di Luca Fantin
AD di Reddy's Group, Milano, e Presidente di AICI Giovani, junior chapter dell'Associazione Italiana Consulenti e Gestori Immobiliari
Streets of Gold or into the abyss? Questo il titolo dell’incontro stampa organizzato il 18 novembre a New York da Vivaldi Real Estate, società di consulenza immobiliare che , basata a New York, fa capo all' italianissimo Guido Pompilj, lì professionalmente trasferitosi anni orsono. Cornice, la Wine Room del Metropolitan Club di Manhattan situato al trentesimo piano dell’omonima torre.
Alla presenza di oltre una dozzina di partecipanti tra i quali i corrispondenti esteri delle maggiori testate italiane si sono susseguiti negli interventi Guido Pompilj e Eve Gittelson di Vivaldi Real Estate, Saskia Sassen – Professoressa di sociologia alla Columbia University , ormai famosa anche in Italia - e Candace Taylor, di The Real Deal.
Filo conduttore di tutti gli interventi, l’attuale situazione del mercato immobiliare newyorchese con una particolare attenzione a quello Manhattan.
Il dato più interessante è quello relativo al sentiment degli operatori : che prevedono una diminuzione media dei prezzi delle compravendite nel primo semestre del 2009 - rapportata anno su anno - compresa tra il 15 e il 18% a fronte di un numero di offerte accettate e di preliminari sottoscritti che , da ottobre del 2007 a ottobre del 2008, è sceso del 64%, da 1.588 a 577 (secondo quanto riportato dal New York Times). Altro dato molto interessante è che attualmente vi sono venticinque iniziative di sviluppo residenziale in fase fallimentare a Manhattan (con la precisione però che oltre venti sono situate ad Harlem) , a fronte di quasi 300 nel Queens (l’immensa città di New York City è infatti composta da cinque boroughs e cioè Manhattan, Queens, Brooklin, Bronx e Staten Island).
La motivazione di questa flessione (che probabilmente rappresenta solo l’inizio della fase calante del mercato immobiliare residenziale a Manhattan) è la stessa che vale un po’ in tutto il mondo e cioè una forte restrizione del mercato del credito (a fronte di una forte propensione al debito della popolazione american) unita a una crisi economica difficilmente prevedibile per intensità ed estensione geografica.
Manhattan, quale ulteriore aggravante, risente dei numerosi licenziamenti che hanno interessato anche molti dei “big- spender” e cioè gli acquirenti principali dei nuovi, non sempre bellissimi ma comunque più che lussuosi condomini, che sono sorti o stanno sorgendo in tutta la penisola di Manhattan. Tale fattore è solo in parte mitigato dalla comunque forte presenza di investitori esteri interessati a un appartamento nella Big Apple.
Alcuni prezzi: uno studio (l’equivalente americano del monolocale) in una bella zona residenziale quale può essere l’Upper East Side o uno dei nuovi quartieri che si stanno sempre più affermando - come Chelsea e il Meatpacking Disctrict (la zona dei vecchi macelli) - difficilmente è acquistabile a un prezzo inferiore ai 600 mila dollari. Per le unità “one bedroom” e cioè per i mini appartamenti i prezzi superano invece il milione di dollari. E’ importante precisare che questi prezzi sono solitamente relativi agli appartamenti in condominio e non in cooperativa; questi ultimi sono generalmente offerti a prezzi inferiori , a fronte delle maggiori limitazioni imposte dal sistema delle abitazioni in cooperativa.
Quale il futuro , quindi, in un mercato che è diventato molto velocemente non “più mezzo da vendere e mezzo da comperare” ma quasi tutto solo da vendere?
Per gli investitori più accorti - o forse anche solo più fortunati - che in questo momento si ritrovano “liquidi” ci saranno pure nel 2009, e probabilmente anche nel 2010 Streets of Gold , mentre per quelli che, volenti o nolenti, trovano difficoltoso far girare i loro business plan saranno , molto probabilmente, anni into the abyss. Anche a Manhattan.
