Nella Sala "Parlamentino" del Palazzo dei Giureconsulti di Milano (che è centralissima al pari di Palazzo Mezzanotte, dove negli anni passati aveva avuto luogo l'analogo appuntamento, ma che ha il pregio di costare meno) Charles Ruggieri– Presidente di Beni Stabili, Aldo Mazzocco – Amministratore Delegato, e Luca Lucaroni – Chief Financial Officer, hanno incontrato nel pomeriggio del 4 marzo la comunità finanziaria e la Stampa milanese, per illustrare i dati 2008 della Società. La cui approvazione era stata oggetto di un lunghissimo CdA conclusosi poco prima. E che sono - relativamente ai tempi difficilissimi - positivi. Tanto che, udite udite, si è in grado di distribuire un ancorchè microscopico dividendo : 1 centesimo ( che era stato pari a 3,2 centesimi nel 2007, a 2,4 nel 2006 e 2005, a 2 nel 2004 e a1,8 nel 2003).

Certo, al buon risultato 2008 hanno contribuito le vendite di 16 proprietà, per un totale di 232,2 milioni di euro. Ci sono poi 147,5 milioni di euro di contrati preliminari, che portano alla cifra complessiva di 385,7 milioni. Non poca cosa. Tra i disposals, figurano cinque "gioielli: gli immobili di corso di Porta Nuova, via S. Margherita, via Mazzini e corso Matteotti a Milano, e Dorsoduro a Venezia.

Si vende dunque, visto che ci si riesce, l'argenteria di famiglia?

Certo, perchè no?

Santo Iddio, BS è una "pure, sound Italian property company".

DEVE movimentare il portafoglio e quindi "vendiamo raffinando il portafoglio", ha detto oggi in conferenza Aldo Mazzocco (la cui capigliatura - sul bel viso giovanile - si sta spruzzando di grigio, di quel grigio ricorda l'argenteria di famiglia quando è un poco sporca e ha perso il lucido). Eliminiamo la parte che non serve, tenendo comunque "la più bella". (I target disposals 2009 stannno tra i 100 e i 300 milioni di euro).

E BS, di roba bella ne ha tanta: il portafoglio totale amonta a 4,4 miliardi di euro, stima REAG per 224 asset e CBRE per 116 (72% localizzato nel Nord, 15% nel Centro e 13% nel Sud e altro), che ha fruttato nell'anno in esame 218 milioni di euro di total rents.

Ampia messe di dati, oggi. Perchè BS è una "transparent Italian property company". Che, dati i tempi difficilissimi, "ogni giorno toglie un euro dai costi, e si è pure tagliata i panini e le bibite" (al termine della presentazione odierna, comunque, c'erano per gli ospiti ottimi pasticcini e soft drinks, ndr).

Nonostante i tempi duri ut supra, BS ha acquisito (via Verri, a Milano, e "Le Fornaci" a Beinasco), per un totale di 50,4 milioni, oltre a progetti di development per 49,1 milioni. E sta ristrutturando: nel 2009 sarà terminata la "Torre Garibaldi B", quasi 24 mila metri quadrati di GLA. Ci sono già trattative in corso, sia per la vendita che per la locazione. E poi c'è l'ex -cinema Excelsior, in Galleria del Corso/ corso Vittorio Emanuele a Milano. Il cambio di destinazione a retail - per gli oltre 5,700 metri quadrati - è già stato ottenuto ma, dati i tempi etc etc, sul "che fare"non c'è fretta.

A Milano, Aldo Mazzocco ci sta "bello confortable". Gli uffici gli piacciono sempre , ma intanto pensa a nuove aree di business: la strategia comprende una start up dedicata agli enti locali, per offrire servizi di consulenza per gestire e valorizzare gli asset di proprietà della PA, anche se è ancora presto per capire esattamente come fare (è un dato di fatto che la maggior società italiana sinora attiva nel settore è - per recenti vicende giudiziarie - fortemente indebolita , e qualcuno il vuoto lo dove pur colmare...). Ma certamente "gli asset nuovi arriveranno da lì".

Cambierà anche la pelle di Beni Stabili Gestioni SGR, che appare già sulla via della maturità, e per la quale si pensa a un riposizionamento anche con l'inserimento di nuovi partners. " Vedremo di usarla in modo più creativo". Intanto, si è data vita a due nuovi Fondi, riservati a investori istituzionali: "Crono" e "Securis".

Ancora, una riforma della normativa sulle SIIQ sarebbe la benvenuta (non scordiamoci che c'è in essere una JV BS/ IGD, essendo la seconda Società - guidata da Filippo Carbonari - l'unica SIIQ esistente per ora nel panorama nazionale...)

