di Paola G. Lunghini

Si è svolta stamane , nell' Auditorium dell' HQ di Pirelli RE a Milano-Bicocca , la presentazione del Piano Industriale 2009-2011 del Gruppo Pirelli : un combinato disposto Pirelli Tyre, Pirelli RE, Pirelli Eco Technology, Pirelli Ambiente, e Pirelli Broadband Solutions,

Noi della Stampa siamo stati rigidamente confinati nel recinto - per carità, bellissimo - della Sala Consiglio al decimo piano . Per carità, tutto attorno , in una giornata serena come quella di oggi , vedi le montagne. Ma la Sala sotto - dove si svolgono i lavori - la vedi attraverso uno schermo ( nemmeno maxi ), e attraverso i computer di cui ogni postazione è dotata . Non vedi quanta gente c'è sotto, e chi; non vedi i volti, i colori; non senti gli umori, e i rumori. Hai, insomma, una sensazione irreale, surreale , e anche un po' irritante.

Peccato.

Si comincia, finalmente .

Parla, in inglese, Marco Tronchetti Provera.

Detesto l' accento italiano su un inglese ancorchè fluente e correttissimo , e mi collego con la simultanea in italiano : spesso, tra l' inglese di Tronchetti e la simultanea c'è uno iato. Le slides non aiutano molto : o forse sono io che oggi non capisco , e sì che di assemblee di tale tipo nella mia vita ne ho seguite tante tante.

Parla, in inglese, Carlo De Conto, COO di Pirelli e CEO Finance di Pirelli RE. Ut supra.

Lo schermo è fisso sui protagonisti : della Sala ( analisti e ospiti ) non si vede quasi nulla. Compare, per un attimo soltanto, il viso di Massimo Capuano, AD di Borsa Italiana.

Parla, in inglese, Carlo A. Puri Negri . Ut supra.

Arrivano, a spizzichi e bocconi, le fotocopie delle slides ( quelle di Puri Negri hanno il suggestivo titolo " Quality and Simplicity" ) , ma fortunatamente il Comunicato ufficiale del CdA di ieri era già stato inviato ieri , in tarda serata . Eccolo allora, per la parte che riguarda il real estate:

"Nell’immobiliare il mercato sconta il secondo anno consecutivo di crisi internazionale. La riduzione dei prezzi, il rallentamento delle transazioni e le difficoltà di accesso al credito hanno penalizzato tutte le società del settore. Per contrastare il mutato scenario, Pirelli RE ha annunciato alla fine dello scorso anno un processo di riduzione costi e riorganizzazione focalizzato sulle due macro-aree territoriali di Italia e Germania/Polonia e finalizzato al rilancio delle attività e alla valorizzazione della qualità degli asset in portafoglio.

I ricavi aggregati pro-quota di Pirelli RE nel 2008 ammontano a circa 776 milioni di euro, in riduzione del 18% rispetto al 2007 (erano 949 milioni al netto della componente relativa al deconsolidamento di DGAG). I ricavi consolidati sono pari a circa 365 milioni di euro (nel 2007 erano 334,1 milioni al netto di DGAG). Il risultato operativo (EBIT) comprensivo del risultato da partecipazioni, ante ristrutturazioni e rivalutazioni/svalutazioni, è negativo per circa 60 milioni di euro a fronte di un dato positivo per 83,6 milioni di euro del 2007 (al netto di DGAG).

Il risultato operativo (EBIT) comprensivo del risultato da partecipazioni, delle ristrutturazioni e di rivalutazioni/svalutazioni, è negativo per circa 240 milioni di euro (a fronte di un dato positivo per 151,1 milioni di euro del 2007 al netto di DGAG) di cui circa 136 milioni sono rappresentati da svalutazioni e circa 44 milioni da ristrutturazioni: nel 2007 vi erano state rivalutazioni per 67,5 milioni.

La posizione finanziaria netta a fine 2008 è passiva per circa 289 milioni di euro, in linea con i 289,7 milioni di euro a fine 2007 (al 30 settembre 2008 era passiva per circa 324 milioni). La posizione finanziaria netta, al lordo del finanziamento soci, è passiva per circa 862 milioni al 31 dicembre 2008, in miglioramento di circa 73 milioni rispetto al 30 settembre 2008 e in peggioramento di circa 46 milioni di euro rispetto al 31 dicembre 2007. Il debito verso la controllante Pirelli & C. si è ridotto a circa 490 milioni di euro, rispetto ai circa 700 milioni di euro al 30 settembre 2008 e circa 526 milioni di euro al 31 dicembre 2007.

