2 agosto 2010
di Paola G. Lunghini (tratto da Economia Immobiliare N° 39, primo semestre 2010)
Jones Lang LaSalle e LaSalle Investment Management hanno pubblicato in data 1 luglio il loro 2010 Commercial Real Estate Transparency Index, dal quale risulta che nel 2010 l’Australia è il mercato immobiliare più trasparente al mondo, facendo scendere il Canada al secondo posto. «Mentre un terzo dei mercati immobiliari, considerati globalmente, ha registrato zero cambiamenti o un peggioramento, alcuni mercati sono in controtendenza, e la trasparenza immobiliare continua a migliorare, sebbene in misura modesta, nella maggior parte dei mercati» dichiara la Nota delle Società , che così prosegue «Dei 15 mercati che hanno avuto miglioramenti più rilevanti, nove sono in Europa e sei in Asia. La Turchia è al primo posto fra i mercati con i migliori aumenti nella trasparenza, e progressi sono stati fatti in Cina, India, Polonia, Portogallo, Romania, Grecia e Ungheria. Diminuzioni nella trasparenza sono state registrate in Pakistan, Kuwait, Venezuela, Dubai e Bahrain; sebbene in questi Paesi il grado di diminuzione sia modesto, l’inversione di tendenza rispetto agli incrementi passati è di rilievo. Negli ultimi due anni il
miglioramento medio nella trasparenza dei mercati immobiliari negli 81 mercati considerati dall’indice si è dimezzato, se confrontato sia con il periodo 2006-2008 che con il 2004-2006». Il 2010 Global Real EstateTransparency Index suggerisce, insomma, che «la recente crisi dei mercati finanziari, economici e immobiliari mondiali ha esercitato un impatto sul comportamento dei mercati, con i protagonisti immobiliari più attenti alla sopravvivenza che ai progressi sul mercato. È interessante notare che i Paesi con il più alto grado di trasparenza negli ultimi due anni sono stati caratterizzati da illiquidità e volatilità, malgrado i loro primi posti nella classifica della trasparenza. Ciò detto, sembra che la trasparenza stia accelerando il processo di ristrutturazione».
E l’ Italia ? Patrick Parkinson, Amministratore Delegato di Jones Lang LaSalle Italia, commenta così il risultato del nostro Paese: «Negli ultimi due anni la posizione dell'Italia nella graduatoria globale dell'Indice di Trasparenza di Jones Lang LaSalle è peggiorata leggermente, pur confermandosi nel gruppo dei mercati trasparenti. Come accaduto anche in altri mercati, i fattori che hanno contribuito al leggero rallentamento nel processo di trasparenza del mercato immobiliare, hanno interessato diversi aspetti: dalla negoziazione, sia di vendita sia di locazione, al sistema delle regole e delle valutazioni. La crisi finanziaria ha ampliato l’effetto di questo deterioramento. Dal punto di vista dei fondamentali del mercato, invece, l’Italia ha mantenuto la sua posizione nel gruppo dei 20 migliori mercati globali, così come per l’accresciuta disponibilità di misure di performance».
In questi due anni JLL ha notato che il mercato, soprattutto dal lato degli investimenti, è tornato prevalentemente domestico, e alcuni internazionali che avevano scelto l’Italia negli anni del boom hanno scelto di uscire dal mercato del nostro Paese. Secondo la Società, «Ciò ha fatto fare qualche passo indietro all’Italia in termini di trasparenza nelle negoziazioni, avvenute prevalentemente tra operatori locali e con meno ricorso all’intermediazione di consulenti, cosa che invece nel passato ha aiutato il processo di miglioramento della trasparenza. L’Italia, comunque, rimane un mercato trasparentee il relativo lento miglioramento del mercato osservato all’inizio di quest’anno potrebbe favorire nuovamente il processo di trasparenza, soprattutto per quanto riguarda il processo delle valutazioni».
E allora parliamo di ancora di valutazioni.
«L’analisi previsionale dell’andamento del mercato immobiliare quale elemento efficiente e trasparente per una maggiore tutela degli investitori»: potrebbe essere questo il titolo di uno Studio che analizzi i cicli immobiliari degli ultimi 50 anni in Italia, formuli alcune ipotesi circa i “drivers” del mercato immobiliare (cioè i fattori, che sono stati in grado di modificare l’andamento del mercato nel tempo) e in base a questi proponga al “dibattito tra addetti ai lavori” alcuni possibili scenari circa il futuro a breve/medio/lungo termine dei valori immobiliari in Italia. Il tutto senza dimenticare il dibattito circa l’utilità (o meno) delle analisi statistiche applicate all’Estimo e i possibili effetti dei “Cigni neri” (citando Nassim Nicholas Taleb), cioè dei fenomeni imprevedibili o con scarse possibilità statistiche di accadimento e che invece - se si verificano- sono in grado di stravolgere i mercati e i valori di quei mercati.
