nel senso di Mazzocco, AD di Beni Stabili

di Paola G. Lunghini


Ogni volta che qualche quotata immobiliare presenta i suoi dati alla comunità finanziaria incontro in loco, da anni, un “vecchio “ (nel senso che lavora da molto tempo ) analista finanziario: il suo mestiere , in una grande banca italiana, non ha guastato lo spirito garbatamente caustico che, unito a una notevole dose di pacatezza, me lo rese da subito simpatico.

Siamo diventati un po’ amici e così, quando ci vediamo, è un vero piacere commentare insieme gli highlights della presentazione durante il drink che solitamente la conclude .

E’ successo anche il 21 luglio, a Milano, durante la presentazione dei Risultati HY2009 di Beni Stabili, da parte di Aldo Mazzocco ( AD della Società ) e di Luca Lucaroni ( CFO).

- Certo che Mazzocco diventa sempre più bravo.

- Bravo bravo, e diciamo pure anche affascinante.

- Va beh, questo lo potete dire voi donne.

- Scusa, ma non hai visto che eleganza, e la cravatta, perfetta... Quel tocco di argento fra i capelli, poi... La conosci Josè Rallo ?

- Chi, la titolare dell’azienda vitivinicola Donnafugata? No, non l’ho mai incontrata. Che c’entra con Mazzocco?

- C’entra, c’entra. Josè è una manager fantastica, un vero “marketing genius”, e per giunta canta benissimo. Ha persino inciso un CD in cui c’è una canzone che si chiama “An older man is like an elegant wine“, e che a un certo punto fa così : “wine is not alone in getting better with the years, a man is at his greatest when he’s graying round the ears“.

- Allora, argentato come sono, mi consolo! A proposito di wine, che ne diresti di uno spumantino?

- Perchè no, e ci mangiamo pure un pezzetto di quel “panettone gastronomico”, deve essere ottimo.

Gnam gnam – come diceva Lady Constance, Contessa di Trentham, in “Gosford Park”, straordinario film di Robert Altman (2001).


- Tu che lo conosci più di me, l’AD è sempre stato così brillante?

- Figurati, me lo ricordo quando stava in CFI - Compagnia Finanziaria Immobiliare... Sembrava un uomo “in grigio”, ai Convegni dove andava non diceva mai niente ma evidentemente ascoltava. Ha cominciato a “parlare” da quando è entrato dalla porta principale in Beni Stabili. Certo, allora non mischiava all’ italiano così tante espressioni inglesi e oggi l’ inglese, ti assicuro, lo parla piuttosto bene , anche se con una deliziosa cadenza veneta. D’ altra parte, anche se è nato in Africa ( dove la famiglia si era trasferita, a causa del lavoro di suo padre ) lo possiamo considerare totalmente veneto : per famiglia ( è del Feltrino), e per cultura : si è laureato in ingegneria a Padova . Pensare che adesso lavora con i francesi ! In ogni caso , nella performance di Fonciere des Regions, oggi Beni Stabili è la “ roccia “ , e Mazzocco può stare tranquillo. Hai presente il panorama immobiliare internazionale?

- MI ha molto colpito infatti che Mazzocco abbia più volte rimarcato la “posizione outstanding” di Beni Stabili rispetto ai concorrenti.

- Beh, sai, solo alcuni anni fa , dato il mercato immobiliare scintillante, i concorrenti per i pochi portafogli in vendita erano – anche solo a livello europeo – abbastanza numerosi. Chi la spuntava, era davvero il vincitore: “The winner takes it all”, la fama e il prestigio crescevano.

- E oggi?

- Vince chi fa, e senza troppo rumore. Mazzocco vende. Piano , ma vende: e vende soprattutto gli immobili piccoli e di Telecom. E’ un gran lavoro, che richiede presenza sul territorio e molta attenzione al cliente . Ha detto « Abbiamo quintuplicato la squadra di vendita , e lavoriamo nelle città minori, con clienti retail ». In fin dei conti, il reddito operativo prima delle svalutazioni si attesta a 104 milioni, contro i 90 del primo semestre 2008.


Gnam gnam – come diceva la Contessa ut supra (buoni, i paninetti con il prosciutto crudo).

- Cosa ne pensi delle svalutazioni effettuate nel periodo?

- Hai visto anche tu : sono complessivamente pari all’ 1,6 % rispetto al 31 dicembre 2008, a parità di perimetro, mentre nel primo semestre 2008 c’ erano state rivalutazioni per oltre 85 milioni di euro. Non è un maquillage né un segnale di debolezza, anche se forse le cifre segnate a fianco del patrimonio development ( -5,1% ) e retail ( -4,13 % ) sono un po’ “pesanti”. Il reddito operativo dopo le svalutazioni è passato dai 176 milioni ( HY 2008) a poco più di 42 milioni. Ma Mazzocco conosce il mestiere e sa che , se le condizioni economiche cambieranno appena un po’ in meglio, il comparto retail saprà “ ripartire”. Non dimenticare, poi, l’ importanza di avere un partner specializzato come IGD nella RGD , società che come missione ha proprio quella di riqualificare centri commerciali non più adeguati. Il mercato c’è. E , nella RGD, Mazzocco ci crede: «Abbiamo soci consapevoli », ha sottolineato oggi.

- Ma non è un po’ troppo ingessato sul portafoglio development?

- Vogliamo parlarne proprio oggi, che ieri si è dimesso Zunino? E prima ancora Puri Negri, Castelli, Cimatti... Ha detto «C’erano, soprattutto a Milano, molti progetti di sviluppo. Alcuni di questi progetti si son schiantati non per la crisi, ma perché erano progetti sbagliati». Fa bene a rallentare, a essere prudente. Agisce con la logica del buon padre di famiglia.

