di Lorenzo Taini
L’Osservatorio semestrale
sulle Residenze Esclusive di Tirelli&Partners e Nomisma è una bella
invenzione del 2003 che ogni anno si disegna sempre più fortemente come
indispensabile elemento di utilità per chiunque debba porsi domande o
far teorie sull’andamento del mercato immobiliare milanese.
Quel segmento di mercato residenziale pregiato di cui si occupa Tirelli&Partners
rappresenta sì e no il 3% dell’intero mercato; 570 transazioni sulle
oltre 20.000 effettuate nello scorso 2008.
Eppure in questo piccolo mercato di grandi immobili si specchiano
nitidamente i movimenti, i dubbi e i propositi del mercato tutto. Il
dato microscopico che diventa macroscopico.
Presenti alla conferenza di presentazione dei dati dell’Osservatorio per
il secondo semenstre 2009 erano come al solito Daniela Percoco,
Direttore dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma e Marco Tirelli,
Senior Partner di Tirelli&Partners, affiancato per l’occasione da Silvia
Distaso, Direttore Commerciale di Tirelli&Partners.
E’ toccato proprio a Daniela Percoco fare il quadro generale della
situazione: PIL in calo del 5%, primo semestre 2009 che ha visto
scendere le transazioni da -18% a -11% facendo registrare il dato
peggiore ed il punto più alto della crisi.
Secondo Nomisma negli ultimi tre anni si sono perse per strada 250.000
compravendite. Pare che questo fenomeno sia in arresto, per il secondo
semestre dell’anno in corso Nomisma prevede compravendite stabili o in
leggero aumento e prezzi leggermente in calo.
Nel piccolo mondo delle residenze di pregio una parte di questo timido
ritorno alla contrattazione si è già cominciato a vederlo. Il primo dato
fondamentale è proprio rappresentato da una ripresa frizzante della
domanda, da una crescita delle telefonate ricevute e degli appuntamenti
richiesti.
Nel corso del secondo semestre 2009 sono anche mutate profondamente le
motivazioni che spingono gli acquirenti a comperare una residenza di
pregio a Milano. La percentuale di chi vedeva l’acquisto di una
abitazione di lusso come investimento è raddoppiata (dall’8% al 16%) a
discapito di chi operava sul mercato al fine di sostituire la propria
abitazione principale (dal 38% al 19%).
«Il cambiamento nella motivazione d’acquisto è da ricondurre sia
all’influsso del rientro di capitali derivante dallo scudo fiscale, sia
al fatto che, rispetto a chi vuol sostituire la propria abitazione, chi
acquista per investimento risolve più velocemente la transazione, non
dovendo acquistare e vendere contemporaneamente» ha spiegato Tirelli.
Il vero problema della città restano la scarsità di immobili, unitamente
all’esiguità dell’offerta.
Milano è una città immobile che non si trasforma, che non cambia
abitudini e status: «basta pensare che ai tempi di mio nonno le zone di
pregio in città erano esattamente le stesse di oggi».