(tratto da “Economia immobiliare” N° 42, secondo semestre 2011)

La turbolenza dei mercati finanziari trae origine da vari fattori (la spirale psicologica negativa ha origine e conseguenze perverse di auto alimentazione…) e produce effetti anche nel medio periodo (due-tre anni).
Ecco qui di seguito alcune riflessioni sulla situazione presente dell’Economia (non solo immobiliare) e un abbozzo di disegno di che cosa potrebbe accadere (in particolare in Italia) nei prossimi due o tre anni.
Ogni lettore potrà, partendo da queste “provocazioni intellettuali”, disegnare il proprio quadro e quindi prendere le dovute e conseguenti decisioni sulla propria attività e sui propri risparmi.
Le decisioni “politiche (e quindi di voto in future elezioni)” saranno anch’esse condizionate dal “quadro di previsioni economico/finanziarie, fiscali, sociali, etc. che ogni cittadino disegnerà per sé e per la propria famiglia” : anche se (purtroppo) la più parte dei cittadini continuerà a votare non in base a una razionale (e brutale) disamina della realtà (cioè dell’oggettivo stato attuale del Paese Italia) , ma in base alla interpretazione personale e forzata della realtà (o alle visioni oniriche, ologrammi della stessa), perpetuando vecchi schemi di sinistra, destra e centro.
Del resto anche questo è “democrazia”: importante è che non diventi “democrazia di facciata”, o deviata, o urlata, ma non vissuta.

Ventuno riflessioni (come le lettere del nostro alfabeto) sulla situazione attuale e prospettica del mercato finanziario, e altro.

A) - I mercati finanziari non fotografano il presente ma le aspettative circa il futuro. Se gli indici di Borsa scendono significa che ora gli operatori prevedono per i prossimi due anni un calo dei profitti aziendali. Non conta l’utile realizzato dalle imprese nel 2010 o l’utile previsto per il 2011, ma l’utile probabile per 2012 e per 2013;

B) - Bisogna controllare i volumi delle transazioni giornaliere dei vari titoli/indici e non solo i movimenti dei prezzi degli stessi. Se i prezzi scendono con elevati volumi di transazioni, probabilmente si è vicini alla fine della fase acuta di crisi (con molte transazioni vi sono molti acquirenti e non solo molti venditori: quindi riappare la fiducia almeno in una parte del mercato);

C) - Occorre controllare i volumi e i valori dei contratti a termine sui vari titoli/indici;

D) - Con una bassa crescita reale (cioè al netto degli incrementi inflattivi) di quasi tutte le economie occidentali (più il Giappone), con la necessità di incrementare le imposte (anche con interventi di prelievo straordinario) e di ridurre la spesa pubblica, con la auspicata sempre maggiore attenzione al recupero di gettito fiscale dall’economia sommersa (leggi: lotta all’evasione fiscale), i “consumatori” avranno sempre meno danari da spendere (e da risparmiare);

E) - Con le incertezze sul futuro i risparmi di una parte delle famiglie tenderanno comunque a crescere in percentuale sul reddito (se non in valore assoluto), sottraendo ai consumi ulteriori disponibilità;

F) - In molti Paesi “democratici” soprattutto i “ricchi” (ma chi sono veramente i “ricchi”? Con quali parametri oggettivi li classifichiamo?) saranno colpiti da maggiori imposte. La maggior parte dei “ricchi” non resterà inerte di fronte a tale attacco. Di conseguenza questi “ricchi” acquisteranno meno beni che “appaiono con evidenza” (ad esempio gli immobili). Acquisti speculativi potranno avvenire selettivamente utilizzando possibilmente veicoli efficienti fiscalmente. Alcuni “ricchi” (oltre quelli che lo hanno già fatto in passato) decideranno di trasferire i loro interessi (e le loro dichiarazioni fiscali) in Paesi (non black list, per carità!) con fiscalità più moderata rispetto alla fiscalità del loro attuale Paese (Italia ad esempio);

G) - In Italia la classe media (con risparmi non immobiliari da 100 mila a un milione di euro : siamo d’accordo con questo tentativo di definizione?) è stata negli ultimi quattro anni duramente colpita. Molti titoli a elevato flottante hanno perso dal 2007 sino oltre il 50% del loro valore in Borsa. Alcuni titoli (sottili e non) hanno perso oltre il 95% del loro valore! Quando il patrimonio accumulato si riduce di oltre il 20-25%, la famiglia tende selettivamente a ridurre i consumi (se non in quantità, almeno nei prezzi unitari). Questo spiega come in alcuni Paesi europei negli ultimi anni le marche “non marche” (cioè i prodotti non di produttori di grande nome ma ad esempio di catene di supermercati) hanno superato il 50% di tutti i prodotti venduti nella Grande Distribuzione Organizzata (ipermercati, superstore, supermercati, etc);

