da
"Osservatorio 2009 sul mercato immobiliare del FVG"
di Flavio Polidori, Presidente provinciale FIMAA Gorizia; Maria Grazia Lozzer, Vicepresidente provinciale FIMAA Pordenone; Giorgio Ravalico, Vicepresidente provinciale FIMAA Trieste; F.I.M.A.A. Udine.
GORIZIA
Il mercato immobiliare della provincia di Gorizia non è coinvolto da particolari attività "speculative": l’acquisto della casa per uso proprio o per investimento è da considerarsi sicuro e non soggetto a forti oscillazioni, frequenti in città più "vivaci".Il valore del metroquadro del nuovo, è sicuramente meno "drogato" e non risente di significative variazioni di prezzo. Se è pur vero che il costruttore ha visto aumentare i costi di edificazione per l’incremento dei prezzi di acquisto del materiale, è anche vero che l’introduzione di alcune norme volute dal legislatore che comporta un maggior onere, garantiscono all’acquirente qualità, sicurezza e risparmio energetico. Per contro, va rilevata una sensibile diminuzione dei prezzi dell’usato ( anche fino al 15%) che però deve essere letta quale assestamento fisiologico in risposta agli eccessi di valutazione da parte dei privati che, colti da una eccessiva "euforia" e attratti da presunti facili guadagni, hanno disatteso le reali valutazioni degli agenti immobiliari professionisti. Gorizia, capoluogo di provincia, soffre, come altre città italiane, di un costante decremento demografico e della scarsa capacità di attrarre insediamenti produttivi capaci di stimolare la richiesta di unità abitative e di altri servizi. Certo è che per suscitare l’interesse dell’investitore, è necessario puntare sulla riqualificazione urbana che meglio identifichi Gorizia come città culturale e universitaria, capace di attrarre anche la clientela slovena, e perchè no… città congressuale. Grado: isola del sole, fiore all’occhiello della provincia goriziana, rappresenta un’interessante realtà che ha visto le istituzioni pubbliche fortemente coinvolte nell’arredo urbano, nel piano arenile, nella creazione di servizi, animazione collegamenti anche perché chi sceglie di acquistare la casa al mare, lo fa soprattutto per due ragioni: abitarci durante l’estate o inserirla sul mercato dell’offerta dell’affittanza turistica. Importante quindi allargare l’attrattività del lido anche verso la trascurata "Pineta" per meglio sfruttare la capacità ricettiva. Monfalcone, Ronchi e Staranzano: tre comuni sempre più propensi a coesione e sinergia. E nel prossimo futuro, grazie ad unica realtà amministrativa, rappresentativa di oltre 40.000 residenti, si intravede un importante polo regionale comprendente l’area cantieristica e aeroportuale. Certamente stiamo attraversando una profonda crisi finanziaria, la più significativa dal secondo dopoguerra in poi. La speculazione finanziaria globale unita alla dissennata gestione del credito soprattutto da parte delle banche oltre oceano nell’assegnazione dei mutui casa, ha comportato un aumento di sfiducia e da qui la flessione della domanda. Anche nella provincia di Gorizia il mercato immobiliare deve far fronte agli effetti prodotti dalla crisi finanziaria internazionale. Fortunatamente gli Istituti bancari italiani hanno quasi sempre tenuto conto non solo della potenzialità reddituale dell’acquirente, ma anche della possibilità di intervento in quelle situazioni che mostrano difficoltà di rimborso, proponendo rinegoziazioni di importi e scadenze e attenta consulenza alle famiglie volta ad evitare l’accensione di mutui speculativi e non coerenti con la capacità di rimborso.
La rivalutazione del mattone realizza il progetto futuro della famiglia.
PORDENONE
Il mercato immobiliare di Pordenone ha presentato nel 2008 un andamento abbastanza costante, con una tirata di freno nell’ultimo quadrimestre.Se a questo si aggiungono le maggiori difficoltà delle famiglie alle prese con l’incertezza del reddito (causata dalla crisi del sistema produttivo locale che sta colpendo molti lavoratori) e con una maggiore fatica a contrarre mutui bancari, il quadro non è certamente edificante.
