Le mie Interviste
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INTERVISTA a Mathieu Cassinis ( 19 gennaio 2006 )
Acquisition Director, Aareal Asset Management, Milano
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Nato a Milano nel 1972, dove vive, Mathieu Cassinis ha doppia nazionalità: Italiana-Francese. Ha studiato in tre luoghi molto diversi e lontani tra loro : Università Cattolica Sacro Cuore - Economia e Commercio - Milano - 1994, Università Copenhagen - Business School - Copenhagen (Danimarca) - 1993, e Universitè Paris IX Dauphine - Dess 203 - Master in Financial Market - Parigi - 1999.
Appassionatio di fotografia, ha iniziato a lavorare come Fotografo Free-lance al National Geopgraphic - Washington D.C - realizzando Reportage in Sud Africa, Tanzania, Nicaragua, Panama, Laos, Cambogia ecc..1995/1996).
E' entrato, nel 1996 , alla Societe Nationale Poudres Explosives a Tolosa (Francia) , come Financial Analyst e vi è rimasto sino al 1998.
Poi, un' esperienza presso Ernst & Young , a Milano, come Financial Account (Dipartimento Prodotti Derivati).
Dal 1999 al 2003 è in Archon Group (Archon Group Paris (100% Goldman Sachs) Asset Manager Whitehall Fund - Real Estate Acquisition Analyst - Paris 1999/2000; Archon Group Milan (100% Goldman Sahs) - Real Estate Asset Manager - Milan 2000; Archon Group Rome (100% Goldman Sahs) - Head of Real Estate valuation non-performing loans - Rome 2000-2003. E', dal 2003, in Aareal.
E' appassionato sempre, alla fotografia. Tra gli sport , pratica tennis e sci.
D. Quando è avvenuto il suo "primo incontro" di lavoro con l' immobiliare, e perchè?
R. Seguito il Master DESS 203 presso Paris IX Dauphine sono stato contattato da diverse istituzioni finanziarie:
tra queste Archon Group France (filiale di Goldman Sachs) che aveva prospettive di entrare nel mercato italiano
immobiliare attraverso il fondo Whitehall.
D. Il nome "Aareal" è notissimo anche in Italia. Una breve descrizione dell' attività del Gruppo, e
dell'attività di Aareal Asset Management
R. Aareal Asset Management, filiale di Aareal Bank (Banca tedesca quotata), è una società che crea e gestisce
Fondi Immobiliari in tutta Europa, dedicati a investitori istituzionali. Aareal Asset Mangement è una struttura indipendente
rispetto alla banca al fine di evitare conflitti di interesse tra chi compra e chi finanzia immobili, cio' è dimostrato
dal fatto che dei 720 milioni
investiti in immobili in Italia meno del 5% è finanziato da Aareal Bank.
D. Qual' è la struttura della società, in Italia e in Europa?
R. La Società è concentrata ad Amsterdam dove lavorano oltre trenta persone;
in Italia abbiamo un ufficio a Milano con sette persone.
Abbiamo di recente aperto un ufficio a Parigi al fine di avere una gestione
diretta nel Paese degli investimenti effettuati e al fine di dedicarsi a nuovi
investimenti soprattutto nel settore logistico. In Spagna abbiamo diverse proprietà ma non
abbiamo costituito un ufficio e gestiamo tutto da Amsterdam. Lo stesso vale per Lussemburgo,
Inghilterra e Belgio. In Germania, a Wiesbaden, dove c'e' la sede della Banca,
abbiamo un team dedicato a investimenti nel Paese nel settore logistico e di recente abbiamo costituito
un Fondo pari a 500 milioni nel settore residenziale.
D. Quali sono i vostri prodotti?
R. Attualmente abbiamo quattro Fondi attivi sull'Europa, ciascuno di 500 milioni.
Sono "Aareal European Fund", "Aareal Italy Fund", "Aareal Eurologistic Fund", e "Aareal German Residential Fund".
Prevediamo di costituire ogni anno un nuovo Fondo.
