(20 aprile 2011)
di Paola G. Lunghini
“Accadde domani”, girato nel 1944, è uno dei più celebri film del
regista René Clair. Questa la trama: un oscuro cronista (interpretato da
Dick Powell, divo di allora ) riceve ogni sera, dal fantasma di un suo
amico, il giornale del giorno dopo: ne approfitterà per diventare ricco
e famoso sinchè…è chiaro che il resto, se il film non lo avete mai
visto, non ve lo racconto.
Il film, comunque, rimane un grande classico, e può ancor oggi -
“scafati“ come siamo - sorprendere .
Perché ci dici ciò? direte voi.
Semplice.
Perché Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari e di cinema come
me cultore, ha così intitolato (“Accadde domani“) il suo speech
nell’ambito del Convegno di presentazione dei dati IPD sull’Italia
(“Indice immobiliare italiano annuale. Risultati a dicembre 2010”)
svoltosi la mattina del 20 aprile a Milano, a cura dell’Investment
Propery Databank appunto. Per ogni info,
www.ipd.com
Brillante e profondo come sempre, Mario stavolta ha volato ancor più
alto del solito.
Partendo dai principali fenomeni macroeconomici dell’ultimo decennio, e
mixandoli con la realtà immobiliare (aumento e invecchiamento della
popolazione, inurbamento, esplosione di una tecnologia sempre più in
“tempo reale”, attenzione all’ ambiente, espansione dapprima della
domanda immobiliare sino alla ultima “ scarsità”, intensa attività
edilizia, finanziarizzazione dei mercati, globalizzazione del business
con crescita delle operazioni cross-border, convogliamento del risparmio
gestito verso anche il settore Fondi Immobiliari, etc) il Presidente di
Scenari Immobiliari si è “proiettato” poi al 2020.
Immaginando uno scenario possibile e per ora individuabile – Cigni neri
a parte , speriamo di no – Mario ha messo l’accento sull’ulteriore
crescita della popolazione mondiale, che dovrebbe raggiungere e superare
entro il 2050 i nove miliardi di persone, e il conseguente ancor
maggiore invecchiamento della stessa; sull’aumento dei flussi migratori;
sulla crescita delle disuguaglianze economiche e sociali; sulla
incontrollata spinta all’ urbanizzazione; e sul mutamento degli stili di
vita, ove tempo libero, leisure e wellness stanno già facendo la
differenza.
Mario si è poi soffermato sull’evoluzione della produzione industriale
(gli aspetti “formali” ed estetici stanno sempre più prevalendo sulla
“sostanza” dei prodotti); sulla “trasformazione” dell’attività di
costruzione; e sul cambiamento già in atto dell’attività di
finanziamento all’edilizia (sempre meno “finanziarizzazione” e sempre
più equity).
In questo universo dominato dall'incertezza, ha detto Mario, cambia il
concetto di ufficio, di retail e persino di logistica. L’attività nella
residenza diventerà prevalente. Arriveranno anche in Italia REITs
specializzati nel comparto abitativo, capaci di capire che la forbice si
allarga: sempre più case che costino poco da una parte, e sempre più
case ricche di dotazioni e servizi dall’altra.
Soffrirà il cosiddetto mercato intermedio (l’impoverimento della classe
media è già in Europa una realtà); gli uffici diverranno sempre più
piccoli (già oggi si sta arrivando a 10/12 metri quadrati a persona,
servizi compresi, rispetto ai 15/ 20 di alcuni anni orsono): già oggi si
può “essere e lavorare in molti posti senza essere in realtà in
nessuno”.
Ci sarà sempre più bisogno di capitali privati anche per le
infrastrutture.
Circa il retail, si vedrà il “ritorno alla città”; e per quanto riguarda
la logistica, si andrà verso “tagli” più piccoli ma più “strutturati” .
Le città rivedranno la centralità delle stazioni ferroviarie (tra i
sistemi di comunicazione, il treno sta riguadagnando consenso).
Forse – ma in Italia meno - ci sarà possibilità di crescita per il
comparto “residenze per anziani” (purchè adattate ai tempi, dico io).
Si affermerà ulteriormente il fenomeno della riqualificazione dei
waterfront (già oggi nel mondo ci sono oltre 200 grandi/grandissimi
progetti).
Occorrerà convertire in classe A innumerevoli edifici a uffici che oggi
stanno alla B e alla C (e pure peggio, dico io). Già oggi, ha
sottolineato Mario, il 70% della domanda si rivolge verso la Classe A….
Il già evidenziato primato del settore residenziale (è una vera “bolla”
– oggi compressa- quella che si sta formando ) dovrà trovare il suo
senso tra il 2014 e 2020.
Dare valore alle città. Maggior domanda di ristrutturazione. Mercato
dominato da maggior equity ed equità anche per le famiglie.
Ma – a partire dagli anni prossimi venturi- ci sarà forse il ritorno di
un “mercato buono”.
