Tutti ormai, nella Real estate Community , sanno che ieri sera Carlo A. Puri Negri , da mesi Vicepresidente Esecutivo e non più AD di Pirelli RE, ha lasciato la Società. (Oggi, a Piazza Affari, il titolo Pirelli RE ha chiuso a +11,45%. Il 17 aprile avrà luogo l' Assemblea degli Azionisti di Pirelli RE per l'approvazione del bilancio dell'esercizio 2008)
Secondo Fonti vicine a via Negri , i rapporti di Puri Negri con il Gruppo sono stati - negli ultimi tempi - molto dificili .Segnali anche pubblici della tensione si erano comunque già avuti l' 11 febbraio scorso, durante la presentazione del Piano industriale 2009-2011 di Pirelli e Pirelli RE, nell' Auditorium dell' HQ a Milano Bicocca.
Nello stesso Auditorium, il 23 gennaio 2004 , Puri Negri presentava alla comunità finanziaria " Tecla" , il primo Fondo Immobiliare del Gruppo.
Momenti " felici", quelli, per il mercato immobiliare . (Those were the days , my friend, We thought they'd never end ...)
Scrissi, in tale occasione al VP e AD di Pirelli RE una Lettera Aperta , che ora voglio riproporre qui sotto in NOTA.
Anche se oggi il clima - e non solo quello immobiliare - è da Gotterdammerung (per praticità tolgo l' umlaut alle due vocali interessate) , spero che quello di Puri Negri sia solo un " Arrivederci", e non " A Farewell to Arms ": for in our hearts the dreams are still the same.
I migliori Auguri a Giulio Malfatto, nuovo AD con "responsabilità sul business" di Pirelli RE.
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NOTA : Lettera Aperta
a Carlo A. Puri Negri
Milano, 28 gennaio 2004
Gentile dottor Puri Negri,
che io abbia per Lei stima e simpatia è cosa notoria.
Che io abbia per i Fondi Immobiliari simpatia umana e professionale, lo
sanno tutti: ci "convivo" da tre lustri almeno, e sull'argomento ho
scritto innumerevoli articoli. .....
Il combinato disposto di queste circostanze ha fatto sì che, per me,
partecipare alla presentazione agli analisti (e alla successiva
conferenza stampa) di "Tecla Fondo Uffici" - lo scorso venerdì 23
gennaio - non era solo un "dovere professionale", ma quasi una festa.
Per la sede dell' incontro, innanzitutto , cioè il nuovissimo
Headquarter di Pirelli RE, che mi piace davvero molto. Così trasparente,
così elegante nella sua semplicità - ma non minimalista - , così ben
congeniato sotto il profilo dell'invenzione, con il recupero della
"vecchia torre" trasformata in elemento architettonico portante.
Così freddino e pieno di spifferi. Va beh, non importa (forse il
Facility deve ancora completare l' opera del Project). E poi siamo a
fine gennaio, che diamine. Se fa freddo, passerà.
Per lo Staff al gran completo, poi. Al Tavolo dei Relatori del
bellissimo Auditorium tutto rosso (io l'avrei fatto verde, "pantone
Pirelli", ma non importa: è bello lo stesso) oltre a Lei c'erano Giulio
Malfatto (AD di Pirelli RE SGR), Rodolfo Misitano (Direttore Fondi),
Domenico Bilotta (Fund Manager Tecla), Rudy Petrosino (Direttore
Centrale Asset Management - Uffici) e Paolo Bottelli (AD Agency). Tutti
sorridenti, ma anche un poco nervosetti. Giustificabile, data
l'importanza della presentazione (gli analisti, si sa, sono gente
"tosta", ed erano anche tanti). Sempre sorridenti, ma più rilassati
perchè non fisicamente coinvolti al Tavolo, si aggiravano per l'immenso
ground floor del building altri visi a me noti della "Pirelli
Community": Mario Rozza, Luca Signorini, Mario Buffo e Paola Delmonte,
nonchè gli indispensabili delle "relazioni/stampa", cioè Gianluca
Winkler, Matteo Fabiani e Andrea Gaudenzi, veri e propri "guardian
angels" della Società.
Per la più che esaustiva presentazione, anche. E' stato detto tutto il
possibile: struttura dell'offerta (sezione affidata a Massimo Prosdocimi,
di Banca Intesa - che è Global Coordinator di Tecla), inquadramento del
progetto (con tutti i dettagli sui track records del Gruppo in 10 anni,
controllo del processo, e corporate governance), descrizione del
portafoglio (origine, qualità, composizione e profilo locativo),
strategia di asset management (valorizzazione, long - term con downside
protection, immobili "core" e immobili value added, tutti peritati da
CBRichard Ellis), caratteritiche del prodotto (creazione di valore per
gli investitori e una struttura dei costi che premia i risultati), punti
di forza (obiettivi di rendimento verso benchmark di riferimento), e
persino un'analisi - invero molto ottimistica - del mercato degli uffici
in Italia (su dati DTZ). Da ultimo, l'esposizione dei "key terms" e del
Calendario, che prevede il 26 gennaio come data di inizio del percorso
di adesione all'Offerta Pubblica di Acquisto, il 27 febbraio come data
di chiusura dell'OPA e del Book building, il 29 febbraio come giornata
per la comunicazione del prezzo di offerta, e il 4 marzo come termine di
pagamento e inizio delle negoziazioni, previa autorizazione di Borsa
Italiana spa, soggetta alla verifica della sufficiente diffusione dei
titoli. Tutto ciò è contenuto in un bel volumetto che si chiama "Road
Show Presentation" (e si, perchè dopo l'appuntamento di venerdì 23 a
Milano, oggi tocca a Roma). Bello anche il Prospetto Informativo: 150
pagine tutte da studiare, che certamente gli analisti si erano già
studiate benissimo, visto che il Prospetto era stato reso disponibile
già diversi giorni prima.