- A proposito , ha famiglia?

- Certo, moglie (che è pure lei ingegnere) e tre bambini, e l’ultimo è nato da poco. Li raggiunge (da Milano, Roma e Parigi , sono questi i vertici del triangolo) a Padova, e li porta pure in vacanza. E’ una persona “normale“! Ama di identico amore la montagna e il mare. Gli piacciono gli Stati Uniti. Adesso, lasciamolo un po’ in pasto ai colleghi della stampa, vedi come gli stanno addosso numerosi (gli chiederanno certo se vorrà comprare gli immobili di Zunino o di Ricucci...) e poi lo andiamo a salutare.

- E secondo te, cosa risponderà ai giornalisti?

- Cosa altro vuoi che dica? Ha già detto che sta giocando in difesa, ma va bene così perché la maggior parte dei concorrenti in Europa sta «giocando dentro la porta»; e che è pronto a uscire allo scoperto se vi saranno particolari opportunità. Niente grandi acquisizioni di portafogli. Acquisti selettivi di singoli immobili , e lavoro continuo sul portafoglio esistente. Ribadirà che esclude acquisti nel settore dello sviluppo e all'estero, e che Beni Stabili prenderà in considerazione «qualsiasi portafoglio sul mercato».

Nella Sala di Palazzo in via Meravigli, sede della CCIAA di Milano, l’atmosfera è rilassata, e i numerosi ospiti fanno a gara per salutare Mazzocco, e fargli qualche altra domanda “a margine“. Il resto del Palazzo, invece, sembra un po’ sotto assedio e pullula di Forze dell’ Ordine: vi si stanno svolgendo i lavori del “Forum economico e finanziario del Mediterraneo”, e sono presenti numerose personalità del mondo politico italiano e internazionale.

- Ha affermato che per la SGR (Beni Stabili Gestioni) si stanno esplorando ipotesi di aggregazione...

- Nel settore molti oggi considerano l’aggregazione una necessità: ci sono troppi Fondi immobiliari troppo piccoli.

- Ha detto che la Business Unit “Local Authorities“ va, ma lentamente.

- Ha anche precisato che è un’attività che «consente di imparare molte cose». E’ una start up, non scordiamocelo, per crescere ci vuole tempo.

- Ha presentato un grafico, senza quasi commentarlo, sull’andamento del titolo.

- Buona, vero, la battuta «la nostra Società rappresenta ora l’80% del settore immobiliare quotato in Italia »? Per me, più che un commento sul titolo, conta che Mazzocco abbia rimarcato come sia scesa - anche se modestamente - la posizione finanziaria netta. E il LTV è pari SOLO al 49,4% (anche se « potrebbe tranquillamente salire al 70%»). Poi, l’ hai sentito anche tu, Beni Stabili ha la possibilità di riacquistare altri Bond Imser. Quando l’ha fatto, e l’ha fatto nel semestre in esame, ha avuto proventi pari a oltre 30 milioni di euro. Ha detto che «non ha problemi con le banche», anzi, le considera partner, e questo- visto ciò che è successo nel real estate, soprattutto a livello internazionale - è un punto di forza.

- Finanza, finanza, eterna Dea!

- Mazzocco “deve” oggi essere anche un uomo di finanza . Ma non scordare che lui è soprattutto attento agli immobili: se non erro ci lavora da quasi un quarto di secolo, e dice sempre che «il dynamic è la parte divertente»! La sua parola d’ ordine, comunque, è selettività, oltre a stabilità manageriale. «La vera novità di questo 2009 - ha detto – è che il real estate è un lavoro duro». E Mazzocco rivendica la «capacità della Società nel fare questo mestiere». Poi, alla finanza, ci pensa per mestiere il bravo Luca Lucaroni, CFO, il quale guarda però anche agli immobili, e mi ha promesso notizie ufficiali , si spera a breve, sul fronte di un paio di noti edifici a Milano.


Buongiorno, Aldo (qualche parola sulle ferie si impone). Sorride, quando gli confido che il mio prossimo weekend lo passerò probabilmente a Forte dei Marmi, e ne approfitterò per andare a vedere l’ immobile Telecom da lui citato poco prima, nel corso della lunga digressione sull’ “appraisal“: che non si può esprimere solo in termini di yield, c’è anche altro.

Ritorna a me l’amico analista. E’ già tardi, e stiamo per andarcene entrambi. Ma prima dei saluti, ancora qualche parola sulla presentazione.

- Bella la domanda che gli hanno posto sullo “scudo fiscale“.

- E bella anche la risposta: ci potrebbe essere un effetto positivo per il settore immobiliare, ma certamente «non paragonabile a quello del 2002, quando circa la metà di quello che rientrò finì, magari sotto forma di garanzia, in immobili».

- Concordi sulla sua visione del futuro?

- Credo abbia detto cose molto condivisibili e condivise: Mazzocco vede per la seconda metà dell'anno un mercato immobiliare «simile a quello della prima parte, con lo stesso tipo di acquirenti, cioè famiglie e investitori privati che vogliono mettere al sicuro i loro soldi». E poi ha aggiunto che «le patologie sono state identificate, e forse l’ anno prossimo si potrà incominciare a vedere qualche spiraglio». Non ha parlato di ripresa, se non forse nel 2011...

- Speriamo in bene! Intanto, Buone Vacanze!

- Anche te, e alla prossima!


Nella foto: Aldo Mazzocco, AD di Beni Stabili