26 Settembre 2011

di Barbara Polito, Real Consultant

FRICS, Past President AREL-Associazione Real Estate Ladies

Cara Paola,

Leggo il Tuo Editoriale “Santa Margherita , successo per Mario Breglia nonostante la crisi” e - vista la tua frase in fondo ( «Delle due l’una: o allora, e nonostante il mercato bassissimo, eravamo “molto avanti”, oppure oggi siamo tornati “ molto indietro”») e il Tuo articolo del 1996 - Ti rispondo subito e di getto.

A me – che nel mercato ci sono solo dal 1994 – sembra che siamo tornati indietro.
Dal 1996 al 2001 , anno del boom, passarono cinque anni (come recita il Tuo articolo). Se mutuiamo dalle esperienze passate e consideriamo la crisi partita dal 2006... avremmo già dovuto vedere la ripresa; se la consideriamo dal 2008... ne avremo fino al 2013?
Ma una cosa vedo come profondamente diversa: manca oggi il contesto urbanistico-edilizio, economico- finanziario e politico per supportare la ripresa che nel 1996 si intravedeva in essere.

Contesto urbanistico-edilizio: dal 1996 era partita una fase di de-regulation autorizzativa. La famosa DIA! Il professionista e la proprietà firmavano, si assumevano la responsabilità di dichiarare la conformità alla normativa e in 30 giorni si partiva. Per tutte quelle attività che hanno per oggetto la riqualificazione di immobili senza intaccare la sagoma, le volumetrie e superfici era una rivoluzione! Così si poteva finalmente riqualificare lo stock esistente senza intaccare aree verdi! E agli stranieri questa cosa piaceva ed è piaciuta molto.
Oggi servono strumenti diversi perché ci sono da riqualificare le aree urbane e la DIA non può essere sufficiente. Ma non è possibile neanche uno stillicidio di ricorsi e controricorsi per trasformare le nostre città e ripartire da zero ad ogni cambio di Giunta!

Contesto economico-finanziario: nel 1998 era stata riformata la normativa sui fondi immobiliari nata nel 1994. Era nato un nuovo prodotto finanziario, una nuova asset-class di investimento per piccoli investitori ma anche per investitori professionali. E sono nate le nuove professioni e servizi per la nuova industria della finanza-immobiliare.
Abbiamo mutuato alcune prassi che oggi sono consolidate ma altre le abbiamo abbandonate e, invece, andavano sviluppate!
C’era anche un mercato del credito più dinamico.
Ma era anche l’epoca delle cartolarizzazioni.
Per cui due prodotti con unico sottostante. Il senior loan per i grandi investitori stranieri che finanziavano l’acquisto dei “Portafogli” (anche dalla dismissione degli immobili pubblici) e le CMBS che cartolarizzavano i senior loan. Oggi non ci sono più né i senior loan né tantomeno le CMBS!!!
E senza mercato del credito le operazioni non stanno in piedi.

Contesto politico: nel 1996 era iniziata una nuova era di “stabilità politica”. I governi duravano più di sei mesi! E la stabilità piaceva agli stranieri che venivano a investire in una terra di opportunità con meno rischio-paese.
Oggi siamo un Paese con i fondamentali buoni (ma con un debito pubblico che ci uccide), con i valori immobiliari che tengono ma il rischio paese ne annulla gli effetti benefici.
Mi hanno insegnato che alla determinazione della remunerazione del capitale proprio concorrono: (a) rendimento del risk free (titoli di stato) + (b) rischio tipo del settore + (c) rischio del mercato + (d) additional risk premium (che dipende dalle singole operazioni).
Se (a) parte già altissimo (per il rischio paese) e ci aggiungiamo (b) il rischio tipico del settore + un (c) più alto perché il mercato non è dinamico e un (d) sempre più alto per la tipologia, location, tempi di attesa (legati al Paese) ecc ecc, secondo Te, potremo mai essere competitivi con gli altri Paesi europei?

Oggi: gli investitori (esteri e italiani) hanno a disposizione il “mondo” come scelta. E noi, oggi, non siamo una prima scelta, neanche per gli italiani che diversificano all’estero (la seconda casa in Costa Azzurra, le multiproprietà a Miami, Svizzera, Grecia, Londra, NewYork, ecc ecc).
Nella sacrosanta politica di diversificazione continuiamo a conservare per fortuna una quota , ma piccolina (gli stranieri smaltiscono il patrimonio esistente e per nuovi acquisti... vedremo!). Senza dire che di innovazione e riforme... manco a parlarne!
L’urbanistica è ferma al 1942, le locazioni commerciali al 1978 (e con la dinamicità delle locazioni non residenziali ce ne sarebbe tanto bisogno), il condominio è ancora lì (e non sono manco contemplate le forme di condominio non residenziale dove le regole dovrebbero essere diverse!), la valorizzazione del patrimonio pubblico è passata da SCIP, Agenzia del Demanio, Patrimonio SPA, ora la nuova SGR, (e tutte le volte si comincia dal censimento!) e la fiscalità è ferma al 2006 (con tutto quello che è successo nel 2006 in tema di IVA!) aggiornata nel 2011 solo per i fondi...

Se a tutto ciò aggiungiamo l’immagine del nostro settore nella pubblica opinione (ex aree Falck e Santa Giulia ne sono un esempio , oppure i tanti operatori che partono e poi bloccano le iniziative, gli agenti immobiliari che fanno i furbi con i clienti…), il risultato è il blocco del PGT a Milano con il cambio di Giunta, i comitati di quartiere per ogni iniziativa di trasformazione di aree urbane (che siano dismesse o meno non importa), l’attesa di 12 mesi per la riforma dei fondi immobiliari, ecc ecc ecc ecc.
Se ancora aggiungiamo la competizione tra mondo delle costruzioni e real estate come se fossi nemici e non uno cliente dell’altro e/o partner di iniziative di sviluppo…

Sarò invecchiata e quindi l’entusiasmo mi è passato.
Ma serve il contesto per parlare di ripresa. E a me sembra manchino i presupposti anche all’interno delle aziende e del settore.

Nel 2000 era un fiorire di iniziative per creare le best practices: una base comune per il calcolo delle superfici( ricerca Tecnoborsa), un database comune per la redditività netta degli immobili (la banca dati IPD era un primo tentativo).
Ci siamo invece lasciati infervorare dal boom e tutti i progetti sono rimasti fermi perché è difficile portarli avanti: la redditività netta è complicata, allora noi parliamo di yields ma riferiti al canone lordo (quando il resto del mondo di riferisce al NOI-Net Operating Income…sempre che si sappia cos’è).
La vacancy ogni Dipartimento di Ricerca la calcola a modo suo e spaziamo dal 7 al 10% a seconda di cosa ci mettiamo dentro!
Lo stock? Mah…dipende… forse meglio guardare all’Agenzia del Territorio che almeno, al netto degli immobili abusivi, i dati li ha e oggi sono in rete e disponibili (una volta anche il Demanio aveva i dati on-line e mandava pure una Newsletter mensile, Te la ricordi?)

E ci sarebbe ancora tanto da dire, ma…

Vabbè…prima o poi ci sveglieremo…o saranno le circostanze a obbligarci a svegliarci!