H) - Il “cittadino risparmiatore non operatore finanziario professionale”, quando vede ridursi il proprio patrimonio finanziario, in alcuni casi dirotta parte del patrimonio residuo verso investimenti con (relativamente rispetto alla media del mercato) più elevato rendimento. Ma ciò comporta un incremento del profilo di rischio dell’intero portafoglio con conseguenze spesso disastrose nel medio termine. E’ la spirale negativa dell’investimento finanziario gestito da incompetenti/non addetti ai lavori;

I) - La riduzione dei consumi (in quantità e in valore), se non accompagnata da una immediata e contemporanea maggior efficienza tecnologica/logistica/commerciale delle aziende produttrici (cosa quasi impossibile per la maggior parte delle aziende ora sul mercato, almeno in buona parte dell’ Europa), provocherà una significativa -anche se selettiva- riduzione dei margini aziendali. Se a ciò si aggiungeranno “problemi di natura finanziaria” (a causa ad esempio di investimenti “con il senno del poi eccessivi” considerata la situazione contingente), molte aziende saranno in difficoltà. E ciò senza considerare il grave problema della restrizione del credito bancario!

L) - Anche con aziende “sane finanziariamente e ben patrimonializzate” molti imprenditori rinvieranno nuovi investimenti di almeno uno o due anni in attesa di vedere una “vera” ripresa dei mercati. E i danari (se disponibili) non investiti non saranno spesi per “altro” ma “tesaurizzati” (in Italia o all’estero). Gli incentivi per le nuove assunzioni non sono assolutamente sufficienti se non accompagnati da una radicale modifica delle leggi sul lavoro e (cosa assai più difficile) dell’orientamento della Magistratura del lavoro;

M) - A causa di quanto sopra elencato si incrementerà la disoccupazione con ulteriore spinta al calo dei consumi;

N) - Se le famiglie ridurranno le spese (come hanno già iniziato a fare da qualche tempo), se le imprese ridurranno gli investimenti (come hanno già iniziato a fare da due anni almeno), se le Amministrazioni pubbliche a tutti i livelli saranno costrette a ridurre le spese (come solo in casi e quantità modesti è sino a ora avvenuto, anche se qui non vi è alternativa, se non si vuole il default del Paese Italia), se contemporaneamente non vi sarà una ripresa di efficienza del “Sistema Italia”, ebbene, il tenore di vita (cioè il potere di acquisto reale del cittadino medio italiano) per la prima volta dopo 60 anni inizierà a scendere. E non di poco;

O) - Se quanto indicato ai punti precedenti accadrà, potrebbero iniziare aspre lotte sindacali e tensioni sociali, che potrebbero sfociare anche in localizzati fenomeni violenti;

P) - Salari, stipendi e pensioni dovranno diminuire in termini reali per far riacquistare competitività al Paese. Ciò provocherà nei prossimi due o tre anni un ulteriore calo dei consumi e dopo quattro o cinque anni potrà iniziare un nuovo ciclo positivo.

Ma le forze sindacali italiane e i partiti politici (soggetti entrambi solitamente più interessati a conservare potere ed elettorato piuttosto che pensare al bene di lungo periodo dello Stato: tranne qualche singola e personale sparuta eccezione, che poi però viene solitamente triturata dal “perverso sistema pseudo democratico”) avranno il coraggio (o la folle incoscienza positiva) di accettare questa responsabilità per le generazioni future di italiani e la contemporanea aspra critica della attuale generazione?

Q) - Il settore dei servizi, dell’artigianato e della piccola/micro imprenditoria (solitamente meno efficiente rispetto all’industria) soffrirà di più questa situazione, in particolare se lo Stato sarà in grado/vorrà sempre più combattere l’evasione fiscale. Va ricordato che una parte di negozianti /artigiani/piccoli imprenditori/professionisti “sopravvive (e per ora anche bene)” probabilmente solamente perché non dichiara al fisco una parte dei propri redditi. Del resto il privato cittadino che acquista un prodotto o un servizio tende a risparmiare (ad esempio anche solo l’IVA; ancora di più quando l’aliquota IVA aumenta come ora avviene): così quasi sempre vi è la interessata complicità tra acquirente e venditore nel non generare documenti contabili a comprova della transazione/prestazione avvenuta (e quindi a evadere IVA e imposte sui redditi).