Ci sono altri progetti in corso, che verranno rivelati a tempo opportuno: non suoniamo le campane a festa finchè Pasqua non arriva. E - visto che altre brutte notizie sull'economia devono ancora arrivare - per ora teniamo la barca ben ferma e dritta per essere pronti quando si tornerà a navigare. Occhi orecchie e antenne ben grandi e aperti per cogliere le opportunità. Lavoriamo in modo maniacale sulla "difesa dei canoni", sull'allocazione del portafoglio, e sul controllo dei costi. Lo stesso numero di persone per fare di più.

Da buon padre di famiglia, davvero.

E, a proposito di famiglia (BS è una società che fa capo al Gruppo Fonciere des Regions) i rapporti sono buoni. E'in atto non una fusione, ma un costante "avvicinamento" mirato a un sempre miglior equilibrio tra l'"efficienza della squadra locale" e la "coerenza" del Gruppo nel suo (logico e sacrosanto, ndr) complesso schema europeo.

Il panorama dei competitors (per il Gruppo, e dati i tempi difficili, etc etc: Mamma mia!) rispetto a due anni fa soltanto si è assottigliato.

I I'm the first in line: "Voulez - Vous Take a Chance on me?"
 

NOTA: Il 4 marzo 2009 il Consiglio di Amministrazione di Beni Stabili SpA ha approvato il progetto di Bilancio Civilistico e Bilancio Consolidato al 31 dicembre 2008.

"Il reddito operativo prima delle rivalutazioni nette non realizzate passa da € 187,9 milioni del 2007 a € 204,7 milioni del 2008.

I ricavi netti di locazione passano da € 197,9 milioni del 2007 a € 196,7 milioni del 2008 con un decremento di € 1,2 milioni da attribuirsi all’aumento delle spese di manutenzione di carattere non ricorrente.

I ricavi netti per servizi si incrementano di € 1,7 milioni passando da € 7,6 milioni del 2007 a € 9,3 milioni del 2008, principalmente in relazione alle attività prestate da Beni Stabili Gestioni S.p.A. – SGR per i nuovi fondi lanciati nel 2007 e 2008.

I ricavi per le vendite, al netto dei costi di intermediazione e dell’attualizzazione in relazione alle vendite con prezzo dilazionato, si incrementano di € 9,9 milioni passando da € 1,6 milioni del 2007 a € 11,5 milioni del 2008 per effetto della significativa attività di commercializzazione avviata all’inizio del 2008. I ricavi netti per le vendite dell’anno 2008 si elevano a € 31,9 milioni se si tengono in considerazione le rivalutazioni nette che tali immobili, oggetto di vendita, hanno registrato nel primo semestre dell’esercizio.

I costi totali di funzionamento passano da € 34,6 milioni del 2007 a € 30,3 milioni del 2008.

Gli altri ricavi e proventi netti passano da € 15,3 milioni nel 2007 (principalmente imputabile alle sopravvenienze attive nette di € 18,2 milioni derivanti dall’adeguamento delle imposte differite attive e passive alle nuove aliquote fiscali Ires e Irap in vigore dal 1 gennaio 2008) a un saldo negativo di € 2,9 milioni del 2008.

Le rivalutazioni nette sono pari a € 30,3 milioni nel 2008 rispetto a € 108,1 milioni nel 2007. Tali rivalutazioni nette, che per € 20,3 milioni sono state realizzate attraverso la vendita nel secondo semestre 2008 di immobili rivalutati al 30 giugno 2008, sono una conferma del valore del patrimonio immobiliare del gruppo che, nonostante un contesto economico finanziario difficile, ha perfezionato vendite che hanno consentito di realizzare margini positivi.

Il reddito operativo è pari a € 214,7 milioni nel 2008 a fronte di € 296,0 milioni del 2007. Depurato dell’effetto economico positivo delle rivalutazioni nette non realizzate, il reddito operativo mostra un incremento di circa il 9% passando da € 187,9 milioni del 2007 a € 204,7 milioni del 2008.

Il reddito ante imposte è pari € 70,6 milioni del 2008 contro € 178,5 milioni del 2007. Gli oneri e proventi finanziari netti passano da un saldo negativo di € 116,7 milioni nel 2007 a un saldo negativo di € 134,8 milioni nel 2008. Gli oneri netti da partecipazioni subiscono un incremento passando da € 0,9 milioni nel 2007 a € 9,3 milioni nel 2008, principalmente per effetto della rilevante svalutazione (€ 9,7 milioni) effettuata nel 2008 della partecipazione dello 0,72% in Hopa S.p.A..

