Le mie Lettere Aperte

LETTERA APERTA AD ALDO MAZZOCCO; CEO DI BENI STABILI

24 luglio 2007

Gentile Ingegner Mazzocco,

chissà se in questi ultimi cinque mesi "imbalsamati" e trascorsi "lavorando nell'ombra", perennemente in volo tra Milano, Roma e Parigi, Lei ha avuto modo di leggere il volume recentemente pubblicato da Antonio Caprarica (Direttore di Radio Uno e dei giornali radio RAI), intitolato "Com'è dolce Parigi...o no?", sottotitolo "Perchè amare la Francia nonostante i francesi".

Ci pensavo oggi, durante la Conferenza Stampa nella quale Lei faceva seguito, con la sua Relazione, alla presentazione dei dati di BS da parte del CFO Luca Lucaroni...

("Il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili SpA si è riunito oggi per l’approvazione dei dati semestrali consolidati al 30 giugno 2007. Il reddito operativo si incrementa del 94% circa rispetto al 30 giugno 2006 passando da € 81,6 milioni a €158,4 milioni del 30 giugno 2007. Tale miglioramento deriva essenzialmente da un incremento dei canoni da locazione netti che passano da € 89,4 milioni di giugno 2006 a € 97,8 milioni di giugno 07 ( +€ 8,4 milioni pari a + 9,4%), e dalla rivalutazione degli immobili del “portafoglio investment” al 30 giugno 2007 effettuata dal valutatore indipendente CBRE pari a € 75,2 milioni (+ 2% rispetto al portafoglio di fine 2006). Beni Stabili ha effettuato la rivalutazione dell’intero portafoglio su base semestrale in linea con la policy del Gruppo Fonciere des Regions. Gli oneri finanziari netti passano da € 30 milioni al 30-6-06 a € 56,3 milioni al 30-6-07(+ € 26,4 milioni), per effetto dell’aumento del volume dei finanziamenti in essere, nonché per la presenza nel 2006 di proventi straordinari per € 15,1 milioni. L’utile prima delle imposte si attesta a € 102 milioni rispetto agli € 51,7 del 30 giugno 2006.

L’utile netto consolidato di Gruppo si chiude a € 59,5 milioni del 30 giugno 2007 rispetto ai € 28,9 milioni del 30 giugno 2006 con una crescita del 105% circa. A livello patrimoniale il valore complessivo del portafoglio immobiliare risulta pari a € 4.364,2 milioni di cui circa il 90% rappresentato dal portafoglio investment e il restante 10% dal portafoglio Trading. L’operazione immobiliare più significativa conclusa dal Gruppo nei primi sei mesi del 2007 è stata l’acquisizione del portafoglio immobiliare FIP per un importo complessivo pari a € 160 milioni.

La Posizione finanziaria netta passa da € 2.214 milioni di dicembre 2006 a € 2.149,5 al 30 giugno 2007. In conseguenza di tale diminuzione, il debt/equity ratio è sceso da 1,22 di fine dicembre 2006 a 1,05 di fine giugno 2007 e il LTV passa dal 53% di fine anno al 49% di giugno 2007. Il Gross NAV su base diluita (Net Asset value), calcolato in base alle valutazioni effettuate al 30 giugno da CBRE su tutto il portafoglio immobiliare di Gruppo, è pari a € 1,21 segnando un incremento di circa il 3,4% rispetto al Gross NAV del 2006 pari a € 1,17 per azione. Il NNNAV -triple NAV- (NAV al netto sia dell’imposizione fiscale sia del Mark to Market dei derivati sui tassi) pari a € 1,09 per azione presenta un incremento del 4,8% rispetto al NNNAV del 2006 pari a € 1,04 per azione". Così il Comunicato Stampa, ndr).