Se poi per l’acquirente la spesa sostenuta ufficialmente è indice di “ricchezza” (ulteriormente tassabile), è facile immaginare ciò che accadrà sul mercato ove i cittadini considerano lo Stato un nemico per non dire peggio, e i funzionari pubblici considerano i cittadini come scocciatori, evasori a priori, etc., per non dire peggio, e non come i propri datori di lavoro. Ma quando accidenti lo capiranno???

R) - Il settore dei servizi soffrirà ancora di più questa situazione, poiché una certa percentuale di lavoratori che saranno espulsi dalle medie/grandi aziende (non riuscendo a trovare lavoro nel proprio specifico campo come dipendenti) cercherà di lavorare o in proprio (es. tassista, idraulico, imbianchino, piccolo commerciante, consulente assicurativo o informatico e – perché no, agente immobiliare , etc.) o come dipendente anche in settori diversi da quello di propria competenza (es. cameriere, badante, autista, etc).

Ciò provocherà una ulteriore offerta di lavoratori sul mercato con le ovvie conseguenze sui prezzi delle prestazioni stesse. Prezzi che non potranno che diminuire;

S) - Euro o non euro forse l’unica via per ridurre drasticamente un troppo elevato debito pubblico è fare sì che nel Paese vi sia nei prossimi anni e per alcuni anni una elevata inflazione, che di fatto svaluta (e quindi riduce) il peso del debito. Ciò comporterà gravi sacrifici per pensionati e famiglie con redditi fissi;

T) - Se l’inflazione ritornerà a crescere sopra il 6-7% annuo, vi sarà un’importante ripresa del mercato immobiliare (in particolare residenziale).

Ma ciò non avverrà comunque, ad avviso di chi scrive, prima del 2016;

U) - Sempre più famiglie non potranno in ogni caso acquistare casa e quindi si fermerà il trend di crescita della percentuale di proprietari di casa in Italia.

Tornerà la locazione residenziale, su di un livello di canoni più bassi di quelli attuali (del resto ci si attende un calo dei prezzi immobiliari nei prossimi tre anni);

V) - Legislatori e magistrati dovranno finalmente prendere atto che il mondo è cambiato: non è più concepibile ritenere immodificabili il (pur giusto) concetto/principio che la casa è un diritto e l’aprioristica convinzione che il proprietario di casa sia comunque (“a prescindere …”) la parte forte del contratto (se non il bieco speculatore: forse anche evasore fiscale, comunque il “ricco da penalizzare” e sacrificare sull’altare della sussidiarietà), che deve essere sempre vessata;

Domandina semplice semplice. Ma legislatori e magistrati si rendono conto di quante residenze in più (rispetto a ora) da destinare alla locazione (calmierandone quindi il mercato cioè i canoni) potrebbero essere acquistate da italiani e da stranieri (che ovviamente preferiscono Londra a Milano o a Roma anche a causa delle nostre Leggi e dei nostriTribunali) per essere poi immesse sul mercato… se leggi e giurisprudenza colpissero duramente i furbi (cioè quelli che non pagano i canoni, che occupano immobili abusivamente, che con mille scuse si oppongono agli sfratti, etc.)?

Z) - E infine ( siamo alla Zeta), il Fisco. L’investitore non è preoccupato di una “relativamente” più elevata aliquota fiscale (anche se, potendo, decide ovviamente di investire prima in un Paese dove il Fisco è meno opprimente che in un altro ), ma è seriamente infastidito/preoccupato/ arrabbiato/ esacerbato per limitarci a espressioni eleganti e non volgari.

Infastidito al punto dal decidere di non investire più in un certo Paese, soprattutto ove lo Stato non rispetta gli impegni presi con i propri cittadini.

Clamoroso ora è il caso della imposta (totalmente illegittima e che genererà una notevole quantità di ricorsi probabilmente anche a livello europeo) inventata dal Governo Monti nel Decreto “Salva Italia” sui capitali scudati. Va ricordato che lo Stato italiano in più riprese ha detto ai propri cittadini che , se avessero “rimpatriato i capitali detenuti non ufficialmente all’estero”, il costo per questi cittadini sarebbe stato una “certa percentuale” dei capitali stessi : da pagarsi nei modi stabiliti dalle varie leggi relative e garantendo inoltre l’anonimato per chi avesse firmato questo patto con lo Stato.