Il valutatore di beni immobili non può più limitarsi a “fotografare” la situazione “attuale” fornendo al proprio cliente solamente il “valore a oggi”. Il valutatore di beni immobili dovrebbe essere invece in grado di fornire al proprio cliente anche «il film di che cosa è accaduto nel passato a livello di cicli immobiliari». Dovrebbe poter fornire le spiegazioni relative al fatto che nei vari periodi del passato si sono verificati determinati fenomeni e non altri (indicando i “drivers” del mercato immobiliare, cioè i fattori in grado di modificare l’andamento del mercato nel tempo). Dovrebbe poter fornire non magiche previsioni/soluzioni ma varie (non una sola!) possibili ipotesi di andamenti futuri del mercato. Non deve fornire le percentuali di possibile accadimento di uno scenario previsionale rispetto agli altri scenari ma fornire una analisi documentata (cioè i punti di forza, i punti di debolezza, le opportunità e i rischi connessi con ciascun immobile/gruppo omogeneo di immobili valutato).
In tal modo il cliente potrà formulare le riflessioni (e prendere le decisioni) che gli competono e che viceversa non competono al valutatore.
Si apre quindi una ulteriore possibile occasione di riflessione sull’evoluzione della scienza e della professione del valutatore di beni immobili, e sulle concrete possibilità di tutelare sempre di più gli investitori.
Ecco, i due Studi sopra citati potrebbero essere già possibili candidati all’ Award che intendo lanciare ( scusate, i premi li danno tutti, perché noi no ?).
I candidati dovranno essere Studi metodologicamente corretti e scientificamente validi , ma soprattutto utili.
Il Comitato Scientifico di Economia Immobiliare costituirà la Giuria del Premio.
Attendo proposte , che dovranno essere indirizzate alla mia attenzione entro fine anno.
In premio, una Targa “di design” ( come va di moda oggidì ), e la pubblicazione sul N° 41 ( primo semestre 2011 ) di Economia Immobiliare.
Grazie per l’ attenzione, e Buona Lettura.
di Paola G. Lunghini (tratto da Economia Immobiliare N° 39, primo semestre 2010)
Jones Lang LaSalle e LaSalle Investment Management hanno pubblicato in data 1 luglio il loro 2010 Commercial Real Estate Transparency Index, dal quale risulta che nel 2010 l’Australia è il mercato immobiliare più trasparente al mondo, facendo scendere il Canada al secondo posto. «Mentre un terzo dei mercati immobiliari, considerati globalmente, ha registrato zero cambiamenti o un peggioramento, alcuni mercati sono in controtendenza, e la trasparenza immobiliare continua a migliorare, sebbene in misura modesta, nella maggior parte dei mercati» dichiara la Nota delle Società , che così prosegue «Dei 15 mercati che hanno avuto miglioramenti più rilevanti, nove sono in Europa e sei in Asia. La Turchia è al primo posto fra i mercati con i migliori aumenti nella trasparenza, e progressi sono stati fatti in Cina, India, Polonia, Portogallo, Romania, Grecia e Ungheria. Diminuzioni nella trasparenza sono state registrate in Pakistan, Kuwait, Venezuela, Dubai e Bahrain; sebbene in questi Paesi il grado di diminuzione sia modesto, l’inversione di tendenza rispetto agli incrementi passati è di rilievo. Negli ultimi due anni il
miglioramento medio nella trasparenza dei mercati immobiliari negli 81 mercati considerati dall’indice si è dimezzato, se confrontato sia con il periodo 2006-2008 che con il 2004-2006». Il 2010 Global Real EstateTransparency Index suggerisce, insomma, che «la recente crisi dei mercati finanziari, economici e immobiliari mondiali ha esercitato un impatto sul comportamento dei mercati, con i protagonisti immobiliari più attenti alla sopravvivenza che ai progressi sul mercato. È interessante notare che i Paesi con il più alto grado di trasparenza negli ultimi due anni sono stati caratterizzati da illiquidità e volatilità, malgrado i loro primi posti nella classifica della trasparenza. Ciò detto, sembra che la trasparenza stia accelerando il processo di ristrutturazione».