L’utile netto consolidato di Gruppo si attesta a € 36,8 milioni del 2008, rispetto ai € 117,1 milioni del 2007.

In ottemperanza alla comunicazione Consob n. DEM/9017965 del 26 febbraio 2009 si forniscono le seguenti informazioni sul portafoglio immobiliare.

A livello patrimoniale il valore complessivo del portafoglio immobiliare risulta pari a € 4.392,3 milioni a fronte di € 4.476,9 milioni al 31 dicembre 2007. Il portafoglio immobiliare di gruppo risulta suddiviso nelle seguenti tre categorie:

• Long term portfolio, che ammonta al 31 dicembre 2008 a circa € 3.096,8 milioni (71% del portafoglio complessivo), con un tasso di occupazione di circa il 99%. Circa il 93% del portafoglio Long term è costituito da immobili ad uso prevalentemente ufficio, mentre il rimanente consiste in immobili ad uso prevalentemente retail;
• Dynamic portfolio, che ammonta al 31 dicembre 2008 a circa € 1.031,5 milioni (23% del portafoglio complessivo) ed è gestito in ottica di valorizzazione e/o dismissione. Circa l’87% del portafoglio Dynamic è costituito da immobili ad uso prevalentemente ufficio, il 9% ad uso prevalentemente retail, mentre il rimanente consiste in terreni e immobili ad uso industriale, residenziale e altro;
• Development portfolio, che ammonta al 31 dicembre 2008 a circa € 263,9 milioni (6% del portafoglio complessivo) e include immobili e/o aree da ristrutturare, trasformare e sviluppare per la produzione di immobili ad uso terziario-commerciale da destinare alla locazione. Circa il 42% del portafoglio Development è costituito da immobili ad uso prevalentemente ufficio, il 21% ad uso prevalentemente retail, il 25% in terreni, mentre il rimanente consiste immobili ad uso industriale e altro. Fanno parte del portafoglio Development, tra gli altri, i progetti di Milano-Piazza Freud Torre B, Assago – Milanofiori, Milano – zona Ripamonti, Milano – zona via Schievano e MI – Galleria del Corso.

Le operazioni immobiliari più significative concluse dal gruppo nel 2008 sono state:

• le vendite di 16 immobili per un prezzo di vendita di € 236,9 milioni, al netto delle attualizzazioni effettuate in relazione a vendite con prezzo dilazionato, con margini netti pari a 11,5 milioni;
• le acquisizioni di immobili Long Term per un costo complessivo di € 50,4 milioni, inclusi gli oneri accessori e di un’area per il portafoglio Development € 23,9 milioni, inclusi gli oneri accessori;

La Posizione finanziaria netta è pari a € 2.183,8 milioni del 2008 rispetto a € 2.198,7 milioni del 2007. Il LTV (valore di bilancio del debito al netto della liquidità rispetto al valore di bilancio del portafoglio immobiliare) del 2008 risulta pari a circa 49,7% a fronte del 49,1 % del 2007.

Il Gross NAV diluito (Net Asset value), calcolato in base alle valutazioni effettuate al 31 dicembre 2008 da CB Richard Ellis e da REAG American Appraisal su tutto il portafoglio immobiliare di Gruppo, è pari a € 1,240 per azione, rispetto al Gross NAV del 2007 pari a € 1,214 per azione.

Il NNNAV -triple NAV- diluito (NAV al netto sia delle imposte differite sul portafoglio sia del Mark to Market dei derivati sui tassi e dei debiti finanziari a tasso fisso al netto del relativo effetto fiscale) è pari a € 1,074 per azione rispetto al NNNAV del 2007 pari a € 1,097 per azione.

"Il dirigente preposto alla redazione dei documenti contabili societari Luca Lucaroni dichiara ai sensi del comma 2 art.154 bis del Testo Unico della Finanza che l’informativa contabile contenuta nel presente comunicato corrisponde alle risultanze documentali, ai libri, ed alle scritture contabili."

Il Consiglio di Amministrazione ha stabilito di proporre all’Assemblea ordinaria dei Soci da tenersi nella seconda metà del mese di Aprile la distribuzione di un dividendo pari a € 0,010 per azione, pari, sulla base delle azioni emesse al netto nelle azioni proprie riacquistate alla data odierna, a complessivi circa € 17,8 milioni.

La data di pagamento del dividendo verrà comunicata con successivo comunicato stampa" (CS della Società).