8-10 settembre 2012

di Achille Colombo Clerici

Negli ultimi otto mesi si registra un deciso aggravarsi della crisi di tutto il settore immobiliare.
Preoccupanti gli indicatori economici, riferiti ai primi mesi del 2012.

A) Minor gettito fiscale ( particolarmente dell' Iva ) : i dati positivi recentemente diffusi si spiegano solo considerando il surplus di entrate fiscali derivante dalla prima rata dell'IMU,senza la quale il saldo risulterebbe comunque in diminuzione.

Cause:
- riduzione della liquidita' del sistema economico
- riduzione delle spese e consumi delle famiglie;
- diminuzione di cantieri edilizi ( manutenzioni e nuove costruzioni);
- minori investimenti privati.

L'andamento particolarmente negativo del turismo domestico durante questa estate e' stato emblematico della crisi economica generale in atto e della atmosfera di seria preoccupazione diffusa nei ceti produttivi italiani.

B) Contrazione delle compravendite relative all'acquisto-casa da parte delle famiglie (- 19,6 % dato Agenzia Territorio ):
atteggiamento prudente-riflessivo delle famiglie che hanno ridotto l'investimento del risparmio nel mattone ( se c'e' da investire si rivolgono all'estero ).

C) Contrazione drastica dei mutui immobiliari ( dati Eurisc di Crif: primi otto mesi del 2012 - meno 44 % )
Il calo verticale dei mutui e' al tempo stesso effetto e concausa della crisi economica del settore.
C'e' da chiedersi quanto esso risponda ad una contrazione dovuta alla crisi di liquidita' del sistema e alla riduzione della domanda, ovvero quanto risponda ad una mancanza di politica bancaria di sostegno ( con la concessione dei mutui) al mercato immobiliare .
Certo e' che in carenza di un efficiente ed adeguato sistema di mutui fondiari, il mercato degli immobili non ha alcuna chance di ripresa: anche perche' rarissimamente un acquisto immobiliare puo' esser attuato senza l'ausilio di un mutuo ( dato Centro Studi Confindustria in 2 casi su 3 acquisti senza mutui: ma, prescindendo dalla considerazione dei volumi, per gli acquisti da parte delle famiglie ci avviciniamo alla quasi totalita' ).

D) Contrazione degli investimenti immobiliari da parte degli stessi fondi di investimento, italiani e stranieri.

E) Boom di acquisti immobiliari italiani all'estero nei primi 6 mesi del 2012 : piu' 16,5 % nel primo semestre rispetto all'anno scorso.
(sfiducia nel mercato immobiliare interno; all'estero mutui e fiscalita' piu' vantaggiosi).

F) Calo dei valori immobiliari di circa il 18 % dall'inizio della crisi e prospettive di un ulteriore calo per tutto il 2013

Nel quadro della crisi economica generale si registra un forte inasprimento del carico fiscale sugli immobili.

Nel campo della locazione ( istituto economico che presidia l'investimento del risparmio nel mattone ) l' Imu , nella forma in cui e' stata introdotta in via sperimentale ed anticipata (con il meccanismo iniquo dei coefficienti moltiplicatori delle rendite catastali per la determinazione delle basi imponibili, che rappresentano dei veri amplificatori di sperequazioni ) e combinata con la riduzione della deduzione forfetaria dai redditi imponibili per spese manutentive, puo' generare squilibri connessi al venir meno della competitivita', sul piano economico nazionale ed internazionale, di questo genere di investimento.

Esito questo deleterio per l'economia e le dinamiche sociali del Paese.

L'azione di governo non puo' prescindere dal considerare il fattore psicologico come importante elemento propulsore del mercato.

Nel settore immobiliare la stretta fiscale e' stata drastica e generale: non solo misure volte a generare il maggior gettito tributario, ma il varo in modo generico e frettoloso della riforma catastale.

