28 dicembre 2010

di Assoedilizia

Secondo Assoedilizia nel 2010 l’investimento immobiliare ha riscaldato il motore, pronto a ripartire nel 2011. A meno che …

Speranze e timori sono riassunti in queste cifre e valutazioni. Nel 2010 leggero progresso del mercato (620.000 unità immobiliari vendute, più 3,3% rispetto al 2009): la Lombardia, il più importante mercato nazionale assieme al Lazio, dovrebbe registrare nel 2010 oltre 130.000 compravendite; è continuato anche nel 2010 il ribasso dei valori (meno 2,2%), ma una risalita analoga si avrà nel 2011.

Al Nord il mercato residenziale ha registrato un aumento delle compravendite del 2,5%, al centro di oltre l’1%, mentre al Sud c'è stato un calo del 14%: un trend che conferma la diversa disponibilità di risorse per rispondere alla crisi.

Fenomeno diffuso in tutto il Paese: un incremento delle vendite nei capoluoghi e un calo nella provincia. Qualche altro dato: Milano guida la classifica con più 20%, seguono Roma con 14%, Bologna 7%, Genova 1,5%; mentre sono in calo Torino con meno 2,5%, Firenze con 7,5% e Palermo con 10,6%.

Invariata la redditività degli affitti, stabile al 4,9% lordo, che si riduce a meno del 1,5 % - 2% al netto dell’attuale tassazione e degli altri oneri; mentre e' calato il prezzo degli uffici del 3,3% e si riducono anche i canoni d'affitto (-4,6% su base annua).

Da rilevare un fortissimo aumento della morosità nelle locazioni, soprattutto nel settore diverso dall’abitativo (negozi, locali pubblici, attività artigianali ecc.): conseguenza diretta della crisi economica in atto.

Nel complesso, dopo la stabilizzazione, una moderata ripresa a conclusione di un triennio negativo.

Il relativo ottimismo per il 2011 viene dal fatto che resta elevata la fiducia delle famiglie italiane (23%) nell’investimento nel mattone, anche se il 22% pensa che i risparmi vadano mantenuti liquidi (il 40% non ha risparmi e solo il 5% pensa alla Borsa).

In sofferenza ancora gli hinterland delle grandi città, dove occorreranno almeno un paio d’anni per assorbire l’invenduto anche per l’eccesso di produzione (il nuovo sconta cali di prezzo che possono arrivare al 20%).

A soffrire maggiormente, nonostante i tassi dei mutui siano al minimo storico, gli alloggi sotto i 250.000 euro, destinati alla “fascia povera” – giovani ed immigrati - più duramente colpita dalla crisi e dalla stretta delle banche.

Ciò condiziona, ovviamente, anche le locazioni, in calo per il quinto anno consecutivo (meno 1,5-2%).

Mercato in trepida attesa di liberare risorse potenziali in previsione di quanto avverrà durante il 2011 nell’economia e nella politica.

Innanzitutto una affermazione tranquillizzante viene dal presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici:
nonostante le turbolenze in campo economico e finanziario internazionale che si profilano secondo alcuni analisti, non ci sarà il crack del mercato immobiliare.

Infatti, a differenza di quanto successo in Usa, Irlanda, Spagna, Gran Bretagna le proprietà immobiliari (case, negozi, terreni) sono detenute da una grande maggioranza degli italiani (47 milioni di persone) che, se da un lato impedisce una grande mobilità di compravendite (il flottante è pari all’1,5% del totale a fronte del 4% dei Paesi suddetti), dall’altro garantisce una sostanziale stabilità dei valori.

E la ripresa. A condizione che non intervengano gravi fattori di squilibrio dovuti a scelte di politica interna.

Che sono:- sovraofferta di nuova produzione edilizia (si calcola che già oggi a Milano siano decine di migliaia gli alloggi di fascia medioalta e alta e centineia di migliaia di metri quadrati di uffici e negozi non occupati) con l' effetto prospettico di un ulteriore calo della domanda di locazione;

- progressiva finanziarizzazione della produzione edilizia che risponde all’esigenza di collocazione di capitali più che a comprovate esigenze del mercato;

- aumento dei costi delle opere edilizie dovuti principalmente alle normative di risparmio energetico e ad obblighi di ammodernamento di impianti tecnologici per nulla obsoleti;

