Le mie Interviste

• INTERVISTA A FABIO SANDRINI,

Presidente di ANACI Lombardia e Amministratore Unico di Casa Milano srl.

Nato a Milano nel 1959 , Fabio Sandrini vive a Milano in Viale Piave , vicinissimo all' ufficio della sua società. Dopo il diploma in ragioneria, si era iscritto all' Università Cattolica .Un anno di frequenza e tre esami , poi la rinuncia : aveva già iniziato a lavorare come agente immobiliare e amministratore. La voglia di Università lo riprende nel 1990. Ancora un anno , due esami ......e rinuncia per troppi impegni. Aveva iniziato infatti la professione appena terminato il servizio militare in areonautica, nel 1979, inserendosi come praticante presso l'ufficio dello zio Enzo Cazzola, fondatore e a quel tempo Presidente Nazionale ANAI ( Associazione Nazionale Amministratori Immobiliari . Allora esistevano due associazioni di amministratori immobiliari ( ANAI e AIACI ) che poi arrivarono a fusione, dando vita all' ANACI, ndr ) , e ...ma è una lunga storia. Ripercorriamola insieme a Sandrini.


D. Allora, Fabio. Ci conosciamo dal 1979, tu eri un ragazzino. Purtroppo Enzo Cazzola morì improvvisamente il 27 gennaio del 1980, e quei giorni li ricordo ancora . Alle esequie di tuo zio c' era tutta la Milano immobiliare di allora. Con la zia Rina Cazzola e i cugini Giulia Cazzola e Claudio Gatti , decidesti allora di costituire Casa Milano srl (www.casamilano.com ) , riorganizzando al contempo lo Studio Gec, che era lo studio di amministrazione condominiale fondato dai Cazzola. Di cosa ti occupavi ?
R. Personalmente ero responsabile della gestione locazioni e della agenzia immobiliare, oltre ad amministrare una decina di condominii con Studio Gec. Nel 1990 abbiamo riorganizzato ulteriormente le società assegnando a me Casa Milano srl e ai miei cugini Studio Gec.

D. Saltiamo a oggi.
R. Sono amministratore unico e socio con mia moglie , Mariola Orlikowka, di Casa Milano srl. Nella attuale struttura copriamo i servizi di amministrazione dei condominii, di gestione locazioni e di intermediazione, il tutto su MIlano città.

D. Le associazioni: ti sei sempre dato molto da fare...
R. A livello associativo ho da subito seguito le orme e gli insegnamenti di mio zio Enzo Cazzola, e ancora molto giovane sono diventato segretario provinciale ANAI . Ci fu poi la fusione e, da oltre dieci anni , ho l'incarico di Presidente Regionale ANACI. Ho seguito dal 1980 FIMAA e FIABCI ITALIA della quale sono stato di recente nominato Vice Presidente. Per completare , sono membro del Comitato di Vigilanza di Borsa Immbiliare di Milano e dal 2004 co-coordinatore della collana "Immobili & Condominio", di Maggioli Editore , che ha già pubblicato 23 volumi.

D. In occasione del decennale di ANACI Lombardia ( www.anacilombardia.it ) hai promosso l' "ANACI Day", una giornata interamente dedicata a temi di attualità per i Tuoi iscritti, che numerosi hanno partecipato ai vari momenti in programma.Tra questi, vi è stato un Convegno intitolato " La manutenzione degli immobili in Condominio ", che ti ha visto tra i Relatori. Perchè il sottotitolo " Da Costo a Investimento " ?
R. Perchè è necessario diffondere l'idea che amministrando con attenzione, quindi aggiornandosi sui nuovi prodotti e servizi tecnologici che riguardano gli impianti e le costruzioni condominiali, molti interventi di manutenzione si possono ammortizzare con i risparmi sui consumi o vengono recuperati sulla rivalutazione del valore dell'unità immobiliare o addirittura con un aumento della redditività.

D. Allora, cosa significa più esattamente "investire in manutenzione " ?
R. Rispondo in quattro parole : valorizzare l' immobile, ottimizzare la manutenzione , diminuire i consumi, e adeguare gli impianti alle normative di sicurezza .

D.Vediamoli uno per ciascuno. Valorizzare ...
R. Significa ristrutturazione delle parti comuni ( facciate, tetti, scale, portoni, citofoni, TVsat, cancelli automatici, etc) ; e installazione di nuovi ascensori più belli e difficilmente danneggiabili (pareti antivandalo) e con maggiore accessibilità abbattendo le barriere architettoniche.

D. Ottimizzare, ora ....
R. Significa installare ad esempio la " Linea Vita" sulle coperture : diminuisce i costi di manutenzione delle coperture e delle gronde, perchè non è necessario installare ponteggi o usare sclale aeree.

D. Fermati, cosa vuol dire " Linea Vita " ?
R. Linea Vita significa appunto salvaguardare prima di tutto la vita degli operatori che lavorano sul tetto. Non si può far rischiare la vita ad una persona per sostuire l'antenna o per pulire la gronda o per sistemare una tegola! A volte purtroppo tali tragedie accadono, e proprio perchè non c'è la Linea Vita : che permette invece di camminare sul tetto in tutta sicurezza . Mediante una imbragatura di tipo alpinistico , allacciata ad un filo di acciaio collegato con sistemi di aggancio collaudati e certificati che corrono lungo il tetto , l'operatore può muoversi senza problemi. Gli incidenti più gravi capitano per le piccole manutenzioni urgenti che in tantissimi casi vengono eseguite senza ausili di sicurezza adeguati. Con la Linea Vita si supera brillantemente il problema, e si protegge la vita degli operai.

