29 marzo 2011
Sono in vigore da oggi, per effetto della pubblicazione in Gazzetta
Ufficiale del decreto legislativo n. 28/2011, nuove regole in materia di
certificazione energetica degli edifici in relazione ai contratti di
compravendita e ai contratti di locazione. Al fine di fornire prime
indicazioni per l’applicazione della nuova normativa, la Confedilizia ha
diramato alle proprie Associazioni territoriali una circolare che passa
in rassegna le maggiori questioni che si pongono.
Ecco il Testo della Circolare , a cura dell’Ufficio legale di
Confedilizia.
Si segnala che il d.lgs. 3.3.’11, n. 28 (in materia di energia da
fonti rinnovabili), pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81
all’ultima Gazzetta Ufficiale (la n. 71 del 28.3.’11), interviene sulla
materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo
due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.
In particolare, il provvedimento in parola inserisce – all’art. 6 del
d.lgs. n. 192/’05, recante la normativa statale in materia di
certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater.
Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto
segue:
“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di
singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale
l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni
e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli
edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli
edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di
certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e
1-quater”.
Il nuovo comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto
segue:
“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di
singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci
commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica
contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla prima
delle due disposizioni introdotte, in vigore dalla data odierna
(mentre l’entrata in vigore della seconda norma è prevista per l’1.1.’12),
relativa all’obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di
locazione una nuova clausola.
Rapporti con la legislazione regionale
La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova
norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno
legiferato in materia di certificazione energetica.
Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla
disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia
dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117
della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le
Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla
dotazione della certificazione energetica.
Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le
cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul
punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui
al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.
In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità
della legislazione regionale in materia, in particolare per accertare –
per le differenti conseguenze – se la stessa inerisca la materia dei
contratti (legislazione esclusiva dello Stato) ovvero quella relativa
alle modalità per la dotazione della certificazione (legislazione
concorrente Stato-Regioni) e anche quale sia la fonte normativa – legge
o delibera – con la quale è stata disciplinata la materia.
Al proposito, si segnala che a breve sarà disponibile sul sito Internet
confederale una tabella aggiornata illustrativa della situazione
normativa nelle singole Regioni con riferimento alla compravendita e
alla locazione.
Utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G)
Si ricorda che il d.m. 26.6.’09 (“Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici
di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq,
e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici
realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto
precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della
scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di
ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione
(da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente
per territorio entro 15 giorni dalla data del rilascio) in cui afferma
che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione
energetica dell’edificio sono molto alti”.
Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle
Regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti
di certificazione energetica degli edifici in applicazione della
direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei
predetti strumenti regionali di certificazione energetica degli edifici”
(ma sul punto si veda Cn febb. ’10).
Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove
disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione
in questione, che costituisce un’alternativa – in sede di trasferimento
oneroso del bene – alla dotazione dell’attestato di certificazione
energetica.
Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove
norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne consegue
inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di
locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il
nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. del 192/’05 ben possono essere
costituite – nei casi sopra evidenziati – dall’autodichiarazione in
parola.
Del medesimo avviso è anche il Consiglio Nazionale del Notariato (cfr.
“La certificazione energetica negli edifici – Il nuovo comma 2-ter
dell’art. 6 d.lgs. 192/2005: prime note”), che sottolinea altresì come
l’autodichiarazione garantisca una “corretta informazione
all’acquirente”.
Locazioni interessate
Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo
comma 2-ter si applica – dice la stessa disposizione – “solo agli
edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di
certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e
1-quater”. Si tratta dei seguenti casi:
§ immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo
richiesto successivamente all’8.10.’05;
§ immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove
tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile
superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di
superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le
“singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09);
§ immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07,
“incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati
al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti o
dei loro impianti;
§ immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire
dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti
termici o di climatizzazione”.
Derogabilità – Nullità
Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede
l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della
tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata
nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia
per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento
possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o
anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi.
Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della
clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto
(sull’ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il
Notariato, nel documento citato).
Sanzioni
Con l’introduzione della nuova norma non sono state previste sanzioni
per la violazione della stessa.