(Si ricorda che le attività di Integrated Facility Management di Pirelli RE, cedute nel corso dell’anno, sono considerate "discontinued operations" e quindi concorrono solo al risultato netto. Per omogeneità di rappresentazione, il confrontocon i dati del 2007 è a perimetro omogeneo).

.......Nel settore immobiliare è previsto il proseguimento del piano di riorganizzazione già avviato alla fine del 2008, con l’adozione di una struttura più snella e concentrata sulle aree geografiche di Italia e Germania/Polonia, capace di far emergere il valore degli asset in portafoglio. La riorganizzazione di Pirelli RE prevede inoltre di concentrare tutti i servizi immobiliari e la gestione del portafoglio italiano nella SGR di gruppo. Le misure e la strategia adottate, unitamente al know-how maturato nel settore, potranno consentire partnership strategiche per la gestione dei patrimoni immobiliari italiani. L’aumento di capitale proposto consentirà di rafforzare la struttura patrimoniale e sostenere il nuovo modello di business, proteggendo il valore degli asset, attualmente inespresso, in attesa della ripresa di un mercato oggi pesantemente colpito dalla crisi.

......L’obiettivo di Pirelli RE è rendere più efficiente la gestione degli asset in portafoglio, ridurre i costi e adeguare l’organizzazione interna per far fronte al mutato scenario del settore immobiliare, accelerando il turnaround aziendale già avviato. Penalizzata da una fase di mercato che oggi rende inespresso il reale valore dei suoi asset, la società affronterà il triennio rafforzata dal punto di vista patrimoniale grazie al proposto aumento di capitale.

Pirelli RE proseguirà le azioni di ristrutturazione e razionalizzazione avviate con la nuova struttura organizzativa basata su 2 aree territoriali, Italia e Germania/Polonia, meno esposte alla volatilità del mercato immobiliare. L’obiettivo della ristrutturazione, i cui benefici si manifesteranno già a partire dal 2009, è razionalizzare i livelli organizzativi intermedi e ridurre i costi operativi grazie al ridimensionamento del personale e una netta semplificazione delle strutture societarie.

Le Business unit, organizzate per specializzazione di prodotto (Residenziale e Commercial), consentono di combinare conoscenza del mercato locale e know-how di prodotto specialistico. In Italia, in particolare, è previsto che tutti i servizi immobiliari e la gestione del portafoglio vengano concentrati nella SGR di gruppo, che diverrà così il principale gestore immobiliare in Italia, aperta a eventuali partnership strategiche.

Le azioni intraprese mirano a una più chiara evidenziazione dell’elevata qualità degli asset in portafoglio.

Nell’ambito della razionalizzazione delle attività rientra anche la cessione di asset non strategici quali le attività nei ‘Non Performing Loans’ (NPL) .

Il nuovo modello di business punta inoltre a:

• una progressiva riduzione dell’indebitamento;

• il raggiungimento di un equilibrio economico-finanziario nella gestione immobiliare attraverso un più adeguato bilanciamento tra ricavi ricorrenti e costi strutturali;

• un progressivo riorientamento da un approccio caratterizzato dalla rapida rotazione del portafoglio a uno più focalizzato sulla qualità e il rendimento;

• una gestione selettiva dei progetti di sviluppo immobiliare, in funzione dell’andamento della domanda.

La strategia prevista per il raggiungimento degli obiettivi si articola in:

Azioni sui costi

• razionalizzazione del numero degli addetti nel real estate, con l’obiettivo di un organico a fine 2009 di circa 800 persone, al netto della esternalizzazione di attività già prevista;

• riduzione dei veicoli societari e abbattimento di altri costi fissi.

Tali azioni consentiranno di conseguire risparmi per 50 milioni di euro già nel 2009.

Azioni sui ricavi

• Area: ITALIA

• Presidiare in modo efficiente tutte le fasi della catena del valore, rispondendo alla domanda di servizi sia nella Residenza sia nel Commercial (negozi, uffici, logistica).