Perchè ci pensavo? Perchè nel Suo breve intervento, oggi, Lei ha sottolineato i benefici che a BS derivano, sul piano culturale, dall'osmosi con i colleghi francesi, che "sono bravissimi". L'influenza positiva ha fatto sì che Lei -oggi- abbia usato ben 14 volte (è chiaro che mi sono messa a contarle subito) la parola "lavoro" e/o il verbo "lavorare". Diventa 20 se consideriamo il dibattito e le dichiarazioni "a margine" dell'incontro.

Ora, è noto che nella lingua francese la parola lavoro è pronunciata piuttosto spesso. Il che è strano perchè, come spiega Caprarica "che nell'Esagono non ci si ammazzi più di lavoro è ormai una verità incisa nelle statistiche. In Europa, sull'arco dell'anno noi italiani siamo quelli che possono vantare il maggior numero di ore lavorative: 1.791, seguiti a ruota dai britannici, con 1.672. I francesi si piazzano al penultimo posto con 1.535 ore. Dietro di loro solo i tedeschi, con 1.435 ore".

Insomma, lavoriamo tanto e gliela facciamo vedere noi ai francesi?

No, perchè Caprarica così prosegue: "la classifica di produttività li vede in testa... di quasi il 50 per cento rispetto a noi italiani".

Ahia.

Torniamo a Lei. L'aria di Parigi, a quanto pare, già si sente, nonostante l'autonomia decisionale e operativa.

"Autosviluppo: abbiamo immobili che hanno possibilità di essere lavorati", ma "il difficile è lavorarli". Noi disponiamo di prodotti "figli di questo secolo", non è che il mercato cerca "prodotti un po' più moderni"? Main-driver, alla francese, è l'aumento del cash flow; e circa le dismissioni in corso, è evidente che "i tempi si sono allungati perchè i giocatori sono diminuiti e molti seguono le nostre stesse logiche". BS proseguirà nella sua "trasformazione degli affitti in dividendi", ma non è più tempo di "sogni e operazioni mediatiche". L'orologio dei canoni, però, è "alle sette di sera", e ci sono ancora spazi anche se il mercato è meno "spumeggiante".

Le acquisizioni? "Le facciamo, se hanno un senso" (il target del portafoglio investment a tre anni è sino a 450 milioni di euro circa per acquisizioni, cui si aggiungono development per 700, e in JV con RDG circa 240. Il totale è quindi pari a 1.390, con LTV massimo 60% e Debt/Equity ratio massimo1,8%, ndr).

Per l'attività di development, però, "il vino uscirà dalla cantina non prima di tre o quattro anni".

Abbandonato il linguaggio metaforico, Lei ha poi ripreso a parlare da vero ingegnere, quale Lei è. Il trading "basta saperlo fare" al vertice, ma "l'azienda sta diventando una vera fabbrica, e "la capacità di lavorare gli immobili diventa sempre più importante". Comunque, facendo leva su 230 milioni di canoni all'anno, si possono ottenere "cose molto belle".

Circa i rapporti con FdR, si sta lavorando su tre livelli di integrazione: a livello di shareholders, del top management europeo, e di local operations.

L'opzione per il regime SIIQ pare confermata, e si costituiranno le nuove "piattaforme" di servizi (Fonciere des Mures, Fonciere Developpment Logements e Parcs GFR, si veda la presentazione di BS - FdR del 14 giugno us)

E le risorse umane per fare tutto ciò, con un Gruppo che ora conta meno di cento unità?

Sinceri Auguri di Buon Lavoro, Ingegnere!

PS. Se non l'ha già letto, il libro di Caprarica lo prenda per le vacanze: è effervescente, ironico, documentatissimo e istruttivo. Parigi si è presa lo "spleen", dice l'Autore, e il capitoletto più divertente è proprio quello sul lavoro, intitolato "Lavorare pochi, lavorare poco": in termini di ricchezza pro-capite, la Francia è scivolata, in 25 anni, dal settimo posto nel mondo al diciassettesimo. Scoprirà perchè, secondo una tesi affascinante, e consolatoria: almeno per noi italiani!