L’andamento delle compravendite nell’ultimo quadrimestre dell’anno appena trascorso ha registrato una diminuzione di circa il 20 per cento rispetto allo stesso periodo del 2007. Il calo riguarda sia il nuovo che il "parco" immobiliare dell’usato. Parallelamente, nell’ultimo periodo del 2008, i prezzi hanno mostrato una diminuzione con punte dell’8-10% rispetto all’anno precedente. In alcuni casi - nell’ambito dell’usato, soprattutto in alcune zone centrali di Pordenone, dove abbondano appartamenti piuttosto grandi in palazzi che hanno circa cinquant’anni - il calo dei prezzi arriva anche al 25 o 30 per cento. Sta di fatto però che l’abitazione di pregio non ha registrato alcun calo, proprio perchè in possesso di tutte le certificazioni ambientali e di qualità.
Si è registrato inoltre un nuovo fenomeno: quello degli investitori delusi o spaventati dagli investimenti in Borsa, che hanno acquistato anche in blocco. La discesa dei tassi di interesse prima e il calo dei prezzi poi, ha di certo creato degli incentivi in un momento in cui è conveniente comprare casa. Soprattutto per chi ha l’immediata disponibilità finanziaria e non ha bisogno dell’ausilio degli istituti di credito.
TRIESTE
I dati 2008 riferiti al mercato immobiliare di Trieste risultano costanti con un leggero rialzo in controtendenza al trend nazionale. E’ nostro parere che la riqualificazioni di zone importanti, prima fra tutte quella denominata Piano Urban, nel centro città, la ristrutturazione di pregevoli palazzi risalenti alla fine dell’ottocento, abbiano invogliato parte della popolazione a riappropriarsi della qualità di vita del centro cittadino. Non va dimenticata la vivibilità e la sicurezza della nostra città e la sua vicinanza con l’immediata periferia. Non di secondo piano è stato l’apporto di investitori esterni attratti dalla nostra piazza per prezzi ancora competitivi anche su operazioni immobiliari complesse. Negli ultimi sette anni queste sono state le premesse per una costante linea di crescita senza significative flessioni. Ora tutto ciò va riletto in chiave meramente statistica; un onda che sale avrà nel tempo l’effetto di ritorno ad una stabilità collocata nella sua crescita intermedia. La situazione di oggi (stiamo andando in stampa gennaio 2009) è profondamente modificata, non abbiamo dati per poter fare una seria analisi del momento economico del mercato immobiliare, d’altronde lo stesso ministro Tremonti ha definito il momento prevedibile oggi, ma senza garanzie della sua realizzazione per un piano di sostegno governativo visto l’evolversi imprevedibile e veloce della situazione. Anche per noi sono difficili le previsioni, ma il buon senso ci induce ad auspicare minori speculazioni in un campo così legato alle necessità dei cittadini quale la casa, e che la concretezza del mattone rientri nel suo ruolo storico di garanzia e solidità.
UDINE
La realtà immobiliare a Udine nel 2008? Anche nella nostra provincia, fisiologicamente, il mercato del settore ha subito una flessione nelle vendite e una riduzione del valore di mercato, soprattutto per quel che riguarda gli immobili datati. La causa? I costi di manutenzione, anche gli impianti, incidono molto sul valore finale dell’immobile, visto anche il peso burocratico delle normative sulle certificazioni, tra l’altro successivamente abrogate. IN PROVINCIA Quanto al "nuovo", la flessione c’è stata ma di peso sicuramente inferiore. L’immobile ben rifinito, funzionale e con dettagli curati ed ubicati in posti irripetibili non ha subito anzi alcun tipo di flessione ed è sempre molto ricercato con valori in crescita. Per entrare nello specifico, come effetto delle recenti normative, va inoltre segnalato il ritorno al riscaldamento centralizzato, con utilizzo del sistema del contatore o delle kilocalorie, e la scelta sempre più frequente di caldaie ad alto rendimento e di pannelli solari.
Che succederà nel 2009? Il trend non dovrebbe essere troppo diverso rispetto all’anno scorso, con il mercato immobiliare italiano soggetto a una contrazione dei prezzi e delle compravendite che ha interessato grandi metropoli, capoluoghi di provincia e comuni dell’hinterland. Ci siamo trovati e ci troveremo di fronte a una realtà contrassegnata da una maggiore offerta di immobili sul mercato, da una domanda più selettiva e prudente e da un allungamento delle tempistiche di vendita. I potenziali acquirenti si rivelano molto più riflessivi, come è naturale in una fase in cui rimbalzano dai media le notizie della crisi internazionale.
