3
marzo 2011
di Paola G. Lunghini
Si è svolto il 3 marzo a Milano il Convegno “Tecnologia ed
eco-sostenibilità, quale valore per il Real Estate? Un confronto
USA-Italia”, organizzato dall’Americam Chamber of Commerce in Italy (AmCham)
e sostenuto dal Gruppo immobiliare e di costruzioni Vitali,
rappresentato al Tavolo dei Relatori dal Presidente, Massimo Vitali.
In apertura dei lavori Simone Crolla, Consigliere Delegato di AmCham, ha
fatto il punto sulla situazione in USA: il settore delle costruzioni
“verdi” in USA sta accelerando notevolmente nel 2011, grazie anche al
“Green Building Project” dell’Amministrazione Obama, il programma di
stimolo delle costruzioni contenuto nel Recovery Act, che ha stanziato
circa 5.5 miliardi di dollari per il settore. Nel periodo 2000 – 2008,
ha sottolineato Crolla, il settore ha contribuito per 173 miliardi di
dollari al GDP americano, con 2,4 milioni di addetti. Nel periodo 2009 –
2013 si calcola che il settore contribuirà per oltre 554 miliardi, con
oltre 8 milioni di addetti.
Il valore delle costruzioni “verdi” è aumentato del 50% nel biennio 2008
– 2010, e rappresenta circa il 25% di tutto il real estate. A oggi, un
terzo delle nuove costruzioni “non residenziali” è sostenibile, e nei
prossimi cinque anni è previsto che il valore triplichi.
Crolla ha poi citato un recente Report -pubblicato da Global Thought
Leadership (think tank americana) e McGraw-Hill- il quale evidenzia i
tre fattori che influiscono sulla scelta di costruire “verde”: riduzione
dei costi operativi in media del 14%, aumento del valore dell’immobile
dell’11%, e aumento del ROI del 10% in media.
Gli investimenti focalizzati nel settore green hanno oggettivamente
mostrato un certo dinamismo, in particolare nel 2010, anno in cui i
fondi si sono resi disponibili. Crolla ha portato l’esempio di “Hudson
Yards”, un progetto di 12 milioni di metri quadrati sulle rive del fiume
Hudson, destinato a diventare il nuovo grande quartiere residenziale
“verde” di New York. L’ investimento è di circa 15 miliardi di dollari,
e la società capofila è Related Companies.
Crolla ha anche segnalato che l’Università di Georgetown ha recentemente
ricevuto fondi dallo “Stimulus Plan” per la costruzione di un Science
Center secondo le norme LEED. I fondi ricevuti atraverso il Department
of Commerce, ammontano a circa 7 milioni di dollari su un valore totale
della costruzione di circa 100 milioni. Sempre grazie allo “Stimulus
Plan”, ha concluso Crolla, anche alcuni immobili residenziali a
Washington hanno ricevuto fondi per la riqualificazione energetica, e i
benefici risulteranno in un risparmio di oltre il 20% in consumo di
energia.
Al podio si sono poi succeduti , con le loro testimonianze, Massimo
Vitali, Mario Pinoli (del capitolo lombardo di Green Building Council-
GBC. Nel mondo l’ associazione conta oltre 20 mila associati e, in
Italia, dove è stata istituita da un paio d’anni solamente , i soci sono
già oltre 500 . GBC promuove il sistema di certificazione LEED) ,
Lorenzo Tardini (Direzione Infrastrutture e Costruzioni Settore Energia
& Ambiente di “ EXPO 2015”), Eugenio Ferro (Settore Energia Europe
–Africa di MVH , società di global environmental consulting e
engineering specializzata in “water, environment, energy and
infrastructure” ) e Pierluigi Bernasconi , AD della energivorissima
Mediamarket SpA (l'azienda italiana che appartiene al gruppo tedesco
Metro ed è la prima catena di prodotti di elettronica in Europa con le
insegne Media World e Saturn), la quale sta mettendo a punto un
sofisticato e innovativo programma di contenimento dei propri consumi,
con anche l’ auspicio di un “ risparmio in bolletta “ di circa il 20%.
“Centrale” è stata la relazione di Mario Breglia, Presidente di Scenari
Immobiliari. Grazie alla cortesia di Breglia, è possibile riportare qui
in Nota integralmente il suo interessantissimo intervento , che si è
aperto con due dati molto significativi: in USA vi sono circa 120
milioni di abitazioni, per il 75% circa si tratta di unità singole
costruite prevalentemente in legno, materiale ecologico per eccellenza
(ma anche facile preda di incendi, ndr), mentre in Italia vi sono circa
30 milioni di abitazioni, per tre quarti in condominio, il che vuol dir
cemento, etc.
Facile comprendere la differenza di “consapevolezza green” nei due
sistemi.