- penalizzazione ulteriore degli “immobili a reddito” (locazione) che vede dal 2007 un calo costante dei redditi da locazione e dei valori degli immobili, cui si aggiunge l’aumento dei costi di gestione del patrimonio immobiliare (spese amministrative e manutentive ed oneri fiscali e parafiscali);

- patrimoniale. Nel Programma nazionale di riforma inviato dal governo a Bruxelles, laddove si fa riferimento al decreto sul federalismo fiscale, si parla esplicitamente di “spostare il prelievo dalle persone alle cose … dalla tassazione sui redditi personali alla tassazione sulle proprietà e sui consumi”, in linea con le indicazioni Ocse (per carico fiscale l’Italia è al terzo posto in Europa dopo Danimarca e Svezia).

Mentre non decolla il Piano Casa (doveva muovere oltre 50 miliardi di euro in Italia e 6 miliardi in Lombardia) il mercato della casa denuncia ancora una volta l’assenza di una razionale politica.

Due dati la riassumono: in Lombardia, a fronte di 50.000 alloggi ultimati nell'anno o in fase di ultimazione e invenduti, quindi disponibili sul mercato della compravendita - nella sola citta' di Milano i grandi progetti edilizi in fase di attuazione prevedono una produzione di oltre 10.000 nuovi alloggi molti dei quali di alto standard qualitativo - 60.000 famiglie (20.000 a Milano) sono alla ricerca di una casa dignitosa che non possono permettersi, né in proprietà, né in locazione.

E ancora: oltre 600.000 sono le famiglie italiane che non riescono od hanno difficoltà a pagare l’affitto, ma i fondi statali per l’affitto sociale stanno per essere praticamente azzerati: da 133 mln (nel 2001 erano 260) dello scorso anno ai 33 del 2011 e 2012. Una maggiore offerta di alloggi privati in locazione potrebbe derivare dalla cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti (tasse più basse per i proprietari) che potrebbe di conseguenza portare ad un calmieramento dei costi dell'abitazione in locazione, con conseguente livellamento dei prezzi delle compravendite ; ma la bozza del decreto legislativo è ancora all’esame del Parlamento.

Una accorta politica per la casa, nazionale e locale, potrebbe togliere dall’incertezza molte famiglie di risparmiatori che intendono investire risorse, magari di non grande entità ma diffuse, nel settore immobiliare. Ma vincoli normativi, tassazioni ingiuste ed elevate e sperequate, assenza di ulteriori meccanismi di incentivazione sul modello delle detrazioni Irpef sulle ristrutturazioni edilizie e sull’efficienza energetica ( pensiamo ad esempio all'abbattimento del costo dei mutui ), o di detassazione di investimenti virtuosi (esenzioni per chi costruisce case destinate alla locazione), inducono all’attesa.

ll fatto, denunciato da alcuni esperti, di una mancanza di prodotti immobiliari a prezzi accessibili – indicato come un’altra causa dei mancati investimenti – è la conseguenza diretta della assenza di una corretta politica per la casa.

Assoedilizia, oltre ai suggerimenti dianzi indicati, avanza alcune proposte.

Innanzitutto tassare l'immobile sulla base del reddito che produce anziché del suo valore di mercato; equiparare la tassazione dei redditi immobiliari a quella delle rendite finanziarie; quindi attuare forme e formule per agevolare la locazione e una collaborazione tra operatori pubblici e privati: in Francia, ad esempio, il governo e un’associazione che aiuta i meno abbienti a trovare casa hanno stipulato un accordo secondo il quale lo Stato risponde direttamente se l’inquilino è nell’impossibilità di pagare l’affitto.

Sul piano amministrativo si auspica che si riescano finalmente a rinnovare gli accordi proprietari-inquilini sul cosiddetto contratto di locazione agevolato, nelle citta', come Milano, nelle quali tale contratto ha dato scarsi se non nulli risultati.

Ma si potrebbero attuare anche altre iniziative a costo zero per i bilanci pubblici: regolarizzare, rendendoli abitabili, i capannoni e i laboratori dismessi (a Milano tra gli 8 e i 10.000): questi loft dalla sempre più apprezzata modularità interna, sono molto richiesti da giovani coppie e da studenti universitari (a Milano 46.000 su un totale di 175.000 provengono da altre città). Per evitare che la città perda progressivamente il tradizionale ruolo di "capitale del sapere".