Nella seconda parte del 2008, a ridosso dell’estate, si è per questo registrato un aumento della domanda di immobili a uso investimento, avvantaggiata da una "fuga" dal mercato finanziario: chi aveva il capitale a disposizione non ha avuto remore a investirlo nel "mattone", considerato ancora un investimento sicuro. Le difficoltà maggiori si riscontrano, e si continueranno a riscontrare, sul segmento della prima casa e cioè su chi deve acquistare l’abitazione per uso diretto e, non avendo sufficiente liquidità, deve ricorrere al mutuo. Non sarà nemmeno facile vendere il proprio immobile in tempi brevi.
Sempre in prospettiva, il 2009 confermerà l’atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui. Ne risentiranno in particolare alcune categorie come gli stranieri, le famiglie monoreddito o i lavoratori con contratti a tempo determinato. Questi fattori comporteranno trattative più serrate sui prezzi richiesti dai venditori che iniziano però a capire che il mercato immobiliare ha ormai imboccato una direzione diversa.
Il prezzo, la variabile chiave del mercato immobiliare nel 2008, lo sarà pure nel 2009. Il sentimento degli operatori è che i potenziali acquirenti desiderino acquistare a un prezzo congruo rispetto alla qualità dell’immobile, quindi il rapporto prezzo/qualità sarà fondamentale per vendere l’immobile. Questo aspetto è valido anche per chi è alla ricerca di tipologie rientranti nella fascia "alta", soprattutto se si tratta di ristrutturazioni o di immobili non pienamente rispondenti alle esigenze del cliente. L’atteggiamento più prudente verso l’acquisto sarà dunque trasversale rispetto alle diverse categorie di acquirenti. Prezzi al ribasso saranno più diffusi nell’"usato", anche se non si possono escludere contrazioni nel "nuovo", laddove si sia costruito molto e ci sia quindi un surplus di offerta. Si attende una tenuta migliore per le zone centrali rispetto a quelle periferiche (dove spesso si concentrano immobili di qualità più bassa e dove negli ultimi anni si è anche costruito in abbondanza). I quartieri che hanno subito interventi di riqualificazione potranno registrare una performance migliore, a condizione che le migliorie siano tangibili e fruibili, così come le aree oggetto di futuri interventi di riqualificazione potranno manifestare una tenuta dei prezzi.
Ora che i mutui sono notevolmente diminuiti e che i prezzi sono vantaggiosi, è il momento di investire e di credere nel mattone, che è l’investimento più solido e duraturo nel tempo.
di Flavio Polidori, Presidente provinciale FIMAA Gorizia; Maria Grazia Lozzer, Vicepresidente provinciale FIMAA Pordenone; Giorgio Ravalico, Vicepresidente provinciale FIMAA Trieste; F.I.M.A.A. Udine.
GORIZIA
Il mercato immobiliare della provincia di Gorizia non è coinvolto da particolari attività "speculative": l’acquisto della casa per uso proprio o per investimento è da considerarsi sicuro e non soggetto a forti oscillazioni, frequenti in città più "vivaci".Il valore del metroquadro del nuovo, è sicuramente meno "drogato" e non risente di significative variazioni di prezzo. Se è pur vero che il costruttore ha visto aumentare i costi di edificazione per l’incremento dei prezzi di acquisto del materiale, è anche vero che l’introduzione di alcune norme volute dal legislatore che comporta un maggior onere, garantiscono all’acquirente qualità, sicurezza e risparmio energetico. Per contro, va rilevata una sensibile diminuzione dei prezzi dell’usato ( anche fino al 15%) che però deve essere letta quale assestamento fisiologico in risposta agli eccessi di valutazione da parte dei privati che, colti da una eccessiva "euforia" e attratti da presunti facili guadagni, hanno disatteso le reali valutazioni degli agenti immobiliari professionisti. Gorizia, capoluogo di provincia, soffre, come altre città italiane, di un costante decremento demografico e della scarsa capacità di attrarre insediamenti produttivi capaci di stimolare la richiesta di unità abitative e di altri servizi. Certo è che per suscitare l’interesse dell’investitore, è necessario puntare sulla riqualificazione urbana che meglio identifichi Gorizia come città culturale e universitaria, capace di attrarre anche la clientela slovena, e perchè no… città congressuale. Grado: isola del sole, fiore all’occhiello della provincia goriziana, rappresenta un’interessante realtà che ha visto le istituzioni pubbliche fortemente coinvolte nell’arredo urbano, nel piano arenile, nella creazione di servizi, animazione collegamenti anche perché chi sceglie di acquistare la casa al mare, lo fa soprattutto per due ragioni: abitarci durante l’estate o inserirla sul mercato dell’offerta dell’affittanza turistica. Importante quindi allargare l’attrattività del lido anche verso la trascurata "Pineta" per meglio sfruttare la capacità ricettiva. Monfalcone, Ronchi e Staranzano: tre comuni sempre più propensi a coesione e sinergia. E nel prossimo futuro, grazie ad unica realtà amministrativa, rappresentativa di oltre 40.000 residenti, si intravede un importante polo regionale comprendente l’area cantieristica e aeroportuale. Certamente stiamo attraversando una profonda crisi finanziaria, la più significativa dal secondo dopoguerra in poi. La speculazione finanziaria globale unita alla dissennata gestione del credito soprattutto da parte delle banche oltre oceano nell’assegnazione dei mutui casa, ha comportato un aumento di sfiducia e da qui la flessione della domanda. Anche nella provincia di Gorizia il mercato immobiliare deve far fronte agli effetti prodotti dalla crisi finanziaria internazionale. Fortunatamente gli Istituti bancari italiani hanno quasi sempre tenuto conto non solo della potenzialità reddituale dell’acquirente, ma anche della possibilità di intervento in quelle situazioni che mostrano difficoltà di rimborso, proponendo rinegoziazioni di importi e scadenze e attenta consulenza alle famiglie volta ad evitare l’accensione di mutui speculativi e non coerenti con la capacità di rimborso.
