(13 aprile 2011)

di Paola G. Lunghini


Se fosse una città sarebbe Bologna, dove vivono quasi 400 mila persone. Invece ospita circa 1,8 milioni di studenti, più di 60 mila professori e circa 57 altri mila addetti ripartiti

tra personale tecnico e amministrativo. Il patrimonio immobiliare delle università italiane è grande come quello del capoluogo emiliano, con una dimensione di quasi 14,5 milioni di metri quadrati. Il valore di questo patrimonio, a prezzi di mercato, è stimato in 34,4 miliardi di euro.

Inizia così la Nota di Stampa congiuntamente predisposta per il Convegno di presentazione di “Atenei Real Estate”, prima indagine nel nostro Paese sugli immobili strumentali delle accademie, realizzata da Scenari Immobiliari (presieduta da Mario Breglia ) con la collaborazione di Fabrica Immobiliare SGR, guidata da Marco Doglio .
L’ evento – sala pienissima - si è svolto il 13 aprile a Milano, e ha visto per la discussione un Panel prestigioso: Alessandro Balducci, Prorettore vicario del Politecnico di Milano, Nicola Costantino, Rettore del Politecnico di Bari, Jean-Marc Deshaires, AD di Europrogetti e Finanza (gruppo Arcotecnica), Federico Merola, DG dell’ ANCE, Carlo Petagna, Vicedirettore dell’ Agenzia del Demanio, e Fulvio Valerio, AD di SiramSì (gruppo Siram). Le conclusioni dei lavori sono state affidate a Stefano Scalera, Dirigente Generale del MEF (responsabile della Direzione incaricata della valorizzazione dell’ attivo e del patrimonio dello Stato). Ha fatto la sua comparsa al Tavolo anche Gualtiero Tamburini, Presidente di Assoimmobiliare e Federimmobiliare.

Una cifra importante, si diceva. Al di là del patrimonio immobiliare delle amministrazioni centrali dello Stato, che con circa 70 miliardi di euro è in assoluto il più grande, il valore che più vi si avvicina è quello del patrimonio gestito dai Fondi d’Investimento Immobiliare, pari a 30,5 miliardi di euro. I patrimoni delle compagnie di assicurazione e degli enti previdenziali pubblici sono più “piccoli” (complessivamente 23,2 e 14,8 miliardi di euro), e ancora minore è quello delle Regioni, che appena supera gli undici miliardi di euro.

La Ricerca, ha precisato Mario Breglia, ha preso in esame 95 Atenei italiani pubblici, privati e telematici , ed è stata realizzata sia utilizzando i dati forniti dalle università stesse, sia ricorrendo a rilievi "sul campo". Sono state censite con schede analitiche oltre 1.400 sedi universitarie, dislocate in 226 località su tutto il territorio nazionale.

Scenari Immobiliari ha per ora censito solo gli immobili utilizzati dalle università per uso strumentale: aule, uffici, laboratori, biblioteche e servizi vari. Sono al momento escluse le altre destinazioni, come le residenze universitarie, per le quali è intenzione dei promotori della Ricerca procedere a un successivo focus di approfondimento

Quello presentato da Mario Breglia oggi, dunque, è stato solo un “appetizer”. Il Rapporto completo, con le schede analitiche suddivise per università e per sede sarà pubblicato nei prossimi mesi .

Oltre a rilevare le superfici e le destinazioni di ogni singolo immobile, lo Studio ha riguardato anche la stima del valore di mercato di ogni cespite strumentale. Utilizzando la banca dati nazionale di Scenari Immobiliari (Real Value), sono stati indicati i valori medi di mercato per le diverse destinazioni arrivando così alla determinazione del valore di stima di ogni bene. Ovviamente nella stima si è tenuto conto anche dello stato di manutenzione. Si tratta, ha precisato Mario Breglia, di una stima indicativa, che non entra nel dettaglio delle possibilità di valorizzazione che tanti immobili hanno, soprattutto quelli ubicati in zone centrali.

Infine, è il commento del Presidente di Scenari Immobiliari, spesso “gli Atenei dispongono di patrimoni consistenti ma non sempre adeguati alle effettive esigenze didattiche mentre, in un’ottica di razionalizzazione delle spese ed efficientamento dell’offerta, ogni Ateneo dovrebbe innanzi tutto definire, alla luce dell’evoluzione attesa degli studenti, gli spazi di cui necessita oggi e in un arco temporale di 3-5 anni, distinguendo in questa maniera gli immobili strumentali da quelli non strumentali, procedendo successivamente alla definizione di un piano di valorizzazione nel medio-lungo periodo. Sia che si tratti di valorizzare il patrimonio non strumentale, sia che si intenda riqualificare o ampliare la dotazione di patrimonio strumentale, il partner ideale per operazioni del genere è senz’altro un Fondo Immobiliare, in quanto strumento trasparente gestito da una SGR che, oltre a disporre delle competenze professionali nel comparto immobiliare (di cui spesso un’università non è dotata), è in grado di creare un valido trait d’union tra mondo accademico e mondo della finanza. Proprio il ricorso al Fondo Immobiliare permette il coinvolgimento di investitori istituzionali - ad esempio fondazioni bancarie ed enti previdenziali - che, oltre a condividere l’ottica d’investimento di lungo termine necessaria all’attuazione di progetti di così vasta portata, sono per vocazione i soggetti maggiormente interessati alle ricadute che gli investimenti a supporto del mondo universitario possono avere, sia sul territorio, sia con riguardo al tessuto sociale”.