I Fondi che costituiamo sono dedicati a investitori istituzionali con quote minime pari a 5 milioni.
D. Quali le differenze tra le modalità e l'approccio della Società e il "modello" italiano, se ve ne sono.
E se c'è un modello italiano...
R. La società è controllata da Amstrerdam e Wiesbaden che ne controlla il 'modus operandi'
e definisce le procedure. E' compito della struttura italiana definire le linee guida sulla base delle evoluzioni del mercato.
La scelta degli investimenti, all'interno dei parametri dello statuto del Fondo, è in piena autonomia al management Italiano.
Non credo che ci sia più un modello Italiano e uno estero nella gestione dei Fondi, tutte le società di gestione di Fondi negli
ultimi quattro anni hanno imparato a soddisfare le esigenze degli investitori più pignoli.
D. Parliamo dei vostri investimenti, globalmente e in Italia
R. In Italia abbiamo iniziato gli investimenti nel 1999/2000 con Il Centro Commerciale "Fiumara",
sviluppato con Coopsette e il Centro Commerciale a Cagliari, "Le Vele ", sviluppato con il Gruppo Cualbu.
Attualmente in Italia gli investimenti totali sono pari a 720 milioni: abbiamo infatti altri due Centri Commerciali,
uno a Roma - Centocelle e uno a Trieste, il Centro Commerciale "Giulia" che stiamo ristrutturando e riposizionando sul mercato.
Abbiamo poi diversi palazzi ad uso uffici. A Roma abbiamo tre immobili ad uso uffici in Via Laurentina,
un immobile sviluppato con il Gruppo Parsitalia a Via del Tintoretto affittato di recente alla Regione,
due complessi ad uso uffici a Milano nel quartiere San Donato, un immobile sempre a Milano in Via Arconati.
Di recente abbiamo acquisito due Centri logistici . Uno è a Basiano, acquisito alla società di costruzione Vitali,
e uno a Vignate entrambi locati a primari inquilini. Riguardo all'investimento di Basiano stiamo realizzando un'estensione di 10
mila metri quadrati. . Di pochi giorni fa è l'acquisizione di un immobile ad uso uffici a Roma e uno ad Assago,
entrambi locati. Con il perfezionamento di
queste due ultime operazioni il fondo Aareal Italy Fund è completamente investito (440 milioni).
D. C'è qualche altra acquisizione o dismissione, in Italia?
R. Prevediamo qualche movimento di portafoglio alla fine del 2006 e durante il 2007 perchè, come già accennato siamo
in chiusura della campagna acquisti per il fondo Aareal Italy Fund. Non prevedo grandi movimenti in portafoglio per questo
Fondo in quanto gli immobili che deteniamo sono per oltre il 90% nuovi. Dato la netta direzione del mercato, verso immobili di
qualità sarà difficile sostituire immobili nuovi con altri immobili nuovi a rendimenti migliori. Credo che movimenteremo
il Fondo con un immobile di nuova costruzione che presenta rischio locativo con cui sostituire uno degli immobili facente
parte quel 10% di immobili costruiti da più di cinque anni. Il Fondo ha una durata di sette anni, dunque ancora quattro
anni di vita a questo punto dismissioni sono previste solo di fronte ad offerte al di sopra dei normali valori di mercato.
Il 2006 sarà dedicato soprattutto a investimenti nel settore logistico.
D. Che ipotesi, se puo farne, per i numeri a fine anno, per l'Italia?
R. Ipotesi : chiudere la campagna acquisizione per il fondo Aareal Italy Fund, che per statuto era prevista per metà 2005,
ma che ha avuto rallentamenti dovuto alla scarsa disponibilità sul mercato di prodotti di classe A e all'entrata sul mercato di
un ingente liquidità, in tutti settori, che ha ridotto fortemente i rendimenti. Siamo soddisfatti per avere costituito un portafoglio
in Italia di immobili, come dicevo, per un valore oltre i 700 milioni di cui il 90% sono nuovi, con meno di 5 anni di vita.