Questa riforma si innesta su un sistema di tassazione sperequato ed iniquo (con effetti deleteri ove si pensi che, pur in assenza di reddito effettivo, viene tassato un reddito presunto correlato al valore catastale ) poggiante peraltro su aliquote dilatate.

Non solo, ma la parametrazione ai cosiddetti valori di mercato degli immobili ( e non alle rendite-reddito ordinario mediamente ritraibile; a parte le questioni di costituzionalita', poiche' in Italia la tassazione e' a base reddituale e non patrimoniale ) e' assolutamente fuorviante ed in molte situazioni rischia di condurre a basi imponibili superiori agli effettivi valori, per due ordini di ragioni.
Anzitutto perche' si riconduce a rilevazioni "storiche" che non tengono conto dell'andamento ciclico del mercato stesso ( per cui, se il valore cala, la rendita catastale non scende parallelamente ).
In secondo luogo perche' le determinazioni catastali delle rendite non tengono conto delle condizioni soggettive in cui versa l'immobile.
Che senso ha rifarsi a valutazioni ed indicazioni che notoriamente si riferiscono a transazioni relative ad immobili liberi, ed imporre gli stessi valori anche agli immobili locati, che, in caso di vendita, magari necessitata, subirebbero un calo verticale delle quotazioni ?

Come si vede, la questione non e' cosi semplice e pacifica.

Con la riforma in atto, si verrebbero dunque ad assumere, al momento della imposizione fiscale, valori teorici e non reali ed effettivi .

Inoltre, il meccanismo basato sulla correlazione tra valore immobiliare catastale, coefficienti di reddito presunto e tassazione ( sul quale poggerebbe la fiscalita' del dopo riforma ) esiste gia' da qualche anno nella normativa tributaria; ma non viene applicato dal Fisco perche' porta a risultati aberranti e fuori dalla realta'.
La attuazione,dunque, della riforma in tali condizioni porterebbe in molti casi ad un carico tributario da vera e propria espropriazione.

Se si vuole il gettito fiscale basterebbe far funzionare l'attuale sistema catastale in tutte quelle aree in cui non funziona per attuare la necessaria perequazione.

Ai fini del gettito basterebbe poi lavorare sulle aliquote delle diverse imposte e sui relativi coefficienti; ed al Governo non mancherebbe la possibilita', come d'altronde ha fatto sino ad ora.

Viceversa il varo della riforma catastale che, per ben che vada, produrra' effetti tra quattro o cinque anni, oggi non ha altro valore che quello di rappresentare una "lezione di rigore" per il futuro: ma una lezione del tutto sbagliata, perche' alla fine ci saranno ancora aree nelle quali non si sara' proceduto alla conseguente revisione ed aree nelle quali la sua attuazione avra' condotto alla massima iniquita' ( basi imponibili elevatissime ed aliquote invariate ) .

C'e' da supporre dunque che questa misura abbia generato negli italiani l'idea di una prevenzione del Governo verso gli investimenti immobiliari, e la conseguente psicosi nei nostri concittadini, che si stanno allontanando da tali forme di investimento .

Occorre una inversione di rotta, da parte del Governo, se si vuole che il futuro non ci presenti situazioni di tracollo.

Tre i pilastri sui quali deve poggiare l'azione di governo.
Anzitutto la riforma della fiscalita' immobiliare deve precedere e non seguire la revisione catastale; e quest'ultima deve esser improntata a criteri di reale equita' .

In seconda istanza occorre eliminare al piu' presto le sperequazioni e le iniquita' dell'Imu sperimentale ed anticipata ( ad esempio moltiplicatori applicati indistintamente anche a rendite recentemente rivalutate ).


Il terzo pilastro per il rilancio del settore sta in una adeguata politica bancaria di sostegno ai mutui, senza la quale non ci potra' essere ripresa alcuna, ne' del mercato immobiliare, ne' del settore delle costruzioni.

Nella foto, Achille Colombo Clerici