La prima parte della mattinata era stata dedicata alla presentazione dei
dati di IPD.
Luigi Pischedda, Country Manager per l’Italia, ha snocciolato al suo
solito qualche milione di numeri che non è facile sintetizzare.
Ci provo.
L’Indice immobiliare italiano annuale di IPD misura, come è noto, il
rendimento degli immobili a reddito nel periodo che intercorre tra due
valutazioni fornite dagli esperti indipendenti (alla formazione dell’
Indice contribuiscono Aedes BPM Real Estate SGR, AEW Europe, Amundi
Italia RE SGR, BNP Paribas REIM SGR, Corio Italia, Fabrica Immobiliare
SGR, First Atlantic Real Estate SGR, Generali Immobiliare Italia SGR,
IGD SIIQ, ING REIM, LaSalle Investment management, Morgan Stanley,Prelios
SGR, Polis Fondi SGR , Pradera, Prologis, Sonae Sierra e UBS Global
Asset Management).
Nella seconda metà del 2010 tale rendimento è stato del 2,7%, e
nell’anno 2010 del 5,2 %. Un bel miglioramento rispetto all’ 0,8%
registrato nel 2009.
Total return Indice dicembre 2010 (dicembre 2002=100) complessivo: 166,5
(nel 2009 era stato 158,3).
Total return percentuale per il settore commerciale 5,5; per gli uffici
4,7%; per l’ industriale 7,1.
Income return complessivo (sull’ anno ) 5,7;per il commerciale 5,9% ;
per gli uffici 5,3; per l’ industriale 7,2.
I capital value, però continuano a declinare, ora per il terzo anno
consecutivo, e così siamo a -0,5%. Dal 2008 al 2010 , il negativo si
colloca a 7,8%.
Capital growth per il commerciale -0,4; per gli uffici -0,6; per l’
industriale 0,0.
Dati di confronto: total return su azioni -9,8; su azioni del settore
immobiliare – 1,4%; su obbligazioni -0,6. L’inflazione è al 2,1%.
Valore di mercato di tutti gli immobili considerati nel database:
17.784,8 milioni di euro (commerciale 7.589; uffici 7.507,8; industriale
1.927,2; residenziale 21,8; altro 739).
Valore di mercato in percentuale: commerciale 42,7%; uffici 42,2%;
industriale 10,8% ; residenziale 0,1% ; altro 4,2%.
Numero di immobili complessivi: 1.466; commerciale 688; uffici 309;
industriale 395; residenziale 4; altro 70. Vacancy rate 7,3%
I canoni scendono, ma l’income return è solido, bene Roma. Massima
cautela ancora, ma qualche segnale di miglioramento, comunque, c’è.
Stéphanie Galiègue, di IPD, ha poi proposto un confronto internazionale
nei principali mercati immobiliari, sempre per il 2010. Considerando che
IPD è oggi presente in 25 Paesi (molti in Europa, ma anche in US,
Canada, Sud Africa, Australia, Nuova Zelanda e Giappone), si può ben
comprendere che la carrellata è stata intensa.
Due brevi interventi di commento (Giovanni Paviera, Generali Immobiliare
Italia SGR, e Simone Roberti, Head of Research BNP Paribas REIM SGR) e
poi, signori, è arrivato il pepe. Che si è rapidamente trasformato in
peperoncino.
Complici un Moderatore non proprio moderato (Guglielmo Pelliccioli,
nella veste di editorialista di Quotidiano Immobiliare), e un Mario
Breglia insolitamente graffiante , si è scatenato un dibattito con la
Sala che – anzicchè commentare i trend di mercato e i numeri di IPD – si
è focalizzato sul tema della scarsità e (secondo alcuni) cattiva qualità
della ricerca in Italia, e poi sui problemi della comunicazione nel real
estate.
Il parere di Guglielmo, sull’argomento “informazione”, lo conosciamo.
Per chi nulla di ciò sapesse, metto qui in Nota uno stralcio da un suo
recente Editoriale.
Ammetto che, essendo stata come di dice “tirata in causa”, sul fuoco ho
soffiato non poco anch’io.
Elettricità in Sala, ma anche un’ effervescenza mai riscontrata in una
Conference di IPD: evidentemente i temi interessavano, eccome se
interessavano !!!
A riportare il dibattito sui risultati IPD al 2010 ci ha pensato Davide
Manstretta , che in IPD a Londra opera da svariati anni. Davide si è
così lanciato in un peana sulla fantastica qualità (vero, ndr) della
ricerca che la sua società produce, rivelando anche l’ammontare
percentuale annuo degli investimenti effettuati in tecnologia, per poter
offrire numeri sempre più affidabili.
Spero sinceramente che l’appassionato intervento consenta a Davide di
vieppiù aumentare il numero dei “contribuenti” (così IPD definisce le
società che contribuiscono alla formazione dell’ Indice) italiani; ma mi
auguro pure che il dibattito abbia fatto capire l’importanza di una
comunicazione comprensibile anche a chi, di mestiere, ricercatore e/o
statistico non è.