D. Quali sono le principali operazioni concluse e promosse recentemente, all'estero?
R. La costituzione di un fondo logistico europeo che coinvolge soprattutto l'Italia, la vendita di un Centro Commerciale in
Spagna, la chiusura della campagna acquisti del fondo Aareal Italy Fund e la costituzione di un Fondo residenziale dedicato al
mercato tedesco.
D. Acquisizioni in vista in altri Paesi d'Europa? Ci sono mercati "emergenti" che state guardando?
R. Turchia e Paesi dell'Est sono sicuramente opportunità , ma non certo nuove . La massa di liquidità presente in
Europa, dedicata agli investimenti immobiliari, ha già investito parte di questi nuovi mercati, che non sono più tanto
'emergenti'. Ho studiato alcuni mercati come Polonia, Ungheria, Repubblica Ceca dove siamo presenti come Banca.
Repubblica Ceca e Ungheria sono mercati importanti ma dalle dimensioni limitate, in Polonia ci sono buone opportunità nel
residenziale ma nel comparto uffici e retail a mio parere i rendimenti non tengono conto della fragilità dei dati macroeconomici
soprattutto legata all'andamento dell'industria e alla debolezza della classe media. La Russia è un mercato che richiede una
discussione a parte, se personalmente credo che la Polonia presenti una classe media fragile in Russia penso che sia inesistente
a favore di una classe ricca. Sicuramente la posizione e l'importanza della Russia, soprattutto alla luce della fame mondiale di
materie prime, presenta opportunità, nel settore retail abbiamo visto ottime opportunità ma come già ribadito la stabilità di
un Paese è elemento essenziale per il profilo dei nostri investitori. Discorso a parte per gli investitori 'opportunistici'.
D. Bene, auguri e " fingers crossed"! I vostri Partner, ora. Chi è il vostro gestore; o chi sono?
R. Penso che Lei si riferisca ai nostri property manager e alle società con cui lavoriamo riguardo alle due-diligence
sugli immobili. Non abbiamo mai lavorato con un partner, di volta in volta cambiamo società e scegliamo quella che presenta
l'offerta migliore a parità di qualità del lavoro. Siamo gestori di soldi di investitori istituzionali: è importante
sappiano che li spendiamo con la massima cura. Abbiamo lavorato con molte società che vanno dalla Arcotecnica, IPI, EC Harris,
Yard, Reag, Eurotekna e tanti altri. Discorso a parte per il nostro servizio legale che si è concentrato su uno Studio unico
con cui abbiamo costruito una fiducia negli anni, lo Studio Uppi Cardarelli (di recente inglobato nello Studio Santamaria).
D. Che tipo di collaborazione avete, se ne avete, con i player italiani?
R. Sul lato del co-investimento mi è stato difficile creare partnership con player italiani,
in quanto queste normalmente prendono vita in progetti di sviluppo immobiliare di notevole entità.
Abbiamo lavorato con costruttori, progetto per progetto, al fine di realizzare operazioni che prevedevano
l'acquisizione del 100% dell'opera finita da parte dei nostri Fondi.
D. E torniamo allora a parlare di Fondi immobiliari...
Come intravede il futuro di questo particolare comparto, in Italia? Ci sarà o no un REIT all'italiana?
Che previsioni fa sull' andamento a medio per il settore office, in Italia?
