Il Gruppo CLAS e INPARTNER
presentano alla Sala Alessi del Comune di Milano la “valutazione
dell’impatto delle infrastrutture di trasporto sui valori immobiliari”
(a cura di Lorenzo Taini)
Sono giorni di grande attività alla Sala Alessi a Palazzo Marino a
Milano, giorni in cui si alternano convegni, presentazioni e dibattiti
che in un modo o nell’altro coinvolgono l’assessore allo Sviluppo del
Territorio del Comune di Milano, Carlo Masseroli, impegnato da mesi in
una lucida e sfiancante campagna di accelerazione del Piano di Governo
del Territorio: il famoso PGT.
La pianificata successione di patrocinii, ospitate, interventi,
sopralluoghi nei cantieri, visite guidate con la stampa, mostre di
progetti all’Urban Center della Galleria Vittorio Emanuele e tanto tanto
altro ancora , non è che la strategia di comunicazione dell’assessore
Masseroli cui va dato il merito di avere in questi anni ascoltato i
diversi tessuti sociali e produttivi di Milano: imprenditori,
costruttori, progettisti e fruitori, incrociandone richieste e bisogni
per cercare poi risposte pratiche capaci di muovere Milano un poco più
verso il futuro.
Alla base del PGT sta infatti l’idea di cambiare radicalmente la
percezione del sistema di sviluppo urbanistico. Il PGT non sarà una
semplice operazione di deregulation (almeno questo è quanto si augura
ogni cittadino assennato che cerca servizi e strutture, ma anche una
città più bella e più vivibile); il PGT sarà una trasformzione netta del
modo di intendere i rapporti tra pubblico e privato e del modo di
spartirsi responsabilità sociali necessarie allo sviluppo economico.
Il 26 maggio il Gruppo CLAS, che fa capo alla Università Bocconi, e la
società immobiliare Inpartner, specializzata in progetti di sviluppo e
riconversione immobiliare presentavano , ospiti di Masseroli nella Sala
Alessi, i risultati di una interessante ricerca condotta dalle due
società per stimare l’impatto delle linee di trasporto sui valori
immobiliari residenziali. Scopo dell’incontro scandagliare le
implicazioni per il governo del territorio, riflettere sul ruolo delle
infrastrutture di trasporto nello sviluppo urbano e territoriale,
obbligare gli amministratori pubblici, gli operatori privati e gli
architetti a un momento di confronto che possa cercare risposte a alcune
domande, prima tra tutte: quel’è la città che ci aspetta?
Lo studio , realizzato da Angela Airoldi e Silvia Tarulli del Gruppo
CLAS ( che alla Bocconi fa capo ) , da Emilio Colombo e Luca Stanca del
Dipartimento di Economia dell’Università di Milano Bicocca, con il
coordinamento scientifico di Lanfranco Senn dell’Università Bocconi di
Milano ( che oltre che al Gruppo CLAS è anche a capo della Metropolitana
Milanese. Sì, lo so che tutta questa girandola di cariche potrebbe
apparire complicata, ma così è, ndr ) traduce in matematica ciò che agli
operatori immobiliari è da tempo noto: “la prossimità alla rete dei
trasporti ha un effetto positivo sui prezzi delle abitazioni e degli
uffici ed esiste una relazione diretta tra qualità del territorio,
valori immobiliari e linee metropolitane”.
La città che ci aspetta è quella in cui è prevista la realizzazione di
tre nuove linee metropolitane, la 4, di cui si parla da anni e che
dovrebbe collegare il quartiere Lorenteggio a Linate, la linea 5, che
unirà la Stazione Garibaldi a S. Siro con i suoi 6.300 metri , e la
linea 6, pensata per rendere indipendente il ramo sud-ovest della linea
1 in vista dell’Expo 2015 (La linea M1 subirà infatti nei giorni
dell’Expo un sovraccarico di richiesta di servizio che forse non sarà
assolutamente in grado di soddisfare).