NOTA: Editoriale di Guglielmo Pelliccioli (www.quotidianoimmobiliare.info,
3 aprile 2011)
…noi non costruiamo case e non facciamo progetti ma partecipiamo al
lavoro comune di crescita del sistema del real estate. Noi di Quotidiano
Immobiliare ne siamo la voce, insieme ad Evelina Marchesini del Sole 24
Ore, a Teresa Campo di Milano Finanza a Paola Lunghini e ad altri
pochissimi colleghi che si destreggiano in questo settore, alquanto
difficile e non certo foriero di grandi carriere nelle gerarchie
giornalistiche. Ogni giorno, ogni settimana sui nostri giornali, on line
o cartacei che siano, trovate le notizie che riguardano il vostro
settore, le interviste a voi e ai diversi operatori, la spiegazione dei
progetti e delle operazioni che state realizzando. Noi giornalisti del
settore riportiamo i vostri successi (pochi ultimamente) e le vostre
preoccupazioni (molte, anche troppe di questi tempi). Siamo noi,
all’interno delle testate e del sistema di informazione, gli unici che
vi conoscono e che dialogano con voi. Gli unici anche che vi
comprendono, che sanno quanto vi impegnate, quanto siete laboriosi e
coraggiosi. Non ci siamo mai permessi di denigrare questo vostro lavoro,
anzi lo abbiamo sempre evidenziato all’esterno…
Allora, cari amici, che succederebbe se domani Quotidiano Immobiliare
venisse venduto ? …Oppure cosa succederebbe se Mondo Immobiliare venisse
sospeso per ragioni di scelte editoriali?
Chi parlerebbe di questa industria del real estate? A chi vi dovreste
rivolgere per promuovere le vostre iniziative sulla stampa o per avere
lo spazio di un’intervista? Con quale taglio gli altri giornali "generalisti"
affronterebbero le vostre attività? Quanto impieghereste per far capire
loro chi siete, che storia avete alle spalle, come la pensate e cosa
avete fatto? Siete sicuri che la vostra immagine uscirebbe sui giornali
con la stessa correttezza che noi vi abbiamo sempre assicurato non
chiamandovi mai con l’odiato e spregiativo termine di "immobiliaristi"
benchè, lo sapete bene, questa sia la vostra denominazione sulla stampa
nazionale? E sapete bene quali altri termini vengono usati quando si
parla di voi facendo di tutta l’erba un fascio.
Cari amici se io (ma anche Paola, Evelina e Teresa) usiamo questo
termine affettuoso non è proprio un caso. Ci conosciamo da quindici,
venti, trent’anni. Abbiamo imparato a stimarci nei reciproci ruoli e a
rispettarci. Questo è il vero valore dell’amicizia che si è instaurata
tra noi. Non abbiamo mai preteso da voi favori o denari che non fossero
un abbonamento o una pagina pubblicitaria sulle nostre testate. E sempre
comunque l’abbiamo fatto senza svenderci o rinunciare alla nostra
funzione di cronisti dell’industria immobiliare. Probabilmente (anzi
sicuramente) in tutti questi anni tutti voi avete guadagnato tanti
soldi, certo molti più di noi che abbiamo uno stipendio fisso o una
piccola attività editoriale. Siamo sempre stati felici delle vostre
affermazioni senza invidie così come adesso siamo consapevoli che le
cose per voi vanno un po’ meno bene. Ma si sa che questi cicli fanno
parte del mestiere di un imprenditore.
Dove voglio arrivare con questo discorso?
Semplicemente a farvi considerare il nostro ruolo e a farvi riflettere
sui nostri giornali. Proprio partendo dalla considerazione che siamo
parte della vostra realtà vi deve essere chiaro che anche noi stiamo sul
mercato. Molti di voi ignorano questo aspetto o fingono di non
rendersene conto. Per costoro è come se le imprese editoriali non
avessero costi e bilanci ma godessero del privilegio di essere assistiti
dallo Spirito Santo. Alcuni vostri comportamenti sembrano dettati dalla
presunzione che tutto vi possa essere dovuto a prescindere da ogni
considerazione economica. Molti dei vostri collaboratori si rivolgono a
noi per passare un comunicato, per sollecitare un’intervista, per
pubblicare un progetto, per avanzare una proposta. Nessuno è sfiorato
dalla curiosità di domandarsi su quali risorse si basa la nostra
attività per rendere realizzabili quei servizi che ci chiedete? La
risposta è una sola: sulle vostre risorse cari amici…
Nei prossimi mesi io e i miei colleghi torneremo su questi argomenti
anche in pubblici incontri. Vi vogliamo sensibilizzare su questi temi
che sono di interesse comune e che richiedono una visione coordinata. Se
vi diciamo queste cose è perché ci piacerebbe continuare a camminare con
voi…