L’intervento di Breglia si è concluso con una nota di attenzione: si ha
un bel parlare di energie alternative, ma sullo sfondo c’è il nucleare…
NOTA: “Innovazione tecnologica e real estate, 1900-2015 “, di Mario
Breglia.
“L’innovazione tecnologica nel corso del tempo ha dato un plus al valore
medio degli immobili, perché ne ha aumentato il comfort e/o moltiplicato
le funzionalità. Questo incremento risulta tanto più elevato quanto meno
l’innovazione è diffusa. Il differenziale tende a ridursi mano a mano
che la tecnologia si diffonde, fino a che la sua mancanza diventa un
fattore di degrado.
L’innovazione attuale e del prossimo futuro è costituita dall’immobile
ecosostenibile, che oltre ad aumentare il comfort e la funzionalità
rappresenta anche un risparmio energetico e quindi economico.
Nel corso della storia l’evoluzione strutturale del contenitore edilizio
è stata sempre correlata alla sua funzionalità.
La cascina, disposta su un solo piano, rappresentava il luogo di lavoro
e di vita quotidiana dei contadini. L’abitazione a due piani fu creata
per affittare a terzi il secondo piano, quando lo spazio di lavoro si
separò da quello abitativo in seguito allo sviluppo dell’agricoltura
intensiva.
Gli agglomerati residenziali furono i protagonisti dell’urbanistica dopo
la rivoluzione industriale che raggruppò le famiglie a ridosso delle
fabbriche.
Nell’ultimo secolo le singole unità immobiliari sono state
caratterizzate da specifiche innovazioni che si sono susseguite nei
decenni. A ogni era tecnologica ha corrispostoun’innovazione che ha
inciso sul mercato immobiliare del momento.
Nel 1900 le innovazioni si chiamavano ascensore, bagno in casa, acqua
potabile, riscaldamento, gas, campanello e luce elettrica. Queste
caratteristiche comportavano un aumento sul prezzo medio di zona che
poteva variare dal 15 per cento in centro al 25 per cento in periferia.
Questo perché, a un palazzo d’epoca in centro corrisponde in ogni caso
un valore più alto rispetto a un immobile in periferia. Nei primi
decenni del secolo scorso compaiono il telefono, il riscaldamento
centralizzato e la radio. Costituivano innovazioni richieste anche i
doppi servizi e il termosifone autonomo.
Nel dopoguerra il differenziale di prezzo era rappresentato dall’aria
condizionata e dai nuovi materiali, cemento armato e plastica in primis.
Negli anni sessanta venivano fortemente apprezzati l’isolamento
acustico, il videocitofono e gli ascensori con le porte automatiche. A
partire dagli anni settanta l’innovazione esce dal singolo immobile e si
colloca nel quartiere.
Sono le soluzione di sistema le più ricercate dalla domanda: acqua calda
e sicurezza centralizzate, sistemi interni di comunicazione, reti di
telefonia e tv.
Nei primi anni del nuovo secolo l’innovazione è rappresentata dalla casa
cablata: alla new economy corrisponde una new house ed una new city.
Nello stesso spazio convivono funzioni domestiche e di rappresentanza,
lavorative e di ricerca. La casa si trasforma in un contenitore
plurifunzionale, integrato con la città e collegato con il mondo.
Nell’era della globalizzazione e dei forti cambiamenti climatici, con
una crescente sensibilità collettiva verso i problemi di salute del
pianeta e dei suoi abitanti, l’innovazione tecnologica è rappresentata
dalla casa ecosostenibile. Un’abitazione efficientemente energetica,
consuma meno energia e allo stesso tempo migliora il comfort di chi ci
abita.
Diversi elementi contribuiscono al risparmio energetico che possono far
diminuire il consumo di energia di una casa anche del 15 o 20 per cento.
Dal punto di vista strutturale si devono utilizzare materiali isolanti,
pannelli solari e caldaie a condensazione.
Secondo una indagine condotta da Scenari Immobiliari, presso un’ampia
serie di società protagoniste nell’ambito immobiliare (imprese di
costruzione, grandi
proprietari, promotori, intermediari immobiliari), l’incidenza della
qualità energetica del fabbricato sul valore dell’immobile può variare,
in media, dal 3 al 10 per cento.Tuttavia, il differenziale è solo
all’inizio della sua curva ascendente. In effetti, la tematica è ancora
poco conosciuta ma il potenziale di valorizzazione resta elevato.
Nella graduatoria delle caratteristiche richieste per l’acquisto di un
immobile, il livello di risparmio energetico tuttora non è ai primi
posti. Gli acquirenti non percepiscono ancora il valore aggiunto
dell’innovazione, ma lo considerano un costo aggiuntivo, a volte
ingiustificato.