E l’ Italia ? Patrick Parkinson, Amministratore Delegato di Jones Lang LaSalle Italia, commenta così il risultato del nostro Paese: «Negli ultimi due anni la posizione dell'Italia nella graduatoria globale dell'Indice di Trasparenza di Jones Lang LaSalle è peggiorata leggermente, pur confermandosi nel gruppo dei mercati trasparenti. Come accaduto anche in altri mercati, i fattori che hanno contribuito al leggero rallentamento nel processo di trasparenza del mercato immobiliare, hanno interessato diversi aspetti: dalla negoziazione, sia di vendita sia di locazione, al sistema delle regole e delle valutazioni. La crisi finanziaria ha ampliato l’effetto di questo deterioramento. Dal punto di vista dei fondamentali del mercato, invece, l’Italia ha mantenuto la sua posizione nel gruppo dei 20 migliori mercati globali, così come per l’accresciuta disponibilità di misure di performance».
In questi due anni JLL ha notato che il mercato, soprattutto dal lato degli investimenti, è tornato prevalentemente domestico, e alcuni internazionali che avevano scelto l’Italia negli anni del boom hanno scelto di uscire dal mercato del nostro Paese. Secondo la Società, «Ciò ha fatto fare qualche passo indietro all’Italia in termini di trasparenza nelle negoziazioni, avvenute prevalentemente tra operatori locali e con meno ricorso all’intermediazione di consulenti, cosa che invece nel passato ha aiutato il processo di miglioramento della trasparenza. L’Italia, comunque, rimane un mercato trasparentee il relativo lento miglioramento del mercato osservato all’inizio di quest’anno potrebbe favorire nuovamente il processo di trasparenza, soprattutto per quanto riguarda il processo delle valutazioni».
E allora parliamo di ancora di valutazioni.
«L’analisi previsionale dell’andamento del mercato immobiliare quale elemento efficiente e trasparente per una maggiore tutela degli investitori»: potrebbe essere questo il titolo di uno Studio che analizzi i cicli immobiliari degli ultimi 50 anni in Italia, formuli alcune ipotesi circa i “drivers” del mercato immobiliare (cioè i fattori, che sono stati in grado di modificare l’andamento del mercato nel tempo) e in base a questi proponga al “dibattito tra addetti ai lavori” alcuni possibili scenari circa il futuro a breve/medio/lungo termine dei valori immobiliari in Italia. Il tutto senza dimenticare il dibattito circa l’utilità (o meno) delle analisi statistiche applicate all’Estimo e i possibili effetti dei “Cigni neri” (citando Nassim Nicholas Taleb), cioè dei fenomeni imprevedibili o con scarse possibilità statistiche di accadimento e che invece - se si verificano- sono in grado di stravolgere i mercati e i valori di quei mercati.
Il valutatore di beni immobili non può più limitarsi a “fotografare” la situazione “attuale” fornendo al proprio cliente solamente il “valore a oggi”. Il valutatore di beni immobili dovrebbe essere invece in grado di fornire al proprio cliente anche «il film di che cosa è accaduto nel passato a livello di cicli immobiliari». Dovrebbe poter fornire le spiegazioni relative al fatto che nei vari periodi del passato si sono verificati determinati fenomeni e non altri (indicando i “drivers” del mercato immobiliare, cioè i fattori in grado di modificare l’andamento del mercato nel tempo). Dovrebbe poter fornire non magiche previsioni/soluzioni ma varie (non una sola!) possibili ipotesi di andamenti futuri del mercato. Non deve fornire le percentuali di possibile accadimento di uno scenario previsionale rispetto agli altri scenari ma fornire una analisi documentata (cioè i punti di forza, i punti di debolezza, le opportunità e i rischi connessi con ciascun immobile/gruppo omogeneo di immobili valutato).
In tal modo il cliente potrà formulare le riflessioni (e prendere le decisioni) che gli competono e che viceversa non competono al valutatore.
Si apre quindi una ulteriore possibile occasione di riflessione sull’evoluzione della scienza e della professione del valutatore di beni immobili, e sulle concrete possibilità di tutelare sempre di più gli investitori.
Ecco, i due Studi sopra citati potrebbero essere già possibili candidati all’ Award che intendo lanciare ( scusate, i premi li danno tutti, perché noi no ?).
I candidati dovranno essere Studi metodologicamente corretti e scientificamente validi , ma soprattutto utili.
Il Comitato Scientifico di Economia Immobiliare costituirà la Giuria del Premio.
Attendo proposte , che dovranno essere indirizzate alla mia attenzione entro fine anno.
In premio, una Targa “di design” ( come va di moda oggidì ), e la pubblicazione sul N° 41 ( primo semestre 2011 ) di Economia Immobiliare.
Grazie per l’ attenzione, e Buona Lettura.