Le mie Interviste

• INTERVISTA a Vincenzo Acunto, DG di Groma ( 30 novembre 2005 )

Nato a Napoli, Vincenzo Acunto è laureato in Economia e Commercio , ed è Dottore Commercialista e Revisore dei Conti.

D. Cos'è Groma?
R. Groma Srl è una Società di proprietà della Cassa Italiana di Previdenza dei Geometri Liberi Professionisti che, dal 1997 gestisce l'intero patrimonio immobiliare della Cassa di Previdenza Geometri, dal 2001 il patrimonio immobiliare della Fideuram Vita S.p.a., ed il Centro Commerciale "Il Girasole" di Lacchiarella (MI). Nel 2002 ha aggiunto tra le sue commesse anche la gestione di tutto il patrimonio della Fondazione Enasarco e di una parte del patrimonio della Cassa di Previdenza dei Giornalisti (INPGI). Oggi, Groma gestisce oltre 10.000 unità immobiliari, in tutta Italia.

D. Come ha iniziato la Sua attività?
R. Come libero professionista, dopo essermi abilitato nel 1993 come "partner junior" presso uno Studio napoletano (Associazione Professionale Dottori Commercialisti) dove ho acquisito una notevole esperienza nella consulenza aziendale e societaria. Ho intanto frequentato numerosi corsi di specializzazione sull’argomento "Tecnica e gestione dei patrimoni immobiliari" nelle principali Università Italiane (Bocconi, Luiss, Cattolica).

D. Da quando si occupa di gestione?
R. Dal 1996 , dapprima nella E.R. SpA (gruppo "Romeo), quale responsabile dell’amministrazione utenza della Commessa del Comune di Napoli, poi partecipando al gruppo di lavoro per la preparazione dell’offerta alla gara di appalto per la gestione degli immobili del Comune di Roma. Vinta dalla stessa "Romeo S.p.a." nel 1997.

D. Poi?
R. Alla fine del 1998 mi sono trasferito a Roma per dirigere la Groma.Nel corso di un quinquennio, ho contribuito a trasformare la GROMA da società mono-committente ad una società "Global Service" per conto terzi, acquisendo i Committenti sopra citati.Nel marzo del 2002 ho portato GROMA (come Direttore ed Internal Auditor) alla certificazione di qualità ai sensi delle norme UNI EN ISO 9001 "Vision 2000" (tra le prime società in Italia) nel settore della gestione di patrimoni immobiliari.

D. Poi è nata Gromasistema, soluzioni e sistemi per gestire...
R. Sì, nel 2003. Ero convinto dell' importanza dei sistemi informativi nell’ambito gestionale, non solo di patrimoni immobiliari.

D. Parliamo di mercato e di prezzi. Nel primo semestre del 2005 nelle maggiori città italiane i prezzi degli immobili hanno confermato una buona tenuta e alcuni rialzi, si diceda molte parti. Cosa ne pensa Lei, dal suo osservatorio ?
R. Alcune città , come Firenze e Venezia, hanno esaurito i loro margini di crescita e registrano piuttosto una frenata, ma città trainanti come Roma e Milano hanno registrato un ulteriore – consistente - incremento rispetto ai prezzi del 2004 già alti, incrementi che per Roma arrivano anche all’8 – 10%. A queste due si aggiunge Torino che sta vivendo una nuova primavera dovuta ad importanti interventi urbanistici e di riqualificazione in vista delle olimpiadi invernali del 2006. Al sud Napoli, Catania e Palermo non riescono ancora ad esprimere il loro potenziale che le può candidare nel 2006 come nuove realtà ed opportunità di investimento.

D. Sono aumentati gli sconti?
R. No, non abbiamo registrato sconti apprezzabili sui prezzi di vendita o di locazione.

D. Rispetto all’anno scorso il tempo medio di vendita per un’abitazione è aumentato?
R. Sì, e Il motivo è semplice, l’offerta di immobili di prestigio o da investimento è ormai finita, la qualità è diventata più rara e difficile da trovare; quando la ritrova la si paga ancora cara. Il resto fa ancora parte della bolla immobiliare e seppur a prezzi più abbordabili deve scontare i tempi di ricerca di eventuali alternative da parte della domanda.

D. Riscontrate una riduzione dei rendimenti?
R. L’attrattività dell’investimento immobiliare mantiene ancora un grosso appeal nei confronti del piccolo e grande investitore e soprattutto della famiglia Italiana, che fa ricorso sempre di più all’indebitamento per acquistare la sua abitazione. A conferma di ciò, lo dimostra la crescita dei mutui e dei prestiti personali finalizzati all’acquisto di immobili +59% rispetto al 2004, a fronte di una crescita complessiva dei prezzi delle abitazioni del 16%. Oggi le persone tendono ad indebitarsi di più e per un periodo più lungo (20-25 anni), complici i bassi tassi d’interesse e la maggior offerta di prodotti finanziari messa a disposizione dagli Istituti di Credito. Nell’ultimo anno si è riscontrato un incremento dei mutui erogati sia in termini di volumi che di valore (fonte Banca d’Italia). Se quindi la rata mensile di un mutuo è più o meno pari al canone di locazione mensile, ecco che la preferenza è quella di acquistare anziché prendere in locazione, confortati anche dalla sicurezza dell’investimento in mattoni che mantiene il valore intatto e con incrementi più redditizi di qualsiasi altra forma di investimento. Di conseguenza il mercato delle locazioni assiste ad una domanda più scarsa, soprattutto nel settore residenziale.

D. Gli investitori sono ancora attratti dal mattone e dai suoi rendimenti locativi?
R. Sì, se si tiene presente il buon profilo rischio-rendimento. Il rilevante afflusso di liquidità che riversandosi in misura massiccia sul mercato immobiliare connota in molte realtà un’offerta qualitativamente e quantitativamente limitata, determinando una forte competizione sulle opportunità di investimento migliori (edifici di migliore qualità, affittati a Conduttori Istituzionali e solidi con lunghi contratti di locazione) porterà sicuramente una ulteriore bolla su questi investimenti, ma farà inevitabilmente scoppiare quella di tutto il resto del comparto immobiliare, con eccezioni in alcune città e/o quartieri (Roma, Milano, Torino), che continueranno ad andare in controtendenza, ma non saranno più capaci di trainare l’intero comparto al rialzo.

D. E i Fondi Immobiliari?
R. Meritano un discorso a parte. I così detti "mattoni di carta", considerati un’alternativa all’investimento diretto nell’immobile, hanno registrato tra il 2004 e 2005 un vero e proprio "boom", ma possono rivelarsi uno strumento deludente per chi decide di andar via prima della scadenza fissata. Le Performance (per il momento solo virtuali), possono diventare negative se i sottoscrittori della prima ora volessero uscire in anticipo dall’investimento e vendere le quote in Borsa, dove spesso sono trattate a sconto per via della scarsa liquidità.

D. Qual' è il Suo parere sulle stime?
R. Le stime dei singoli immobili , fatte ai prezzi di mercato da esperti indipendenti, generano plusvalenze non ancora realizzate sul patrimonio immobiliare. Insomma, ricavi latenti che il mercato (consapevole) stenta a riconoscere nelle valorizzazioni dichiarate. Tutto questo potrà sicuramente influenzare ulteriormente il mercato immobiliare del 2006, contribuendo a sgonfiare ulteriormente la bolla speculativa ormai "stanca" di gonfiarsi dal 1997.