relativamente all'industria immobiliare soltanto, si capisce - Lei ad Agnelli un poco assomiglia. Non è nato "nel" trono, ma appena appena un gradino sotto. Anche Lei - sino ad una certa età - si è dedicato ad attività che con il suo attuale ruolo nulla avevano a che vedere: Lei stesso l'ha raccontato, e con grande autoironia . Quando ha preso in mano l'azienda, ben pochi credevano in Lei e Lei ha fatto, come si dice, di testa sua: dimostrando cifre alla mano che aveva ragione. Anche Lei ha il dono di un carisma innato: quando Lei compare sul palcoscenico, Sui soltanto sono i riflettori. La Platea La ascolta in reverente silenzio. Ogni Sua dichiarazione - mi permetta, anche se non particolarmente originale: succede - viene virgolettata subito dalle Agenzie, e le televisioni si mettono pazientemente in coda.

Il mondo immobiliare aveva bisogno di una star. Con Lei , è stato "fascination". Il mondo immobiliare si è fatto conquistare in fretta. (E se non tutti la pensano così, ebbene, si sa che "chi ha carattere l'ha cattivo", e che il mondo pullula di invidiosi). Anche Lei, come Agnelli, parla bene, e poco: non Le occorrono ore per spiegare il Suo pensiero, e le Sue battute vengono ricordate. Inoltre Lei le dice - e qui sono costretta all'autocitazione - «gettando lampi dagli occhi, favorito in ciò dal colore degli stessi».

Ora non Le rimane che affascinare anche il pubblico dei sottoscrittori. Sono certa che ciò avverrà, perchè lo sviluppo dei Fondi è anche una questione di cultura. Fattispecie che, se ben trasmessa (e sono certa che Lei la saprà trasmettere) è un propellente fantastico.

Con viva cordialità