5 ottobre 2011

Presentato a Milano l’Osservatorio sulle Residenze di Pregio di Tirelli e Nomisma

di Lorenzo Taini


Nei giorni di tempesta economica in cui siamo, tra declassamenti e minacce di recessione globale, il mercato degli immobili di pregio pare un mondo a parte, una galassia lontana e impazzita in cui si pagano anche 22.500 euro a metro quadrato per una casa con vista sulla Madonnina. «Sembra che i proprietari delle residenze più pregiate siano meno consapevoli del momento difficile del mercato o per lo meno, meno disposti ad assecondarlo». Lo dice Marco Tirelli, Senior Partner di Tirelli & Partners, aprendo l’ormai classico incontro con la stampa, per la presentazione dei dati dell’Osservatorio sulle Residenze Esclusive, studio statistico redatto da Tirelli & Partners con la collaborazione di Nomisma. È proprio Nomisma a fissare i parametri che definiscono le “abitazioni esclusive”. Spiega il Rapporto che, sopra i 7.000 euro a l metro quadrato o sopra un valore complessivo di un milione di euro, l’immobile è a tutti gi effetti “di pregio”. Le zone con i prezzi medi più elevati a Milano, si confermano il Quadrilatero e Venezia- Duse, con valori ben al di sopra, della media generale degli immobili di lusso, che si attesta a circa 9.000 euro (il Quadrilatero, costa 18.500 euro , Venezia-Duse, invece, 14.300). Il “Top Price” come si usa dire in gergo tecnico, è il già citato 22.500 euro, la media dei Top Price è, invece, 16.700 euro. Prezzi che ai più paion da fantascienza ma che muovono un mercato reale fatto di grandi capitali e di grandi investimenti.

Anche questo mercato, però, è stagnante. L’analisi di Tirelli e Nomisma evidenza segni di fermo totale. Salgono i tempi di vendita, che hanno ormai raggiunto gli undici mesi (tre mesi in più rispetto allo scorso anno), e sono sempre più numerosi gli immobili messi in vendita da più di dodici mesi che ancora non hanno trovato acquirenti. Salgono gli sconti medi concessi dai proprietari (più 60% rispetto al primo semestre 2010) attestandosi al 7,8%.

« C’è effettivamente una rottura delle resistenze dei proprietari a ridurre la richiesta iniziale per riuscire a incontrare la domanda. Se, fino ad un anno fa, gli sconti medi sul prezzo richiesto non avevano mai oltrepassato il 5%, negli ultimi due semestri si è passati in maniera più frequente a divari a doppia cifra».

Non scendono invece, come dicevamo, i prezzi ( -0.7%). Ci si immagina, dunque, uno scenario in cui i proprietari non abbassano i prezzi ma concedono sconti sempre più alti e, gli acquirenti cercano con attenzione sempre maggiore e standard sempre più alti di “cucinare” l’affare, allungando i tempi e facendo, si diceva un tempo, “le pulci” all’immobile in trattativa. Il problema vero di questo mercato è l’età media degli immobili di pregio che compongono il pacchetto d’offerta. Un palazzo neoclassico di Foro Bonaparte o di Piazza Eleonora Duse non trova concorrenti quando si parla di aspetti storico/estetici e della funzione rappresentativa che una casa e la sua ubicazione significano nello stato sociale. Ma quanto sarà concorrenziale sui meriti dell’impiantistica, della tecnologia, e di tutti quei servizi, oggi, fondamentali per definire un immobile di pregio e che al tempo della costruzione del palazzo neoclassico nemmeno esistevano?

«L’offerta di pregio si conferma inadeguata sia in termini quantitativi che qualitativi: le condizioni medie delle unità immobiliari poste in vendita e l’insufficiente funzionalità degli edifici, non in linea con gli standard abitativi contemporanei, determinano una sostanziale immobilità della attività ».

Pare, insomma, che questo fantascientifico acquirente/investitore finisca per preferire il moderno comfort tecnologico alla rappresentanza storico-scenografica. La prova di banco di questo nuovo trend sarà data dai risultati di vendita dei grandi progetti residenziali di City Life e di Porta Nuova (Brera-Garibaldi è già l’unica zona che registra un aumento delle transazioni). Forse gli appartamenti disegnati dalle archistar finiranno per superare i palazzi neoclassici di Piazza Eleonora Duse. Forse lo status abitativo di una certa classe sociale “up” sta cambiando. Se in meglio o in peggio, lo dirà il tempo.