Qualche giorno fa il Governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi, a Washington, dove partecipava come Presidente ai lavori del Financial Stability Board, ha dichiarato che fortunatamente, sulla base dei dati attuali, non sembra che il nostro Paese soffra dell'esistenza di una vera e propria bolla.
Draghi, poi, riferendosi al mercato immobiliare americano, che può presentare rischi di scarsa tenuta dei valori, aggiungeva come suggerimento al Governo di sostenerlo.
Per cercare di capire lo stato di salute del nostro mercato immobiliare, occorre anzitutto muovere la riflessione nella consapevolezza esso presenta una particolare stabilità ed equilibrio.
Il nostro mercato, nello specifico, è enormemente meno dinamico e meno volatile rispetto al mercato finanziario.
Intanto, è costituito da un enorme numero di soggetti: secondo i dati elaborati dal Cescat Centro studi di Assoedilizia, i proprietari immobiliari (in proprietà piena o pro quota) in Italia sono 47 milioni di soggetti (tra persone fisiche e persone giuridiche). Così suddivisi:

- 39 milioni i proprietari di fabbricati di cui 1,8 milioni di persone giuridiche (28,5 milioni di unità residenziali e oltre 23 milioni di unità catastali ad uso diverso); dei 39 milioni complessivi, 9 milioni di soggetti sono proprietari anche di terreni;

- 8 milioni proprietari di soli terreni.

Il 96% è costituito da cittadini italiani.

Il valore medio dell’investimenti per ogni soggetto è di circa 150/200.000 euro.

Il dato riguarda l'universo dei proprietari immobiliari italiano ed è altro rispetto al dato di cui si parla abitualmente, riguardante il titolo di godimento dell'alloggio (il 73 % delle famiglie abita la casa in proprietà).
Il raffronto con il mercato dei titoli mobiliari mostra come l'investimento in Borsa sia apprezzabile, rispetto all'investimento immobiliare, per la possibilità di rilevamento quotidiano (monitoraggio) del valore del proprio patrimonio e per la rapidità di monetizzazione, in tempo reale.
Ma il dinamismo, mentre in periodi di congiuntura economica favorevole è scandito dalla domanda ed è fattore di crescita del mercato e dei valori, in un periodo di crisi economica, scandito dalla offerta, offre minori garanzie di stabilità dei valori stessi.
Tanto che, ai fini della valutazione della tenuta dei prezzi e dell'eventuale calo, occorre tener conto, nel dimensionare l’entità dello stesso, anche del coefficiente di offerta: e la tenuta è inversamente proporzionale al dinamismo.

Al limite, se non c’è offerta, non c’è calo di valori.

Se consideriamo dunque il dinamismo rappresentato dal valore delle transazioni nell’arco temporale annuo in rapporto a quello delle capitalizzazioni dei rispettivi mercati, troviamo che la Borsa Valori ha un dinamismo di circa 250 volte rispetto al mercato immobiliare.
Il calcolo assume il dato relativo al volume delle compravendite dell’anno scorso: che è di 140 miliardi di euro.
Nel mercato immobiliare, il “flottante”è solo il 2-3%. Con questa definizione intendiamo la parte mobile dello stock immobiliare: a fronte della parte che rappresenta gli investimenti stabili per una destinazione funzionale di natura strutturale. Ad esempio per una ragione di finalizzazione diretta, volta ad un uso di carattere residenziale, industriale, commerciale; o per una ragione reddituale-destinazione a reddito.
Mutui in essere del settore residenziale, circa 260 miliardi di euro, che coprono circa il 9-10% del valore ed il 15% del numero delle abitazioni; sofferenze pari all’1% del totale.
La percentuale delle famiglie indebitate (12% per mutui e 13% per crediti al consumo) è più bassa rispetto agli altri Paesi industrializzati (Francia 30%; USA 50%).
La crisi del sistema finanziario dei mutui statunitensi è stata generata non tanto dal difetto di una copertura delle esposizioni bancarie sul piano dei valori di garanzia, quanto piuttosto da un marcato squilibrio tra indebitamento delle famiglie e capacità delle stesse di rispondere con il proprio reddito. Infatti, grazie anche alla cultura tipicamente americana della spiccata mobilità abitativa, le famiglie hanno praticato una sorta di riporto immobiliare (permesso e favorito da una notevole crescita dei valori): per cui, alla fine, ai primi cedimenti del mercato, le stesse si sono trovate ad una scopertura sul piano dell’indebitamento fino a due o tre volte la propria capacità di spesa.