R. La storia insegna che il 'mondo immobiliare' non è un bacino d'acqua a esaurimento, ma in evoluzione,
che prevede nuove fonti ma che si deve anche concentrare sulla valorizzazione delle fonti esistenti. Ancora troppi
immobili, soprattutto nel comparto uffici e ricettivo turistico non riflettono il corso dei tempi con conseguenze
drammatiche per la qualità del lavoro e per l'immagine Italia. Sono favorevole all'introduzione dal parte dell'attuale
governo della normative sui Fondi e sulle società di gestione (SGR), questa normativa permetterà di creare figure specializzate
nel settore e obbligherà i proprietari di immobili al confronto con operatori qualificati. Troppi immobili necessitano di
ristrutturazioni profonde che obbligheranno molto proprietari di immobili a rivedere completamente le proprie valutazioni,
i vantaggi fiscali previsti dalla nuova normativa spero che vengano reinvestiti in tale direzione. Si parla spesso di bolla
o di crisi, la prima fa riferimento a valori sovrastimati e a un eccesso di liquidità sul mercato destinato al settore la
seconda è più grave in quanto ha grandi implicazioni psicologiche da parte dei venditori e acquirenti. Non prevedo crisi sul
mercato, in quanto la liquidità è abbondante sul mercato e gli investimenti alternativi all'immobiliare, in termini di rischio
e rendimento sono ancora lontani da un effettiva competizione. La forte propensione psicologica degli italiani verso
l'investimento nel mattone, soprattutto residenziale è un elemento di sostegno del mercato. Lo sgonfiamento della bolla
che verrà alla luce nei prossimi mesi la considero, se non intervengo 'shock imprevisti' sul fronte dell'inflazione e di
conseguenza sui tassi d'interessi, che sarà graduale e non traumatica, cosa addirittura sana e dovuta al fine di reallineare
la qualità degli immobili alla loro valorizzazione. Nel comparto uffici i fattori che suggerisco di tenere in conto sono:
spazi che prevedono facilmente la frazionabilità in più unità, metropolitana e servizi pubblici importanti di prossimità,
affitti che tengano conto della difficile situazione congiunturale economica di molte aziende.
D.E sull'andamento a medio del retail?
R.Il mercato retail (Shopping Centres) sta vivendo una fase di crescita importante trainata soprattutto dallo
sviluppo della grande distribuzione. Questa ,nonostante abbia influito negativamente sul retail di prossimità e dunque
attaccato il fascino dei nostri centri cittadini, ha sicuramente avuto l'effetto positivo di un contenimento
dell'inflazione sui prodotti di grande consumo grazie alla forte competizione tra i marchi. Sicuramente
lo sviluppo del settore è solo agli inizi ma alcune zone di Italia cominciano ad essere sature di grandi
strutture di vendita e in queste zone la guerra verrà vinta da chi avrà la migliore viabilità e maggior forza di
richiamo con i marchi importanti. Sono molto favorevole alla ristrutturazione e ri-posizionamento di strutture di vendita
datate ma strategicamente ben posizionate, come stiamo facendo al Centro Commerciale a Trieste. Discorso a parte sono i Centri
chiamati 'Category Killer' che prevedono strutture di vendita oltre i 50 mila metri quadrati questi sono sicuramente vincenti
in quanto hanno una forza di richiamo importante e soprattutto realizzati e gestiti da operatori specializzati.
Per quanto riguarda il retail nelle città è un settore a parte che non è omogeneo a cui non saprei rispondere.
D. Shopping Centres e Entertaiment: ci sono ancora spazi?
R. L'entertaiment è un mercato che necessita di considerazioni a se. Se l'investimento si limita al cinema e al
bingo il rischio è più facilmente quantificabile se include superfici superiori importanti dedicate ad altra attività,
ristoranti, booling ecc...diventa un investimento molto aleatorio in quanto soggetto a mode e usi del momento che cambia
da zona e zona, in Spagna si sono viste realizzazioni entertainment di puro stampo americano dalle entità colossali, piste
da sci in-door e cose mai viste, l'Italia è appena entrato nella cultura dei grandi Centri Commerciali come luoghi di svago,
di consumo e di divertimento, ci vuole un po' di tempo ma penso che non arriveremo mai alle forme viste in Spagna e negli Stati
Uniti, il divertimento in Italia gira ancora attorno al cinema. Ciononostante nel settore entertainment, in prossimità dei
grandi Centri Commerciali, sono favorevole a grandi strutture legate al benessere (piscine, massaggi, ecc..)
di alto standing e con alta cura dei servizi e del design.