D. Capito. Andiamo avanti con l' ottimizzazione....
R. Significa stipulare contratti di " Global Service " per settore : i costi di uscita per gli interventi diminuiscono.

D. Mi puoi fare qualche esempio ?
R. Ad esempio stipulare dei contratti dove è prevista la fornitura di materiale di pulizia, il cambio lampadine, la regolazione della pompe chiudiporta, il cambio dei nominativi su citofoni, caselle postali, ovvero di tutte quelle piccole lavorazioni a basso contenuto tecnico che se eseguite in modo organizzato comportano una riduzione della spesa, un buon servizio e meno contestazioni da parte dei condomini.

D. Siamo già alla dimuinuzione dei consumi...
R. Sì, ma non basta. E' bene scegliere tecnologie avanzate , come ad esempio gli ascensori a basso contenuto energetico. O adeguare gli impienti di produzione del calore con apparecchi ad alto rendimento, . Ciò consente una notevole diminuzione dei consumi che ammortizza la spesa di adeguamento, senza aumentare le rate trimestrali condominiali ordinarie.

D. E la luce ?
R. Certo, utilizzare lampade a basso consumo è molto meglio, ormai è un dato di fatto

D. Cosa ne pensi dell' applicazione delle energie rinnovabili ? E' pensabile anche nel Condominio ?
R. Sicuramente l'energia fotovoltaica potrà avere un futuro nel Condominio, dipenderà dal prezzo dell'apparecchiatura e dall'evoluzione del sistema.

D. Adeguare gli impianti , punto " dolente "
R. E' una necessità che nasce per rispettare l' ambiente, dare sicurezza abitativa, diminuire i rischi . Ma occorrerebbe anche certificare la sicurezza con lo strumento " rating " .

D. Ovvero ?
R. Direi che si tratta di un processo. Gli interventi sulle parti comuni che salvaguardano la sicurezza partono dal rilascio del CPI ( Certificato di Prevenzione Incendi ) , e passano attraverso molti punti : Certificazione di Conformità degli impianti di ascensore,degli impianti elettrici , dell' acqua potabile ( ai sensi e con i parametri del Dgs 31/2001 ), e delle canne fumarie comuni e collettive ramificate. C'è la Certificazione dell' assenza di amianto. C' è la verifica della valutazione dei rischi dei dipendenti ( la famosa Legge 626 ). C'è la verifica della valutazione della sicurezza nelle manutenzioni ( richiamo qui la sopracitata " Linea Vita " ). E infine, ancora due " Conformità" : del deposito dei rifiuti organici , e degli scarichi fognari , alle normative igienico-sanitarie.

D. Difficile che tutto meriti un bel 10!
R. Si, ma se tutto viene adeguato per meritare un bel 10, la presenza di tutte le certificazioni e delle verifiche previste assicura una garanzia ottimale ( 100/100 ) della sicurezza delle parti comuni condominiali. Meno rischi di danni, sicurezza di non dover sopportare spese future. Consapevolezza di vendere un bene senza spiacevoli sorprese per l'acquirente.

D. Tradotto in euro, di quanto si valorizza il bene ?
R. Più che di valorizzazione , parlerei di "svalorizzazione" nel caso non vi fossero delle situazioni a posto, ad esempio avere un tetto in eternit oggi è considerata una svalorizzazione che un acquirente farebbe sicuramente pesare nella trattativa.

D. Gestire gli immobili diventa sempre più complicato, e l' aggiornamento professionale sempre più imperativo
R. Sono tanti gli adempimenti formali, sono alti i rischi, è necessaria la specializzazione dell'amministratore e anche dei dipendenti e dei collaboratori, al fine di non causare danni a se stessi e ai condomini. L'Italia è però il paese dell'obbligatorietà, e pertanto anche per gli associati ANACI da questo anno sarà obbligatorio per mantenere operante l'iscrizione alla associazione la frequentazione di conferenze di aggiornamento professionale.

D. Tu ti occupi di Condominio, e della relativa attività associativa, sin da ragazzo. Quali sono stati i tuoi " francobolli ", le cose migliori che ritieni di aver fatto ?
R. A livello associativo, sicuramente sono stato promotore della targhetta identificativa dell'amministratore sui condomini di Milano, che è la conseguenza di un nuovo articolo del regolamento edilizio. Anche la convenzione con Banca Popolare di Milano che finanzia le opere straordinarie condominiali fino a due milioni di euro con gli interessi a carico delle imprese è un sistema che è nato su una mia idea.
Per la mia attività di amministratore, mi piace ricordare la ristrutturazione a costo zero delle facciate di Piazza 25 Aprile, pagate dalla pubblicità, il recupero con ristrutturazione di tutte le parti comuni di un classico condominio di ringhera e cortili in corso di Porta Ticinese, e la ristrutturazione in corso Italia eseguita tramite il finanziamento BPM. In sostanza tutti gli interventi dove , nonostante la presenza di varie problematiche condominiali, si è riusciti a riqualificare l'immobile.

D.Cosa c'è da fare adesso, subito dietro l' angolo, per il bene del Condominio ?
R. Valutare bene lo stato degli impianti termici, sia a gasolio che a metano e, se sono obsoleti , sostituirli con altri ad alto rendimento e meno inquinanti; e soprattutto verificare bene le possibilità di maggiore bilanciamento degli impianti, causa di liti condominiali per il troppo caldo per alcuni e di insufficiente caldo per altri, usufruendo del finanziamento senza interessi di BPM come da accordo con la Regione Lombardia e Il Comune di Milano.

D. E per l' Associazione ?

R. Dare il via nel più breve tempo possibile alle conferenze di aggiornamento obbligatorie per gli associati, la cui frequenza crea dei crediti agli associati necessari per la permanenza in associazione. Dobbiamo fare il salto di qualità.