Le mie Interviste

• INTERVISTA a Barbara Polito, Asset Manager, gruppo Carlyle (pubblicata su FIMAA News, N° 27, giugno 2005)
  
  Lei, vuole i risultati

D. Architetto, dov'è nata e dove vive?
R. Nata a Romano di Lombardia (BG), cresciuta a Termini Imerese (PA), vivo a Milano dal 1987.

D. Parliamo dei suoi studi.
R. Liceo scientifico, laura in architettura, master in intelligent building. praticamente una formazione tecnica che poi durante la vita professionale ho integrato con corsi specifici su economia e finanza immobiliare, compreso un corso intensivo presso la New York University .

D. In bel percorso davvero ! Quando è avvenuto il Suo "primo incontro" di lavoro con l'immobiliare? E perchè?
R. Durante il master in intelligent building: uno stage presso Johnson Controls. Abbiamo sviluppato un software per la gestione di un patrimonio immobiliare abitativo di una cooperativa a proprietà indivisa: occorreva censire, mappare sia il patrimonio che gli utilizzatori degli alloggi che ne erano anche in proprietari (anche se indivisi). Da lì è iniziata una strada senza uscita dritta dritta e sempre nell'ambito della gestione. Praticamente sono 12 anni che mi occupo di ottimizzare e valorizzare patrimoni immobiliari.

D. Avrebbe pensato , allora, che all'immobiliare avrebbe dedicato la Sua esistenza professionale? Com'è successo?
R. Ovviamente no! fra l'altro non avevo ancora terminato gli studi. l'intelligent building nel 1992 era la novità nel mondo dell'archittettura e dell'ingegneria: si cercava di vedere l'edificio non solo come spazio e architettura ma anche come essere vivente fatto di tecnologia e non solo di spazi. Ero agli ultimi anni di università; mi è sembrata una opportunità per trovare uno spazio e per creare una nuova identità professionale ad un mestiere come quello dell'architetto spesso legato più all'arte che alla tecnologia. Non avevo però idea che a questo si potesse legare anche un aspetto economico-finanziario e di investimenti. Questo tema l'ho sviluppato qualche anno dopo nella mia tesi di laurea e nel 1999 quando lavoravo al Politecnico di Milano nei due Master sul Real Estate Management (che allora si chiamava "Gestione Integrata dei Patrimoni Immobiliari") ho incontrato Michele Cibrario ed Ezio Bruna , di BNL Fondi Immobiliari, e da lì è iniziata l'avventura nel real estate.

D. Anche se Lei è molto giovane, che differenza vede tra il mercato dei Suoi inizi, e quello di oggi?
R. Oggi è un mercato professionale: le figure e i relativi ruoli si sono definiti. Allora non si diceva "valutare un immobile" ma "fare una perizia". Non esisteva il Property Manager ma l'amministratore di condominio. L'Asset Manager era un extra-terrestre. Gli immobili si comperavano a mq non a "percentuale"! Lavorando per una società internazionale e confrontandomi con i colleghi degli altri Paesi abbiamo ancora un po' di strada davanti a noi per colmare il gap e portarci al livello del mondo anglosassone , sopratutto in termini di competenze, professionalità e trasparenza.

D. Mi racconti la Sua azienda.Che ruolo ha Lei, nel gruppo Carlyle?
R. Mi occupo di Asset management ossia di valorizzazione degli immobili del nostro portafoglio italiano. In pratica prendo in carico l'immobile dal giorno dell'acquisizione fino al giorno della vendita, massimizzando il valore tra acquisto e vendita lavorando o sulla riqualificazione funzionale (lavori di ristrutturazione, per esempio) o sulla redditività (nuove locazioni) o entrambi. Quindi, individuo con i colleghi la migliore strategia per ogni singolo cespite e quindi coordino i gruppi di progettazione per la ristrutturazione, i leasing agent e le agenzie di marketing per la commercializzazione degli spazi, mi occupo delle negoziazioni dei contratti (che siano di appalto o di locazione o altro) e, infine, seguo tutto il processo di vendita fino alla consegna dell'immobile all'investore finale, di solito di lungo periodo. Senza, pero', trascurare la gestione corrente e quindi i rapporti con il Property Manager. Un ruolo multidisciplinare, direi.


D. Una professione piuttosto rara, per una donna .Che cosa significa esattamente per Lei, questa attività?
R. E' una opportunità. Quella di aggiungere doti prettamente femminili come la luminosità in un mondo che spesso ha bisogno di essere ravvivato. Nei progetti di ristrutturazione, l'occhio di una donna porta alla cura di alcuni particolari che poi il conduttore apprezza. Per esempio anche solo la scelta del "colore" di una parete all'ingresso di un palazzo uffici può trasformare un edificio standard in un "ambiente" caloroso e quindi un "benvenuto". E i conduttori apprezzano anche perchè quando sono in cerca di nuovi spazi per la loro azienda, spesso è la prima impressione che guida la short list. E poi è un professione multidisciplinare: si passa dalla concretezza di un progetto alla piano strategico di comunicazione per il lancio di una nuova iniziativa alla soddisfazione quando viene dichiarata la fine lavori in un cantiere e la tua idea è una realtà o di fronte al notaio quando hai appena firmato un atto di compravendita : quindi vedi il risultato di mesi di lavoro che rende soddisfatti gli investitori nel fondo. E le donne sono abituate a gestire situazioni complesse. Per questo gli Asset Manager più bravi sono donne!