STRATEGIA: CONTENERE L'AUMENTO DEL FLOTTANTE E CONSEGUENTEMENTE RENDERE PIÙ COMPETITIVO L'INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Normalmente, in un periodo di crisi economica con conseguente calo della liquidità è probabile che si assista, nel settore immobiliare, a una contrazione della domanda dovuta a due cause congiunte: ad una minore disponibilità economica e ad una ridotta necessità funzionale.
Se non interverrà una massiccia crescita del flottante per dismissioni di immobili da parte di soggetti necessitati a farlo per esigenze monetarie di liquidità o per scarso interesse al mantenimento dell’investimento, allora si potrà fondatamente sperare che i valori possano “tenere” nel tempo.
Altrimenti si andrà incontro ad una prospettiva di forti ridimensionamenti dei valori stessi.

Contenere i FATTORI che generano una COMPRESSIONE DELLA REMUNERATIVITA' DELL'INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

Per studiare i correttivi occorre individuare quali sono le cause che riducono l’interesse al mantenimento dell’investimento immobiliare. Anzitutto la scarsa remuneratività.

Due i fattori che determinano la remunerativita: la redditività (che cala in momenti di crisi economica) e gli oneri vari (costi ed imposte).

Fra questi spiccano:

- L’aumento progressivo delle imposte, erariali e locali; ad esempio dell’ICI per gli immobili soggetti al pagamento di questa imposta.

- L’aumento della Tarsu

- La prospettiva di aumento di tutte le spese condominiali (per l’aumento del costo dei servizi vari) nonchè delle spese di gestione (manutenzione) e di amministrazione degli immobili (da quelle contabili a quelle assicurative).

Consideriamo che anche il mancato utilizzo dell'immobile ha un suo costo: quello collegato all'obsolescenza naturale, favorita dall'inoccupazione.

- I costi delle opere di adeguamento funzionale e di riqualificazione degli impianti e degli immobili, in relazione alle normative energetiche; nonchè i costi di certificazione energetica.

RIVITALIZZARE LA LOCAZIONE PRIVATA correggendo la fiscalità punitiva nei confronti dell'investimento in locazione.

Ci sono molte incongruenze e molte asimmetrie nella politica economico-fiscale seguita dai nostri governi da trent'anni a questa parte.

Si dice ad esempio di voler favorire la locazione privata e poi si colpiscono le società immobiliari che sono i soggetti che presentano la maggior vocazione ad essere collettori di risparmio verso l'investimento in locazione. Il regime fiscale discriminatorio e vessatorio nei confronti delle società di gestione immobiliare ne è esempio. Qui i redditi sono colpiti, peraltro da una tassazione piena, due volte: dapprima in capo all'ente e poi in capo al socio.

Osserviamo che le società immobiliari rappresentano la gestione diretta del risparmio privato investito nell'immobiliare, attraverso la mobilitazione del sistema; a differenza delle SIIQ (Società di investimento immobiliare quotate) che rappresentano viceversa la gestione intermediaria di tale risparmio, attraverso operazioni singole e quindi di nicchia.

Incidentalmente, consideriamo che le SIIQ, a differenza dei REITS di tradizione anglosassone, non sono destinate esclusivamente alla gestione del risparmio diffuso (ben potendo un unico socio possedere più del 50 % del capitale) e non hanno vincolo di sorta all'investimento di una quota di capitale nella locazione abitativa.