La rivalutazione del mattone realizza il progetto futuro della famiglia.
PORDENONE
Il mercato immobiliare di Pordenone ha presentato nel 2008 un andamento abbastanza costante, con una tirata di freno nell’ultimo quadrimestre.Se a questo si aggiungono le maggiori difficoltà delle famiglie alle prese con l’incertezza del reddito (causata dalla crisi del sistema produttivo locale che sta colpendo molti lavoratori) e con una maggiore fatica a contrarre mutui bancari, il quadro non è certamente edificante.
L’andamento delle compravendite nell’ultimo quadrimestre dell’anno appena trascorso ha registrato una diminuzione di circa il 20 per cento rispetto allo stesso periodo del 2007. Il calo riguarda sia il nuovo che il "parco" immobiliare dell’usato. Parallelamente, nell’ultimo periodo del 2008, i prezzi hanno mostrato una diminuzione con punte dell’8-10% rispetto all’anno precedente. In alcuni casi - nell’ambito dell’usato, soprattutto in alcune zone centrali di Pordenone, dove abbondano appartamenti piuttosto grandi in palazzi che hanno circa cinquant’anni - il calo dei prezzi arriva anche al 25 o 30 per cento. Sta di fatto però che l’abitazione di pregio non ha registrato alcun calo, proprio perchè in possesso di tutte le certificazioni ambientali e di qualità.
Si è registrato inoltre un nuovo fenomeno: quello degli investitori delusi o spaventati dagli investimenti in Borsa, che hanno acquistato anche in blocco. La discesa dei tassi di interesse prima e il calo dei prezzi poi, ha di certo creato degli incentivi in un momento in cui è conveniente comprare casa. Soprattutto per chi ha l’immediata disponibilità finanziaria e non ha bisogno dell’ausilio degli istituti di credito.
TRIESTE
I dati 2008 riferiti al mercato immobiliare di Trieste risultano costanti con un leggero rialzo in controtendenza al trend nazionale. E’ nostro parere che la riqualificazioni di zone importanti, prima fra tutte quella denominata Piano Urban, nel centro città, la ristrutturazione di pregevoli palazzi risalenti alla fine dell’ottocento, abbiano invogliato parte della popolazione a riappropriarsi della qualità di vita del centro cittadino. Non va dimenticata la vivibilità e la sicurezza della nostra città e la sua vicinanza con l’immediata periferia. Non di secondo piano è stato l’apporto di investitori esterni attratti dalla nostra piazza per prezzi ancora competitivi anche su operazioni immobiliari complesse. Negli ultimi sette anni queste sono state le premesse per una costante linea di crescita senza significative flessioni. Ora tutto ciò va riletto in chiave meramente statistica; un onda che sale avrà nel tempo l’effetto di ritorno ad una stabilità collocata nella sua crescita intermedia. La situazione di oggi (stiamo andando in stampa gennaio 2009) è profondamente modificata, non abbiamo dati per poter fare una seria analisi del momento economico del mercato immobiliare, d’altronde lo stesso ministro Tremonti ha definito il momento prevedibile oggi, ma senza garanzie della sua realizzazione per un piano di sostegno governativo visto l’evolversi imprevedibile e veloce della situazione. Anche per noi sono difficili le previsioni, ma il buon senso ci induce ad auspicare minori speculazioni in un campo così legato alle necessità dei cittadini quale la casa, e che la concretezza del mattone rientri nel suo ruolo storico di garanzia e solidità.
