Le mie Interviste

Intervista a Danilo Doronzo
 

Presidente di Milano Holding Group 17 dicembre 2007

Da Riga alla "città ideale" di "Cascina Vione", a Basiglio



Le "Repubbliche del Baltico" sono Lettonia - in inglese Latvia, Estonia e Lituania . Nella lingua del real estate, si chiamano solo con i nomi delle rispettive capitali: Riga (circa 730 mila abitanti su una popolazione complessiva di quasi 2,3 milioni. La "grande Riga",comprende metà della popolazione del Paese), Tallin (400 mila, su circa 1,3 milioni) e Vilnius (550 mila, su circa 3,6 milioni).
Fra le tre, Riga è la più conosciuta , almeno agli occhi degli operatori immobiliari italiani. Da alcuni anni è attivo nella capitale della Latvia il developer milanese Danilo Doronzo, a capo di Milano Holding Group,

D. Quali sono le sfide, per questi Paesi, sotto l'aspetto strettamente immobiliare ?
R. Il mercato dell' investimento è di dimensione piccola e ha caratteristiche di minor flessibilità rispetto alle nazioni confinanti , dove si concentra l' attenzione dei grandi player.
L' attività di planning è in implementazione, ma c'è ancora poca esperienza con il mondo delle transazioni internazionali : i developers non sono ancora allenati a ragionare in termini di " exit models".

D. E dal punto di vista della " cultura edilizia " ?
R. L' attività di costruzione è stata storicamente di buona o anche ottima qualità, ma spesso e ancora risente di trascorsi sovietici . A ciò si aggiunge il boom degli ultimi anni , che ha creato qualche ...scompenso per la troppa fretta. E' perciò bene, quando si vuole costruire oggi un prodotto di pregio, vigilare attentamente, e stando sul posto. Le soluzioni architettoniche non sono sempre eclatanti, anche se la cultura in tal senso sta crescendo, e sta cercando anche di "trasformarsi " in una strategia di lungo termine.

D.Com'è il mercato degli uffici ?
R.C'è carenza di uffici di qualità: la vacancy, a Riga, non arriva al 3-4 %, al di sotto del livello fisiologico. Anche se l' attività di planning appare in aumento, non va scordato che il terreno disponibile è scarso, e la capacity di costruire non può oltrepassare una certa soglia: non siamo a Dubai, dove si lavora a H 24.
C'è poca correlazione tra i prezzi dei terreni e i canoni locativi. Gli yield si collocano attorno al 6-7 %, e la previsione è che rimangano tali anche per i prossimi due-tre anni. I contratti di locazione sono generalmente di tre anni : una durata considerata troppo " corta" dall' investitore internazionale. Sul fronte della domanda, che è in crescita del 6-10% annuo in termini reali, si ricercano superfici maggiori rispetto ad alcuni anni orsono. Oggi i tenant vogliono superfici tra i 500 e i 4 mila metri quadrati, solo pochi anni fa la richiesta si orientava su 50-200 metri quadrati.... ma, ancora, non accettano contratti di lunga durata, al massimo cinque anni. Va anche sottolineato che, a causa dei problemi di traffico e scarsità di parcheggi nel centro storico, molti scelgono di spostarsi verso complessi un po' più periferici, ma più attrezzati.

D. Quali sono i livelli dei canoni?
R. Per gli uffici di classe A, Riga si colloca intorno ai 25 euro/mq/ mese, Per gli edifici di classe B siamo, rispettivamente, a medie di 10-12 ( anche se in alcune aree si può arrivare a 18 ) .. I livelli sono comunque abbastanza stabili.

D. E per l' acquisto?
R. L' approccio è " buy and hold". Non dimentichiamo che il volume complessivo delle transazioni, nei tre Paesi, è ancora molto modesto. Ma, in una logica di "combinato disposto" anche di investimenti in retail e hotels ( di cui c'è grande necessità) il volume non può non aumentare. E' questa, a mio parere, l' opportunità che i Paesi del Baltico possono offrire.

D. Parliamo della residenza.
R.Dal 2000 a oggi sono state costruite a Riga circa 30 mila nuove unità abitative, ma il 60 % circa dell' attuale parco abitativo risale al decennio '60-70 , e sono davvero alloggi da sostituire. Gli appartamenti costruiti negli anni ' 80 necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. La popolazione cresce a due cifre ( il dato 2006 è + 11% ) e la pressione della domanda fa sì che, per i prossimi 12 -18 mesi, si prevede la necessità di costruire almeno altre 5 mila unità : che saranno probabilmente di piccola pezzatura, cioè meno costose in termini assoluti. Le problematiche di accesso al finanziamento al real estate, conseguenti alla crisi dei mutui subprime, si stanno facendo sentire anche qui! E' molto diffusa la locazione, con canoni che nel centro storico possono variare da 1.800 a oltre 4 mila euro/mese. Per le nuove costruzioni in periferia, si parte da un minimo di 900-1000. Piacciono molto anche le villette unifamiliari : per la tipologia di superficie media e di nuova costruzione, il prezzo si colloca tra i 200 e i 250 mila euro.

D. Nella Latvia cosa avete fatto e che progetti avete in corso ?
R. Abbiamo ottenuto l'autorizzazione per costruire circa 60 mila metri quadrati di uffici. Il progetto si chiama " Mezapark Plaza ", e tutto e' pronto per avviare l' operazione, che varrà al termine circa 180 milioni di euro. Ma ora ho deciso di cedere questo progetto ( Doronzo sta cominciando a raccogliere manifestazioni di interesse , ndr ), per concentrarmi completamente su una iniziativa nel milanese.

D. Dicosa si tratta ?
R. Abbiamo acquistato una " grangia", l' unica che forse ancora esiste in Lombardia. Le grange erano strutture agricole che i monaci cistercensi, già nel XIII secolo, trasformarono in nuclei rurali organizzati come veri e propri villaggi . " Cascina Vione " - questo è il nome dell' insediamento - si trova nel Comune di Basiglio, nel Parco Sud, quindi a brevissima distanza da Milano. Si estende su di un' area di circa 100 mila metri quadrati . Ancora oggi, una lunga cinta muraria esterna lambita da un fossato rievoca l' antico centro agricolo fortificato. All’interno vi sono numerose corti , ma tutti gli edifici sono in stato di completo abbandono ( all' interno vi sono anche una chiesetta , e un mulino ). Nel dicembre 2006 il Parco ha rilasciato il parere favorevole al piano di recupero per l'intero complesso. In accordo con il Comune di Basiglio trasformeremo - nel rispetto delle metrature esistenti - Cascina Vione in un ambiente esclusivo e completamente sostenibile, con unità residenziali e ville. Verde dappertutto, e niente auto ( i parcheggi saranno sotterranei ) . E' un progetto affascinante e unico nel suo genere, che si può valutare in circa 80 milioni di euro. Le unità saranno poste in vendita, e noi creeremo una struttura che sia in grado di garantire ai residenti assoluta sicurezza e servizi condominiali a cinque stelle .Pensiamo di poter partire con i lavori di questa " città ideale " entro la primavera 2008, e per la completa consegna occorreranno circa tre anni.

Nell' immagine in alto, una veduta attuale di Cascina Vione