(16 giugno 2011)
di Paola G. Lunghini
Sala piena stamane, al Four Seasons di Milano, per la presentazione del
“Rapporto Fondi Immobiliari in Italia e all’ estero. 2011”, un
appuntamento che Scenari Immobiliari offre tradizionalmente (a giugno, e
da una decina d’ anni, mi pare) alla Community di riferimento della
Società.
Il Presidente, Mario Breglia, ha affermato che, a fine dicembre 2010:
-i Fondi operativi (cioè autorizzati e che hanno chiuso il collocamento)
sono 305, mentre nel 2009 erano 270. Mario prevede che a fine 2011
saranno 320,
-il patrimonio detenuto è pari a 43.500 milioni di euro (40.600 nel
2009). Salirebbe a 46.000 a fine dell’anno in corso,
-l’asset allocation vede gli uffici al 61%, il commerciale al 20% e il
residenziale all’1%.
Mario ritiene che un patrimonio da cento miliardi per il 2015 sia un
“obiettivo possibile, sempre che il quadro normativo e fiscale non
peggiori” (sperem di no).
A livello mondiale, il comparto del risparmio gestito in immobili (Fondi
e REITs), pari a 1,450 miliardi, è cresciuto del 4,3%. Scenari
Immobiliari stima che potrebbe arrivare a due mila miliardi nel 2015; e
si augura possa toccare i 2.600 miliardi nel 2020: sarebbe il 3% del PIL
mondiale.
In Europa i Fondi hanno superato i 310 miliardi di NAV, con +8,8% sul
2009. La performance media è pari al 2,5% (in Italia sta al 3,5%, in
crescita rispetto al 2009).
Mario ha ricordato che il NAV in Europa era pari a 168 miliardi di euro,
salito a 290 nel 2005. La previsione è di arrivare a 430 nel 2015, e a
580 nel 2020.
Circa l’andamento della capitalizzazione dei REITs in Europa, si è
passati dai due miliardi del 2000 ai 114 miliardi del 2010, con
previsione a 150 nel 2015 e 185 nel 2020. (vedremo).
Perché questo spazio? Si è chiesto Mario. Secondo il nostro strategist
la risposta sta nella multifunzionalità dello strumento (da “coltellino
svizzero”), che ormai è divenuto asset management per i grandi
patrimoni; ed è sempre più “flessibile" (arrivando a comprendere anche
il comparto delle energie rinnovabili).
Ha fatto seguito – come da tradizione- la relazione di Paola Gianasso,
Responsabile Mercati esteri in Scenari Immobiliari, chiara e assertiva
as always.
Il patrimonio dei Fondi nel mondo, 1.450 miliardi, vede i Fondi quotati
al 6% della torta (intesa come grafico), quelli non quotati al 19% e i
REITs al 75%.
In Europa, le proporzioni sono molto differenti: I Fondi quotati sono al
18,5%, quelli non quotati al 42,8% e i RIETs al 38,7%.
In Europa sono operativi oltre 1.100 strumenti di gestione, con un
patrimonio complessivo pari a 605 miliardi di euro.
Il patrimonio dei Fondi immobiliari in Europa (NAV, in miliardi di
euro): 37 in UK, 102 in Germania, 61 in Olanda , 20 in Lussemburgo e 17
in Svizzera.
Il patrimonio medio dei Fondi, sempre in Europa (sempre NAV, in milioni)
è di 2.067 in Germania, di 2.036 in Olanda, di 867 in Svizzera, di 554
in UK , di 116 in Lussemburgo e di 111 in Italia.
Circa i REITs in Europa, permane l’incertezza in Germania, mentre buone
prospettive provengono dalla Finlandia.
Nel mondo, in fase di “ampliamento” il Canada, e in generale l’Asia.
L’anno si dovrebbe concludere con un aumento del patrimonio mondiale di
circa l’8%. La crescente tendenza verso politiche di assorbimenti e
fusioni comporterà il consolidamento dei grandi gruppi, con
concentrazione di una sempre maggiore quota del patrimonio complessivo.
L’orgia di numeri è poi proseguita grazie a Gottardo Casadei, noto
esperto del settore, che si è soffermato anche su tre sempre più
importanti aspetti, caratteristici della finanza ma valevoli ormai anche
per l’industria dei Fondi:
-la composizione efficiente di un portafoglio non è più basata solo sul
rapporto rischio/rendimento, ma anche dalla correlazione rispetto agli
investimenti già realizzati,
-utile anche per i Fondi l’approccio CAMELS (stress test elaborato al
fine di monitorare il grado di affidabilità delle banche): Capital
Adequacy, Asset Quality, Management, Earning, Liquidity, Sensitivity,
- si fa strada la “finanza comportamentale”, visto che i comportamenti
degli investitori possono essere non razionali. In sintesi, il
“problema” sta nell’illusione del controllo (di fenomeni che
controllabili non sono), nell’avversione alle perdite (più che nel
“piacere” di un guadagno di pari ammontare) e nel basarsi sulle
informazioni più prontamente disponibili anche se non più rilevanti.
Facile a dirsi. L’obiettivo di individuare possibili soluzioni, però, è
tutt’altro che cosa semplice a farsi.
Poi, al termine della panel discussion (con alcuni dei rappresentati
individuati tra le 24 Società che collaborano alla realizzazione del
Rapporto: oggi GII, Sorgente, FIMIT, CDP Investimenti, Mediolanum
Gestione Fondi, BNP Paribas REIM, e Fondamenta), il light lunch: che al
Four Seasons mai delude, soprattutto se gustato in compagnia di persone
simpatiche.
In ascesa, nell’interesse della Stampa presente, l’AD di CDP
Investimenti, Stefano Marchettini.
Last but not least, il Rapporto non è stato distribuito in corposa veste
cartacea, ma solo in versione chiavetta.
Prevedo, per il futuro del mobile, la graduale trasformazione delle
librerie in cassettiere con cassetti piccoli
piccoli.