• Focalizzare il business sulle seguenti attività:
- cessione di immobili non strategici e dell’attuale portafoglio Residenza;
- sviluppo selettivo delle iniziative immobiliari nella Residenza, realizzando prodotti con caratteristiche distintive come quella dell’ecocompatibilità, a prezzi sostenibili;
- incremento della redditività nel Commercial portando i tassi di occupazione degli immobili destinati a locazione oltre il 95% al 2011, e migliorando gli indicatori di redditività degli immobili (quali il rapporto Yield/Cost sull’investimento ed il Net Operating Income – N.O.I., saldo tra incassi lordi provenienti da immobili e costi di gestione degli stessi);
- partnership con settore pubblico e settore privato per gestire i grandi portafogli immobiliari, come già sperimentato a Milano e Torino.

• Area: GERMANIA/POLONIA

• Focalizzare il business sulle seguenti attività:
- nella Residenza: miglioramento della gestione immobiliare, con l’obiettivo di incrementare la redditività degli asset, e amministrativa dei portafogli (asset e property management); concentrazione dei servizi di Agency sulla vendita di singole unità;
- nel Commercial: miglioramento della gestione immobiliare, con l’obiettivo di incrementare la redditività degli asset, e focus sulla riconversione di immobili (asset e development management); riallocazione di parte degli immobili del portafoglio Karstadt (Gruppo Arcandor); ulteriore sviluppo delle attività nella gestione di Shopping Centers.

Struttura finanziaria

A conclusione dell’esercizio 2008, la posizione finanziaria netta di Pirelli RE è passiva per circa 289 milioni, in linea con l’esercizio precedente. La posizione finanziaria netta al lordo dei finanziamenti soci è, a fine 2008, negativa per circa 862 milioni. Un dato che – grazie alle azioni previste dal piano e in particolare alla vendita di asset e attività non strategici – è previsto in riduzione nel corso del triennio: circa 350 milioni di euro a fine 2009 e circa 200 milioni di euro a fine 2011 (dati a seguito del proposto aumento di capitale).

La società, il cui debito verso la controllante Pirelli & C. si è ridotto a circa 490 milioni di euro dai circa 714 milioni di euro al 30 settembre 2008, può contare su linee bancarie per circa 400 milioni.

La quota di competenza di Pirelli RE nell’indebitamento complessivo dei fondi e dei veicoli immobiliari partecipati ammonta a circa 3 miliardi di euro (3,6 miliardi di euro inclusi 0,4 miliardi di euro di finanziamenti soci riferiti alle attività immobiliari e 0,2 miliardi di euro di finanziamenti soci riferiti agli NPL), suddivisi tra 2,6 miliardi impegnati nel real estate e 0,4 miliardi nelle attività NPL. Tale debito, che ha una vita media residua di circa 3,6 anni, è garantito dagli immobili e dai crediti NPL sottostanti i finanziamenti.

Il NAV degli asset immobiliari di competenza di Pirelli RE, dopo le svalutazioni, ammonta a circa 800 milioni di euro, saldo tra il valore di mercato pro-quota degli asset gestiti da Pirelli RE (circa 3,8 miliardi) e l’indebitamento pro-quota dei fondi e veicoli di investimento verso le banche e di Pirelli RE verso Pirelli & C..

I bisogni di rifinanziamento dei veicoli - in cui il pro-quota di Pirelli RE è mediamente del 24% - ammontano a circa 154 milioni di euro per il 2009 e a circa 176 milioni di euro per il 2010. Le necessità di rifinanziamento per il 2011 sono pari a circa 778 milioni di euro, di cui circa 425 legati ad Highstreet, la società di investimento che ha in portafoglio gli immobili locati ai grandi magazzini tedeschi Karstadt (Gruppo Arcandor) e in cui Pirelli RE detiene il 12% a fianco di soci come Deutsche Bank, Assicurazioni Generali e Goldman Sachs.

Target

Nel 2009 la Società punta ad un turnaround, da una perdita di 60 milioni nel 2008 (EBIT incluso il risultato da partecipazioni e ante rivalutazioni/svalutazioni e ristrutturazioni) ad un profitto di 20/30 milioni grazie alle azioni sui costi ed alla valorizzazione della SGR. Nell’anno in corso è previsto 1 miliardo di vendite, di cui Pirelli RE beneficerà per la quota di competenza, e nessuna acquisizione.

