22 luglio 2011
«Amo il mio lavoro, e nella mia azienda ci passo 15 ore al giorno.
Questa azienda è perfettamente in grado di pagare i dividendi che ha
promesso!».
Così Aldo Mazzocco stamane a Milano, rispondendo a una domanda dopo aver
illustrato alla comunità finanziaria - e alla stampa specializzata – i
dati semestrali di Beni Stabili SIIQ, di cui è AD da una decina d’ anni
(correggo: di Beni Stabili spa prima , e poi di Beni Stabili SIIQ da
quando , lo scorso gennaio, la società ha aderito al regime delle
società di investimento immobiliare quotate ed è diventata quindi il
secondo REIT in ordine cronologico del panorama italiano, e il primo per
dimensione. Non mi dilungo su ciò , perché tutto questo ormai lo sanno
anche i gatti. I miei gatti, almeno, di sicuro).
Franco, chiaro, e appassionato, Aldo. E anche un poco “furioso” per aver
dovuto più volte rispiegare agli interlocutori in Sala (e a quelli
collegati in teleconferenza anche dall’estero) cose che aveva già
abbondantemente detto nella sua Relazione “ istituzionale” mezz’ ora
prima.
Oggi, insomma, più che intrattenere la platea sui risultati più che
buoni al 30 giugno 2011 di BS (dati che la società aveva diffuso ieri
sera, e che la stampa ha oggi ampiamente riportato), l’AD ha dovuto
quasi tenere una lecture di economia immobiliare agli analisti: alcuni
dei quali sembrano ancora non comprendere che tra una società
immobiliare quotata, e le altre quotate di altri settori, ci sono molte,
molte differenze. E che di conseguenza pongono a volte quesiti che, a
sentirli, ci sarebbe da mettersi le mani nei capelli.
Un esempio? Perché avete un “yield on sales” inferiore al 5 (4,7%)?
Perdiana, è una media ! Ci sono immobili che vengono venduti a 0 (perché
sono vuoti o sono stati svuotati, ed è il caso di palazzine site in
localizzazioni minori in cui magari il nuovo proprietario vuole
intervenire con valorizzazioni/ trasformazioni), ed altri che non sono
più strategici e in situazioni periferiche di grandi città, che però
sono ben locati e vanno al 6 e oltre !
Avevate detto che il piano triennale prevedeva acquisizioni per 1,2
miliardi di euro, e non avete ancora fatto niente. Per Giove, il piano è
appena incominciato, e non vuol dire che ogni mese devo investire una
somma prefissata. Se mi venisse proposto un pacchetto serio da 2
miliardi, lo prenderei in un giorno, non in tre anni. «Il nostro
mestiere è quello di fare affari, non quello di rispettare piani! Siamo
diventati SIIQ, e dobbiamo confrontarci non più con una situazione
localistica, tesa all’ immobile come “bene rifugio”, ma con i criteri
dei competitor internazionali».
Cielo d’ Alcamo (secondo altri, sarebbe meglio Ciullo…)!!!
E via di questo passo (per Cristoforo Colombo!) per un tempo
interminabile, ma con frasi e metafore che – ne sono convinta –
diventeranno famose (a dir la verità, Aldo ne ha già un bell’elenco…).
La nostra è una “laboriosa stabilità”.
Il mercato è selettivo, di una selettività chirurgica.
Riaffittare velocemente, come facciamo noi, non è una attività banale .
Siamo tenaci nel difendere il valore.
Crescono utili e cassa, e l’indebitamento è sotto controllo. E noi
vendiamo sempre sopra il valore di perizia, e comperiamo solo roba
bella.
Se anche è previsto un “ ricambio” dei periti , il valore degli immobili
non cambierà.
La nostra leva è moderata, non vediamo criticità nel rifinanziamento dei
portafogli in scadenza.
Dopo le esuberanze creative dei developer del passato, il real estate è
diventato un mestiere “normale”.
Non è facilissimo “eccitare“ il mercato quando il clima finanziario è
quello che è, con l’ Italia che solo pochi giorni fa sembrava destinata
a uscire dall’area euro.
Oltre alle tecnicalità finanziarie illustrate dal CFO Luca Lucaroni ,
Aldo ha fornito oggi una novità di mercato: è iniziato l’upgrade
dell’immobile sito a Milano, nella centralissima via San Nicolao
(adiacente a piazza Cadorna). Il building, che in città tutti conoscono,
era stato acquisito nel 2002, ed era occupato dal Gruppo IntesaSanpaolo.
Per adeguare al massimo dell’efficienza i circa 9.500 metri quadrati
(l’intervento durerà un anno) Beni Stabili investirà 15 milioni di euro,
leveraging l’esperienza delle “Torri Garibaldi”.
In conclusione: il sempre più affascinante AD di Beni Stabili, oltre a
tutto quanto citato ut supra (questa mia è solo la sintesi di un fiume
in piena), ha anche inventato due parole: l’economia italiana è
“shrinkata” (dal verbo inglese “to shrink, restringersi, dicesi
tipicamente dei tessuti), e … ci vuole capacità competitiva per “
upgradare“ gli immobili (dall’inglese to upgrade, che appunto – nel real
estate - vuol dire valorizzare).
Forse l’“Accademia della Crusca“ non sarà d’accordo con ciò; e forse non
lo saranno nemmeno i francesi di Foncière des Régions (tutt’ora grande
azionista di BS, con il 50,9% ), appassionati difensori del loro idioma
quali sono.
Ma ad Aldo io queste frivolezze linguistiche le perdono in toto.
(Paola G. Lunghini)
PS: i principali dati finanziari di Beni Stabili al 30 giugno 2011
Risultato netto consolidato: + € 37,6 milioni, +17% rispetto a € 32,0
milioni al primo semestre
2010
Risultato netto ricorrente di cassa del Gruppo1: + € 44,4 milioni, in
crescita rispetto a + € 23,8
milioni del primo semestre 2010
Valore complessivo di bilancio del Portafoglio immobiliare: € 4.370,2
milioni rispetto a € 4.323,5
milioni del 31 dicembre 2010
NNNAV su base diluita: € 1,011 per azione (riferito al NNNAV totale di €
2.206,3 milioni),
rispetto a € 0,997 del 31 dicembre 2010 (riferito al NNNAV totale di €
2.174,7 milioni)
Posizione finanziaria netta: - € 2.214,9 milioni, rispetto a - € 2.084,7
milioni del 31 dicembre
2010
Loan to value: 50,7% (48,2% al 31 dicembre 2010)