Come a ogni ciclo di diffusione di un’innovazione, la non conoscenza
della tecnologia e della convenienza (economica e funzionale) da parte
dell’utilizzatore, mantiene basso il plus valore dell’immobile. Ma è
solo questione di tempo. Le tecnologie innovative, come ad esempio
l’impermeabilità e la compattezza dell’ involucro traspirante ma
ermetico (senza dispersione), trasformano l’innovazione in un vero
valore immobiliare che gradualmente viene apprezzato.
Il settore non residenziale ha iniziato già da qualche anno a vedere
l’incremento del valore dell’immobile ecosostenibile.
Sia la domanda che l’offerta di spazi a uso ufficio, principalmente di
prodotto nuovo, si stanno concentrando su fabbricati di classe A (spazio
per uffici dall'elevata flessibilità sui piani, di standard
internazionali e di alta qualità, impianto di climatizzazione,
ascensori, servizio di parcheggio con custodia, pavimenti sopraelevati o
controsoffittatura e moderni servizi per affari; adeguamenti alle regole
internazionali di sicurezza ed antincendio; efficientemente energetico).
In questo settore il plus di valore varia dal 3 al 10 per cento, mentre
il deprezzamento per un fabbricato non ecologico può scendere al 2 o
addirittura all’8 per cento, già ora.
Anche nel comparto della logistica i capannoni di nuova realizzazione
sono progettati per avere il minor impatto ambientale, grazie alla
presenza di alcune importanti caratteristiche: pannelli solari da cui
ricavare energia per il riscaldamento delle acque di servizio; sistema
di raccolta di acqua piovana per evitare di gravare sulla rete idrica
locale; sistema di illuminazione zenitale, che integra luce naturale con
quella artificiale, per dare luce al magazzino evitando i consumi e
quindi l’emissione di anidride carbonica.
Tuttavia, soltanto per le grandi multinazionali che sono sensibili al
tema ecologico e apprezzano questo tipo di strutture, si giustifica un
valore più alto dell’immobile (intorno al 5 per cento), mentre per molti
operatori locali si tratta solo di una spesa ingiustificata.
Nel comparto residenziale, invece, l’attenzione all’ecologia è
condizionata dal livello socio-culturale delle famiglie: sono in
particolare i giovani e i professionisti ad avere maggiore conoscenza e
attrazione della tematica ambientale.
Secondo i costruttori, negli ultimi dodici mesi si è registrato un
crescente interesse verso la qualità della costruzione e verso
l’efficienza energetica dell’edificio, ma ancora limitata agli immobili
di pregio. Si tratta di una tendenza destinata ad aumentare.
Per questo comparto il plus di valore dell’immobile ecologico varia dal
3 al 10 per cento, il deprezzamento in assenza dell’innovazione, per ora
può essere nullo o scendere al 5 per cento.
Nel settore abitativo, nei prossimi cinque anni è previsto un forte
incremento della domanda di immobili ecosostenibili che comporterà un
aumento del plus di valore del fabbricato, differenziato fra le regioni.
Sarà più elevato nelle regioni del nord e nelle grandi città.
L’aumento della domanda di una casa ecosostenibile è fortemente
condizionato dalla sensibilità delle famiglie verso i temi ambientali,
argomento che già oggi coinvolge in maniera minore gli acquirenti del
centro sud.
Sia per il comparto abitativo che per il settore ufficio si prevede un
deprezzamento che può variare dal 5 al 20 nel primo e dal 7 al 20 per
cento nel secondo, per l’immobile che entro il 2015/2020 non rispetterà
le caratteristiche di efficienza energetica.
Tocca ora all’offerta adeguarsi velocemente alle caratteristiche
richieste, affinché la qualità energetica diventi parte integrante degli
immobili, sia nuovi che usati, così avremo anche le case di classe A,
oltre agli uffici.
QUANTO INCIDE L’INNOVAZIONE SUL VALORE DELLE CASE
Periodo Innovazione tecnologico-strutturale e Incremento di valore (%) .
Minimo Massimo
1900 - 1910 Acqua - Luce 5- 15
1911 - 1920 Telefono - Servizi 7- 10
1921 - 1930 Comfort interno 3- 8
1931 - 1940 Impiantistica 2- 6
1951 - 1955 Struttura palazzo 2- 8
1956 - 1960 Tipologia alloggio 3- 10
1961 - 1970 Materiali 2- 12
1971 - 1980 Ambiente esterno 2- 8
1981 - 1990 Infrastrutture 3- 9
1991 - 1999 Qualità globale 5- 12
2000 - 2009 Cablaggio – Reti - Wifi 4- 14
2010 - 2015 Ecosostenibilità 3- 15
(Fonte: SCENARI IMMOBILIARI®)