D. Che tipo di difficoltà, o di vantaggi, nell'essere "donna nell' immobiliare" ai suoi inizi? E com'è oggi?
R. Beh, donna e giovane? Sempre una strada in salita. Diffidenza. Occorreva sempre dimostrare cosa si sapeva fare. Ma poi con l'umiltà si riusciva a conquistare la fiducia. Oggi è un po' più facile negli aspetti più tecnici e operativi. Ma la diffidenza rimane nelle transazioni e nelle negoziazioni. E talvolta per chiudere un deal vogliono ancora vedere "il collega maschio e anziano, insomma uno che comandi"! E noi li accontentiamo sempre. L'importante è il risultato.

D. Qual è il Suo rapporto con l'universo dell'intermediazione immobiliare?
R. Vita quotidiana. Noi viviamo di rapporti con gli intermediari immobiliari. Senza Leasing e Sale Agent, nessun risultato può essere portato a casa. E' essenziale. Ed è importante che si condivida il progetto. Che abbia la stessa opinione di un progetto di locazione. Se ci crede ed è motivato, lavorando seriamente i risultati vengono a casa. E le "Mirror Towers" a Milano sono un esempio. Così come "Cassina Plaza" (un progetto su cui la Polito sta lavorando, cioè il rinnovato Centro Direzionale a Cassina de Pecchi, nei pressi di Milano, ndr).

D. Qual' è il Suo "francobollo", cioè la "cosa più bella" che ha fatto?
R. L'edificio in Milano centro, denominato "Dellavetra". Il mio primo progetto vero. Abbiamo comperato a novembre. Era il nostro secondo invstimento in italia. Io ero in Carlyle da soli 2 mesi. Abbiamo subito iniziato a immaginarlo. A dicembre avevamo selezionato il progetto che meglio aveva intepretato l'idea che fino a quel momento era solo nelle nostre parole, poi ha cominciato ad essere nei disegni e nei rendering del progetto. E poi dopo 18 mesi abbiamo mostrato alla comunità l'idea che aveva preso forma ed è oggi una realtà.

D. Come intravede il futuro del mercato e dove sta andando Carlyle?
R. Ancora pieno di opportunità per chi non si spaventa a lavorare sodo. Forse non sarà più così facile avere brillanti risultati in pochissimi mesi, ma il patrimonio italiano offre ancora tante opportunità: basta passeggiare per le nostre città e di lavoro da fare per migliorarle anche attraverso investimenti professionali ce n'è tanto. Carlyle continua nella sua strategia di riposizionamento nel mercato: stiamo continuando con le acquisizioni. Abbiamo grandi potenzilità. E continueremo con l'aggiungere valore anche attraverso lavori di ristrutturazione e miglioramento della qualità del prodotto immobiliare. Noi, poi, cediamo l'immobile e usciamo dall'investimento, ma l'edificio riqualificato rimane. E in quel pezzo di città.

D. Che ruolo, per l'Italia, nel panorama internazionale?
R. Come dicevo prima, il gap con il resto d'Europa e i mercati maturi è ancora tanto. eEcon la crescita del mercato e della continua attenzione che gli operatori internazionali come noi hanno per l'italia, non si può che vedere l'italia ancora come un paese da continuare a corteggiare. Mi pare poi che i risultati siano dalla nostra parte. Se penso poi a iniziative come IPD (Investment Property Databank) con al creazione dell'indice anche per l'Italia, ERES - European Real Estate Society che ha scelto l'anno scorso l'Italia per la propria Conferenza Annuale, direi che non siamo più forse un territorio vergine da conquistare, ma un mercato da rispettare con le sue regole e le sue opportunità per tutti i profili di investimento.

D. Cosa farebbe, per l'immobiliare, se avesse la "bacchetta magica"?
R. Bella domanda, difficile risposta da dare su due piedi. L'istinto mi porta a dire: più spazio ai giovani e alle donne. Alle conferenze ci sono ancora troppi capelli grigi, troppi vestiti scuri anche se poi dietro le quinte sappiamo che ci sono tanti giovani in gamba, pieni di voglia di lavorare e capaci. Ma le donne con i loro tailleur colorati cominciano ad animare il panorama. e i giovani cominciano a crescere e quindi a farsi spazio. Se mi fermo a pensarci un po' di più, direi dare più coraggio e più spazio all'innovazione e alle idee. Le cose nuove, il rinnovamento, secondo me, portano flussi positivi, cicli virtuosi. E il nostro mercato, che è un mercato che ha tante opportunità nel recupero delle aree dismesse, nel recupero delle periferie e degli immobili esitenti ma abbandonati, con il rinnovamento potrà continuare ad avere la stessa vivacità degli ultimi 6-7 anni. Se gli investitori iniziassero ad aprirsi alle nuove opportunità slegandosi dal solito "Central Business District" e "Milano" e "Roma", il mercato immobiliare italiano penso potrebbe continuare a crescere e forse con più slancio e per più tempo. L'Italia è un grande Paese. E non si ferma a Milano o Roma o alla prima Cerchia dei Navigli o all' EUR. Ci sono tante opportunità perchè quando si parli di mercato immobiliare italiano si possa anche dire Bologna, Torino, Padova, Genova... e forse anche la pubblica amministrazione potrebbe dare una mano al rinnovamento snellendo l'iter burocratico o garantendo tempi per l'emissione dei permessi per costruire o valorizzare. E poi, se avessi una terza possibilità come con la lampada, tingerei tutto di rosa!