Ora, per il solo fatto che alcune parti politiche fanno la voce grossa chiedendo di ulteriormente tassare quei capitali “perché scudati con aliquote fiscali che ora vengono giudicate - da alcune parti politiche - troppo basse”, lo Stato di fatto dichiara di aver imbrogliato una parte dei propri cittadini (cioè quelli che si sono fidati della parola dello Stato italiano).

Vergogna!

Anzi, Anatema!

E’ come se il Sig. Rossi accettasse di vendere al Sig. Bianchi un immobile per 100 mila euro e -due anni dopo aver firmato il rogito e incassato il prezzo della compravendita - si presentasse alla porta del sig. Bianchi accompagnato da due loschi figuri armati pretendendo che il Sig. Bianchi gli paghi (bontà sua in due rate) ALTRI 100 MILA EURO con la motivazione “perché oggi ho bisogno di altri soldi e poi perché io e i miei amici siamo armati e tu, caro Bianchi, no”.

In un Paese civile il Sig. Bianchi dovrebbe denunciare immediatamente il fatto alle Forze dell’ Ordine ; e il Sig. Rossi verrebbe immediatamente arrestato (tentata estorsione?).

I giornali in questo caso parlerebbero di fenomeno mafioso o qualcosa di simile e loderebbero il coraggio del Sig. Bianchi, che non ha ceduto alla violenza e alla “mafia”. Qui invece si loda il Sig. Rossi e si accusa il Sig. Bianchi di essere “uno sporco ricco” (forse addirittura anche evasore e perché no pedofilo). Povera Italia!

Giudichi a questo punto il lettore chi, tra Governo Monti e cittadino (che aveva accettato di firmare il patto con lo Stato italiano e di aderire allo Scudo fiscale) è il sig. Rossi di cui sopra e chi è il Sig. Bianchi.

Se il Governo Monti deve recuperare nuove entrate, imponga imposte più elevate (rispetto a quelle ora in vigore) su TUTTI i capitali (e non solo su quelli scudati), ma non dimentichi che nella maggior parte dei casi il risparmio accumulato è frutto di sacrifici e che le somme risparmiate di solito sono il risultato di una attività o di un capitale sui quali sono già state a suo tempo pagate le dovute imposte.

Quali saranno le conseguenze di questa presa di posizione scorretta (e non uso termini più forti)?

Certamente chi ha soldi non dichiarati all’estero non li reimporterà mai più in Italia. Piuttosto trasferirà la propria residenza in un Paese che non tradisce la parola data e gli impegni assunti con i propri cittadini.

La fiducia degli investitori esteri nell’Italia non potrà che diminuire. Ritorneremo a essere un paese di conquista, con investimenti mordi e fuggi (via il più velocemente che puoi dopo aver realizzato il tuo margine) .

Chi veramente ha costituito la cosiddetta provvista estera in modo tuffaldino (tangenti, evasioni fiscali, etc.) si è, figuriamoci, ben guardato da aderire ai condoni fiscali. Hanno invece probabilmente aderito ai condoni fiscali - in gran parte ovviamente e non in via esclusiva - quei risparmiatori che negli anni (e in particolare negli anni di gravi turbolenze politiche e sociali, di grande inflazione e di rischio di svalutazione della lira) volevano proteggere i loro “leciti” risparmi, visto che i vari Governi che si succedevano in Italia non tenevano in giusto conto i sacrifici fatti da chi quei risparmi li aveva accumulati negli anni, forse per generazioni, agendo da formiche risparmiatrici e non da cicale dissipatrici.

E nulla posso dire sui “risparmi” eventualmente trasferiti all’estero da parte di “lungimiranti” esponenti di quella stessa classe politica dalla quale il Paese è stato per decenni governato (e dalla quale magari è ancora di fatto governato…).

Come si dice, “prima o poi - forse - carta canterà”.

Considerazioni finali.

La maggior parte degli italiani - dopo decenni di grande sviluppo e di diritti “conquistati” più che di doveri “interiorizzati”-si è impigrita.

Cambiare sarà difficile; forse una generazione non sarà sufficiente.

Fortunatamente gli Italiani hanno investito molto (rispetto ad altri popoli, anche occidentali) nel mattone; e questo ha consentito loro di incrementare negli ultimi 50 anni (1961-2011) la ricchezza famigliare (non certo per propri specifici meriti di manager geniali o di acuti analisti di finanza) di più del 220% in termini reali (cioè al netto della pur elevata inflazione di periodo).