Ho solo un dubbio: avranno capito davvero il Capitolo 3.3 (oneri a
carico del Fondo), a mio avviso tra le pagine più interessanti? O,
ancora, le pagine 45 e 46 dove, alla voce "Impegni all' acquisto", viene
specificato che a Paolo Bottelli, a capo dell'Agency, spetta
l'impegnativo compito di vendere - entro il 30 novembre 2004 e 2005 - un
gruppo di immobili «con plusvalenza contrattualmente prevista per
l'esercizio di competenza» altrimenti scatta una bella penale? E,
ancora, avranno compreso bene le pagine relative al regime delle spese a
carico del Fondo, con tutta la specifica delle commissioni (fissa,
variabile, variabile finale), e quelle a carico della SGR, dei singoli
partecipanti e della Società apportante?. Non so, la faccenda è
piuttosto complessa. E forse non era il caso di fare domande. E infatti,
da parte degli analisti, domande non ve ne sono state proprio. Forse era
davvero tutto chiaro.
Si sono invece scatenati un pò di più i colleghi della stampa, alcuni
interessati anche, "incredibile dictu, visu et auditu", agli immobili.
Che sono ben 66, per una superficie totale lorda di oltre 520 mila metri
quadrati. Per ciascuno di essi viene in Prospetto dichiarato il valore
di conferimento, il valore di mercato, il numero dei posti auto, la
superficie, la destinazione d'uso prevalente, la percentuale di
occupazione e la tipologia dei conduttori. Tanti (ben 41,
rappresentativi del 30,6 % del valore di conferimento) sono i complessi
locati a società del gruppo Telecom, aventi per destinazione "centrale
telefonica/terziario". Qui ci sono, come Lei ben sa, due linee di
pensiero. Pirelli RE SGR ritiene che il profilo temporale (prima
scadenza 2021), la redditività lorda (7,8%) e lo "standing creditizio"
del conduttore Telecom «rendono tali immobili un'opportunità di
investimento con un profilo rischio/rendimento appetibile per
investitori che privilegino forme di impiego a lungo termine». Altri -
detrattori, suppongo - replicano che mettere molte mele dello stesso
tipo nello stesso paniere non sia cosa buona e giusta.
Ai posteri l'ardua sentenza.
Io, caro dottor Puri, sto dalla Sua parte. Non per la faccenda degli
immobili Telecom, sia chiaro, su cui non posso esprimermi per questioni
anche personali...
No, sto dalla Sua parte per motivi che definirei strategici. Dal succeso
di Tecla - e poi anche del parallelo Fondo "Cloe" che Lei si appresta a
lanciare a primavera - dipende in buona misura il successo del comparto
"Fondi privati ad apporto" nel nostro Paese. Sviluppo che secondo me è
indispensabile per il futuro dell'industria immobiliare complessiva del
Paese.
Sono contenta che Lei, in Conferenza, abbia definito lo strumento Fondi
come «il più efficiente che esista» perchè ricordo - e non sono la sola
- le volte in cui, anni fa, Lei pubblicamente sosteneva che nel nostro
Paese i Fondi non sarebbero mai decollati. D'accordo, altri tempi
fiscali. Ma bisognava aver fiducia nella modificazione normativa.
Molta acqua è passata sotto i ponti e oggi è proprio così: i Fondi «sono
davvero» lo strumento più efficiente. Ma non è solo questo. Non solo.
E' anche una questione di "moda". Grazie a Lei credo che il fenomeno
troverà una accelerazione.
Lei "fa moda".
In questi giorni in cui da molte parti si commemora il primo
anniversario della scomparsa del Senatore Giovanni Agnelli, mi è
capitato di pensare che, relativamente all'industria immobiliare
soltanto, si capisce - Lei ad Agnelli un poco assomiglia. Non è nato
"nel" trono, ma appena appena un gradino sotto. Anche Lei - sino ad una
certa età - si è dedicato ad attività che con il suo attuale ruolo nulla
avevano a che vedere: Lei stesso l'ha raccontato, e con grande
autoironia . Quando ha preso in mano l'azienda, ben pochi credevano in
Lei e Lei ha fatto, come si dice, di testa sua: dimostrando cifre alla
mano che aveva ragione. Anche Lei ha il dono di un carisma innato:
quando Lei compare sul palcoscenico, Sui soltanto sono i riflettori. La
Platea La ascolta in reverente silenzio. Ogni Sua dichiarazione - mi
permetta, anche se non particolarmente originale: succede - viene
virgolettata subito dalle Agenzie, e le televisioni si mettono
pazientemente in coda.
Il mondo immobiliare aveva bisogno di una Star.
Con Lei , è stato "fascination".
Il mondo immobiliare si è fatto conquistare in fretta. (E se non tutti
la pensano così, ebbene, si sa che "chi ha carattere l'ha cattivo", e
che il mondo pullula di invidiosi).
Anche Lei, come Agnelli, parla bene, e poco: non Le occorrono ore per
spiegare il Suo pensiero, e le Sue battute vengono ricordate. Inoltre
Lei le dice - e qui sono costretta all'autocitazione - «gettando lampi
dagli occhi, favorito in ciò dal colore degli stessi».
Ora non Le rimane che affascinare anche il pubblico dei sottoscrittori.
Sono certa che ciò avverrà, perchè lo sviluppo dei Fondi è anche una
questione di cultura. Fattispecie che, se ben trasmessa (e sono certa
che Lei la saprà trasmettere) è un propellente fantastico.
Con viva cordialità
Sua
Paola G. Lunghini