D. Non possiamo non parlare di logistica...
R. Aareal Asset Management è uno dei Fondi che ha creduto di più e prima di molti altri in questo settore.
Personalmente ho dovuto combattere sempre contro corrente, soprattutto con i valutatori esterni che mi dicevano 8,5%
due anni fa quando io volevo comprare all' 8%, mi dicevano 8% quando volevo comprare a 7.6% e di recente a 7.5%
quando voglio comprare a 7.2%. La compressione degli yield è lampante, ma essendo Aareal entrata sul mercato prima
degli altri , ciò ci permette di poter andare avanti nella campagna acquisizioni. La quota dedicata agli investimenti
in logistica in Italia è 150 milioni di euro, 50 già investiti e 50 in fase avanzata di trattative. Considero che entro
l'estate di quest'anno la campagna acquisizioni comprese alcune operazioni di sviluppo sarà completata. Il mercato della
logistica è difficile da decifrare in quanto in mano ancora a costruttori locali e a ex-trasportatori, dove anche i grandi
nomi della consulenza internazionale faticano ad entrare. Questo permette agli investitori che sono presenti con strutture
di management locali di trovare buone opportunità.
D. Che "peso" ha per lei la firma di un grande o noto architetto nel valore commerciale di un edificio?
R. E' molto importante creare un brand e una personalità dell'immobile, come elemento distintivo rispetto ai concorrenti.
L'importante che rimanga oltre che 'bello' anche efficiente. Di recente esperienza, la valutazione di un immobile ad uso uffici
di grande personalità ma che richiedeva costi di manutenzione spropositati rispetto al beneficio dell'immagine. Considero gli
architetti testimoni del presente e artefici del futuro delle città. Bilbao, Graz, Basilea e tante altre si sono trasformate
grazie a nuove progettazioni architettoniche che investono opere pubbliche ma anche private. In Italia abbiamo fatto molto negli
ultimi anni, e ache Aareal, a Genova e a Milano , grazie a architetti di statura internazionale è stata artefice di realizzazioni
che hanno partecipato a grandi concorsi internazionali e che sicuramente hanno guardato al futuro rispettando il passato. C'e'
ancora molta strada da fare, città quali Genova, Venezia, Verona e molte altre stanno seguendo la via della modernità nel
rispetto del passato, Milano ha iniziato questa strada da diversi anni ma è importante che le Amministrazioni tengano conto
che l'architettura è espressione conseguente della personalità di una città o di una sua evoluzione e non viceversa.
Nota dolente sul fronte della Capitale dove a parte grandi opere di interesse per la collettività (Auditorum, Ara Pacis ecc...)
si è fatto poco nell'edlizia privata.
D. Qual'è a oggi il suo "francobollo" , cioè la "cosa più bella" che ha fatto nel corso della sua carriera?
R. Scegliere l’immobile come elemento quotidiano del mio lavoro, capire dopo anni di trading puramente finanziario
sugli immobili che questi hanno una loro ‘vita’ che nella loro mutevolezza partecipano attivamente in tutte le loro forme
al contesto sociale in cui viviamo e che attraverso le loro trasformazioni le generazioni presenti e future si rispecchiano.
Tra le diverse acquisizioni che ho effettuato l’acquisizione del Centro Commerciale Giulia a Trieste è sicuramente una delle
scommesse più importanti della mia carriera, il riposizionamento del primo Centro Commerciale di una città così bella e
affascinante, crocevia di un nuovo mondo è stata una scommessa e una provocazione nei confronti dell’immobilismo e della
chiusura di questa città. Sono certo, vedendo la partecipazione degli inquilini (i veri motori del Centro) dell'energia
che il mattone può dare. Sono sicuro del successo del Centro, la tradizione si sposerà al futuro.
Bello credere nelle cose e vederle con passione rinascere giorno per giorno.
D. Cosa farebbe, per l'immobiliare, se avesse la "bacchetta magica"?
R. Liberarlo da speculatori al ‘galoppo’ di situazioni del momento forti nel creare valore solo per se stessi.