Infatti negli ultimi 50 anni in Italia i prezzi immobiliari (per le abitazioni) sono cresciuti a valori correnti (cioè non depurati dell’inflazione) di 77 volte, mentre l’incremento inflattivo nello stesso periodo è stato pari a circa 24 volte. Ciò ha generato un incremento dei valori in termini reali (cioè depurati dall’inflazione verificatasi nel periodo) da indice 100 a indice 320 (infatti 77/24=3,2) e quindi un incremento reale del 220%.

Forniamo ora un esempio: se una famiglia nel 1961 era titolare di una ricchezza immobiliare pari a circa 10 milioni di lire, ora nel 2011 questa stessa famiglia - se non ha nel frattempo venduto l’immobile - è titolare di una ricchezza immobiliare pari a circa 400.000 euro! Questa famiglia, se vendesse ora l’appartamento (che potrebbe essere anche una seconda casa o un appartamento sino a ieri locato a terzi), potrebbe acquistare un paniere di beni/servizi di 3,2 volte più grande rispetto al paniere di beni/servizi, che avrebbe potuto acquistare 50 anni fa, se avesse venduto l’appartamento per 10 milioni di lire.

Se poi consideriamo che molti giovani oggi sono figli unici, che a volte sono figli di figli unici, che forse si sposeranno con altri figli unici, che mediamente in molte famiglie tra dieci o venti o trenta anni la coppia di cinquantenni sarà proprietaria di sei o più appartamenti (la prima e la seconda casa propria, la prima e la seconda casa dei genitori di lui, la prima e la seconda casa dei genitori di lei, per non parlare delle case dei nonni e degli zii), il problema del futuro, della vecchiaia, della pensione da 70 anni in poi o della pensione pari al 50% dell’ultimo stipendio non sarà per questi cittadini italiani un problema così grave.

Guardate che non sto parlando solo dei trentenni “drogati” dalle ultima novità del fashion e dell’informatica, che affollano gli “happy hour” di Roma o Milano. Sto parlando anche dei “ nipotini” che collezionano masserie (magari da riattare, ma sempre mattoni preziosi sono) in Puglia o casali in Toscana o vecchi rustici in Piemonte o sull’Appennino.

Verrebbe quasi da pensare che la nostra Costituzione debba essere così modificata: “L’Italia è un Paese fondato sugli (e non affondato grazie agli) investimenti immobiliari dei propri cittadini”.

Che fare? Tre sole azioni, ma immediate.

Lo Stato dovrebbe quindi (qui siamo imbarazzati dalla ovvietà di quanto ora scriviamo, ma - visto che non viene fatto ciò che in moltissimi suggeriamo di fare - pare non sia così ovvio):

1) - Tassare in modo equo i redditi, colpendo duramente gli evasori fiscali. Se le nostre leggi non sono adeguate, adeguiamole; se tutti i dirigenti del nostro apparato fiscale non sono in grado (anche con nuove leggi) di scovare gli evasori, chiediamo aiuto - per alcuni mesi o per alcuni anni - agli americani, agli olandesi, agli israeliani, etc : per quanto si legge anche in giornali italiani “questi Signori” sono a volte molto, molto più efficienti, organizzati e quindi efficaci di noi;

2) - Tassare in modo ragionevole i patrimoni (va ricordato che i patrimoni si sono formati con l’accumulo di redditi che “dovrebbero essere già stati tassati” al momento del loro formarsi e che sono stati risparmiati e non spesi) ma solamente per utilizzare queste risorse a favore dei cittadini più fragili (sussidiarietà, ad esempio per dare una casa a chi non può permettersi un canone di locazione di mercato, per dare un lavoro a chi non riesce ancora a trovarlo sul libero mercato, etc.), e non per far sopravvivere gli apparati statali;

3) - ridurre il costo della macchina dello Stato e di tutto l’apparato pubblico in generale.

Tutti dovrebbero infine ricordarsi che, come scrisse un tempo Luigi Einaudi (che certe cose le capiva !), “… il cittadino/risparmiatore ha il cuore del coniglio, le zampe della lepre, la memoria dell’elefante”.

Dovremo più preoccuparci del cuore di coniglio o delle zampe della lepre? Sulla memoria di elefante forse si potrebbe discutere…

Se si tira troppo la corda, prima o poi la maggior parte dei cittadini dirà BASTA a una situazione senza ritorno (con o senza euro), e allora “addio democrazia”.

Vogliamo davvero questo?

Alex Borg

(NOTA: scrive qui in esclusiva per Economia Immobiliare – e con la garanzia dell’anonimato – uno dei più noti esponenti della real estate community italiana)