Si tratterà insomma di raddoppiare i km di linea metropolitana di qui al
2030. A oggi la metropolitana milanese è lunga 74 km ed è composta di 88
stazioni. Si tratterà di investire cifre mai viste prima, come ha
giustamente sottolineato Cesare Ferrero, coordinatore del convegno e
fondatore di Inpartner, se si pensa che per la realizzazione dei
prolungamenti scavati tra il 1990 e il 2007 erano stati investiti 330
milioni di euro, mentre il PGT prevede un investimento di molte volte
maggiore..
Eccolo ancora il PGT!
Ed eccolo ancora l’assessore Masseroli a spiegare che le regole
urbanistiche non possono più nascere in funzione di una demonizzazione
dell’imprenditoria privata e che 4 miliardi di euro di metropolitana si
possono fare solo se si comincia a ragionare per le infrastrutture
urbane come per una opportunità economica e non solo come un servizio.
Lo studio dimostra che l’ avvicinarsi di un solo km a una stazione
metropolitana incrementa il prezzo immobiliare del 15% in città e
dell’8% in provincia. Nessun altro fattore di contesto ha influenze
positive così radicali; la vicinanza al verde, alle scuole o alle
strutture sportive fa ad esempio il 5%.
“Se vogliamo davvero valorizzare a pieno il patrimonio immobiliare
dobbiamo adottare un approccio integrato che tenga conto di tutti i
fattori e li distribuisca uniformemente” ha detto Emilio Colombo
presentando i dati della sua ricerca.
“Infrastrutture, verde e servizi” è anche da tempo il motto di Masseroli.
Aiutati da una serie di puntuali e chiare case history grafiche
elaborate dallo studio di architettura Lombardini22 riguardo alcune
specifiche stazioni metropolitane cittadine che distinguevano i casi in
cui le fermate metropolitane hanno favorito lo sviluppo urbanistico
(come Garibaldi, Portello, Porta Genova) dai casi in cui questo sviluppo
è ancora solo previsto (Bisceglie) o non c’è mai stato (Loreto), erano
stati invitati a discutereil tema l’architetto Paolo Caputo, Carlo De
Vito, Amministratore Delegato FS Sistemi Urbani, Paola Virano, Direzione
Edilizia ed Urbanistica del Comune di Torino, Lanfranco Senn, Presidente
MM Milano, Claudio De Albertis, Presidente di Assimpredil ANCE e Renzo
Gorini, Direttore Infrastrutture di Expo 2015.
Tutti portatori sani di esperienze che confermano i dati dello studio di
CLAS e Inpartener. L’architetto Caputo ha per esempio ricordato ai
presenti quanto la prossimità della stazione di Rogoredo sia stata
fondamentale per la promozione del progetto immobiliare di Santa Giulia.
Carlo de Vito ha sottolineato quanto, seppure in maniera minore, anche
la prossimità alle infrastrutture ferroviarie sia accrescitivo del
valore di un immobile. Claudio De Albertis ha raccontato invece il suo
progetto immobiliare sulla zona di Bisceglie, esempio chiaro e lampante
di come l’approccio elementare e basico delle istituzioni pubbliche al
concetto di stazione metropolitana rasenti spesso l’abbandono e lo
squallore.
Non tutte le stazioni hanno portato un traino di sviluppo urbanistico
automatico, anzi; molte sono rimaste, o diventate, bocche che sputano
dal sottosuolo un fiume di passanti cui non è concesso altro che
passare.
E pazienza se al termine del dibattito De Albertis ha affermato che il “
Passante è morto”, e si è poi scagliato contro le Istituzioni che
vogliono fare un altro mestiere, cioè quello degli operatori
immobiliari. (Il Presidente di Assimpredil ANCE ha anche promesso che,
se così sarà, ci sarà il duello. Conoscendolo un poco, non ne dubitiamo,
ndr).
Masseroli dice che se non si è mai pensato alle stazioni come a luoghi
di sviluppo è perché le regole non lo permettevano.
E ancora una volta, aspettiamo il PGT. A ore sapremo se la va o la
spacca.