Come trend al 2011 vi è un obiettivo di stabilità degli asset gestiti rispetto al 2008, grazie anche alla gestione di nuovi portafogli di terzi, e un EBIT vicino ai 100 milioni di euro (incluso il risultato da partecipazioni e ante rivalutazioni/svalutazioni e ristrutturazioni).

Proposta di aumento di capitale

Nell’ambito del piano triennale, il consiglio di amministrazione di Pirelli RE ha esaminato un’operazione tesa a rafforzarne la struttura patrimoniale e a sostenere il nuovo modello di business, approvando una proposta di aumento del capitale sociale a pagamento, scindibile, da offrire in opzione agli azionisti, per un ammontare massimo di 400 milioni di euro.

Quanto alle condizioni dell’aumento, è previsto che l’assemblea dia mandato al consiglio di fissare, tra l’altro, il prezzo di emissione prendendo a riferimento il prezzo teorico "ex diritto" (c.d. TERP) dell’azione ordinaria Pirelli RE con uno sconto determinato in linea con le condizioni e le best practices attuate sul mercato per operazioni similari.

L’operazione di aumento ha ricevuto il pieno supporto della controllante Pirelli & C. che si è impegnata a sottoscrivere la quota di propria spettanza, dichiarandosi altresì disponibile a sottoscrivere le azioni che, al termine della procedura di offerta, dovessero risultare non sottoscritte. Pirelli & C. adempirà al proprio impegno convertendo in equity parte del proprio credito finanziario verso Pirelli RE.

La documentazione prevista dalla normativa per la formulazione della proposta di aumento di capitale all’assemblea straordinaria verrà esaminata dal consiglio di amministrazione di Pirelli RE fissato per il 5 marzo p.v.. Tale consiglio provvederà anche alla convocazione dell’assemblea straordinaria che, presumibilmente, si terrà in concomitanza con l’assemblea ordinaria chiamata a approvare il bilancio di esercizio al 31 dicembre 2008.

E’ prevedibile che l’operazione possa completarsi entro il primo semestre del corrente esercizio, nel presupposto dell’approvazione da parte dell’assemblea straordinaria e del rilascio delle necessarie autorizzazioni da parte delle autorità competenti".

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Arriva la Sessione Q&A ( Questions & Answers = domande e risposte ) . Nessuno degli analisti domanda che significhi " concentrazione della gestione e dei servizi nella SGR del Gruppo ". Ma va beh, non importa. Ora c'è il coffee-break , scendiamo dal decimo piano al piano terreno, e glielo andiamo a chiedere.

Mission impossible : gli analisi e gli ospiti sono protetti da una linea invalicabile e noi della Stampa a quell' area non possiamo proprioaccedere . Ci sarà una Conferenza Stampa a conclusione di lavori ( sono previsti nella seconda mattinata , ancora, gli interventi di Pirelli Tyre, Eco Technology e Ambiente ), e tantum sufficit.

Appunto, tantum sufficit.

Mi chiamano - con estrema gentilezza - un taxi, e me ne torno in ufficio .

Durante il tragitto rifletto su alcuni virgolettati che ho preso : "Pirelli RE è stata una delle forze del mercato immobiliare italiano ", " abbiamo considerato ogni centesimo ", " crediamo nel business immobiliare " e " sono stato felice anche in passato con il mio team . Vogliamo ridiventare leader come prima", " siamo già vicini alle 800 persone " , " il 90 % della ristrutturazione è compiuto "; e " il real estate è first mover ".

Lo spero anch' io, sinceramente.

Alla chiusura di Piazza Affari, purtroppo, Pirelli RE ha lasciato giù ( o meglio, come si dice in gergo " ha preso " ) oltre il 9%. Ma, si sa, tra i numeri e le reazioni del mercato non c'è correlazione alcuna.

Ma, scusate, la correlazione è davvero qualcosa di reale e tangibile?



Nella foto: la famosa " Torre " al centro dell' HQ di Pirelli RE (la Sala Consiglio si trova al Top della Torre, l' Auditorium è contenuto al piano terreno)