UDINE
La realtà immobiliare a Udine nel 2008? Anche nella nostra provincia, fisiologicamente, il mercato del settore ha subito una flessione nelle vendite e una riduzione del valore di mercato, soprattutto per quel che riguarda gli immobili datati. La causa? I costi di manutenzione, anche gli impianti, incidono molto sul valore finale dell’immobile, visto anche il peso burocratico delle normative sulle certificazioni, tra l’altro successivamente abrogate. IN PROVINCIA Quanto al "nuovo", la flessione c’è stata ma di peso sicuramente inferiore. L’immobile ben rifinito, funzionale e con dettagli curati ed ubicati in posti irripetibili non ha subito anzi alcun tipo di flessione ed è sempre molto ricercato con valori in crescita. Per entrare nello specifico, come effetto delle recenti normative, va inoltre segnalato il ritorno al riscaldamento centralizzato, con utilizzo del sistema del contatore o delle kilocalorie, e la scelta sempre più frequente di caldaie ad alto rendimento e di pannelli solari.
Che succederà nel 2009? Il trend non dovrebbe essere troppo diverso rispetto all’anno scorso, con il mercato immobiliare italiano soggetto a una contrazione dei prezzi e delle compravendite che ha interessato grandi metropoli, capoluoghi di provincia e comuni dell’hinterland. Ci siamo trovati e ci troveremo di fronte a una realtà contrassegnata da una maggiore offerta di immobili sul mercato, da una domanda più selettiva e prudente e da un allungamento delle tempistiche di vendita. I potenziali acquirenti si rivelano molto più riflessivi, come è naturale in una fase in cui rimbalzano dai media le notizie della crisi internazionale.
Nella seconda parte del 2008, a ridosso dell’estate, si è per questo registrato un aumento della domanda di immobili a uso investimento, avvantaggiata da una "fuga" dal mercato finanziario: chi aveva il capitale a disposizione non ha avuto remore a investirlo nel "mattone", considerato ancora un investimento sicuro. Le difficoltà maggiori si riscontrano, e si continueranno a riscontrare, sul segmento della prima casa e cioè su chi deve acquistare l’abitazione per uso diretto e, non avendo sufficiente liquidità, deve ricorrere al mutuo. Non sarà nemmeno facile vendere il proprio immobile in tempi brevi.
Sempre in prospettiva, il 2009 confermerà l’atteggiamento selettivo e prudenziale da parte degli Istituti di Credito nella concessione dei mutui. Ne risentiranno in particolare alcune categorie come gli stranieri, le famiglie monoreddito o i lavoratori con contratti a tempo determinato. Questi fattori comporteranno trattative più serrate sui prezzi richiesti dai venditori che iniziano però a capire che il mercato immobiliare ha ormai imboccato una direzione diversa.
Il prezzo, la variabile chiave del mercato immobiliare nel 2008, lo sarà pure nel 2009. Il sentimento degli operatori è che i potenziali acquirenti desiderino acquistare a un prezzo congruo rispetto alla qualità dell’immobile, quindi il rapporto prezzo/qualità sarà fondamentale per vendere l’immobile. Questo aspetto è valido anche per chi è alla ricerca di tipologie rientranti nella fascia "alta", soprattutto se si tratta di ristrutturazioni o di immobili non pienamente rispondenti alle esigenze del cliente. L’atteggiamento più prudente verso l’acquisto sarà dunque trasversale rispetto alle diverse categorie di acquirenti. Prezzi al ribasso saranno più diffusi nell’"usato", anche se non si possono escludere contrazioni nel "nuovo", laddove si sia costruito molto e ci sia quindi un surplus di offerta. Si attende una tenuta migliore per le zone centrali rispetto a quelle periferiche (dove spesso si concentrano immobili di qualità più bassa e dove negli ultimi anni si è anche costruito in abbondanza). I quartieri che hanno subito interventi di riqualificazione potranno registrare una performance migliore, a condizione che le migliorie siano tangibili e fruibili, così come le aree oggetto di futuri interventi di riqualificazione potranno manifestare una tenuta dei prezzi.
Ora che i mutui sono notevolmente diminuiti e che i prezzi sono vantaggiosi, è il momento di investire e di credere nel mattone, che è l’investimento più solido e duraturo nel tempo.
Immagini del centro di Udine
Il Palazzo della
Regione FVG, a Udine
