Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco
Il mercato immobiliare italiano sarebbe finalmente arrivato nel 2017 a un importante punto di svolta che segna la fine della stagione di crisi e stagnazione che ha imperversato negli ultimi dieci anni. Il nuovo ciclo è, anzi sarebbe, il condizionale è d’obbligo, alle porte. È questo il messaggio -attesissimo- che è stato lanciato ieri 29 novembre a Milano nel corso della presentazione del terzo rapporto 2017 dell’ “Osservatorio sul Mercato Immobiliare” di Nomisma, realizzata in collaborazione con Intesa Sanpaolo Private Banking.
Nei prossimi anni Nomisma prevede la continua crescita delle transazioni, che nel residenziale dovrebbero sfiorare quota 545 mila a fine 2017, e che potranno arrivare a quota 586 mila nel 2019. La vera notizia è che anche la crescita dei prezzi delle abitazioni è finalmente all’orizzonte: il “think tank” bolognese prevede un 2018 di malinconica stagnazione (-0,3%) a livello nazionale, ma con alcuni interessanti ritorni al segno positivo a Milano, Firenze e Bologna. Il segno positivo a livello Paese è rimandato al 2019 (+0,3%), e si consoliderà nel 2020 (+0,9%).
Il Rapporto è stato presentato presso Fondazione Cariplo. Ha fatto gli onori di casa Saverio Perissinotto, Direttore Generale di Intesa San Paolo Private Banking.
«Da non esperto ai lavori posso dire che la nostra sensazione è che ci sia una nuova vivacità del settore non solo su Milano. In Italia il patrimonio complessivo delle famiglie italiane ammonta a circa 9.000 miliardi di euro e circa la metà di questo è un patrimonio immobiliare. Cosa molto interessante» ha osservato Perissinotto «un terzo del patrimonio immobiliare, quindi circa 1.500 miliardi di euro, è in mano ad appena il 5% delle famiglie italiane, a riprova di un forte fenomeno di concentrazione della ricchezza tuttora in corso».
Andrea Goldstein, Chief Economist di Nomisma, ha invece disegnato il quadro macro-economico. «Assistiamo a un miglioramneto dell’economia italiana che è trascinata dal corso positivo dell’economia globale dove tornano a crescere anche i Paesi industrializzati e non solo i Paesi emergenti, con l’eurozona che -senza l ‘Italia- crescerebbe di più degli Stati Uniti».
L’Italia, purtroppo, si conferma ancora maglia nera dell’eurozona, con un enorme macigno sulle spalle: un debito pubblico esorbitante che non accenna a diminuire e che rappresenta il vero elemento di vulnerabilità. Tuttavia, i dati più recenti confermano che la crescita dell’Italia nel 2017 dovrebbe attestarsi attorno al +1,5% e per il 2018 le previsioni del Governo, tradizionalmente prudenti e caute, indicano un +1,2%. Secondo l’esperto di Nomisma «c’è quindi un clima di sostanziale fiducia per il futuro, con consumi e investimenti in crescita. Aumentano le famiglie che riescono a mettere da parte risparmi, e diminuiscono le famiglie che sono costrette a intaccare i propri risparmi per sopravvivere. Solo le esportazioni, uno dei nodi strutturali della nostra economia, rimangono ancora al palo. Insomma, anche se l’Italia rimane la maglia nera in Europa, ci sono finalmente degli elementi concreti di positività».
E sulle ali di questa positività ecco che prende il volo anche il mattone italico. «Siamo finalmente di fronte a una fase nuova del mercato che segna una discontinuità con il passato» ha esordito Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Nomisma. «Non possiamo dire che le nubi siano completamente passate, ma tutti gli indicatori mostrano che i segnali di fiducia dell’anno passato si sono ora trasformati in realtà».
Tra questi il CEO ha indicato l’abbassamento dei tassi di default delle imprese italiane, oggi al 4% e dimezzati rispetto al 2013; il miglioramento dell’erogazione complessiva dei mutui concessi alle famiglie per l’acquisto di abitazioni che è tornata ai livelli pre-crisi, ossia attorno ai 50 miliardi di euro, contro i 22-24 miliardi di euro del biennio 2012-2014. È proprio la ripartenza del credito che sospinge le compravendite del mercato residenziale a raggiungere quota 545mila (+5,5% rispetto al 2016) e che fanno ipotizzare a Nomisma che sarà plausibile raggiungere le 560mila transazioni nel 2018. Per ritornare ai livelli del 2006 –ultimo anno della fase espansiva prima della crisi– mancano all’appello ancora 314 mila compravendite. Ma la crescita c’è e secondo Nomisma sarà stabile.
«Per il momento i prezzi sono ancora timidamente stabili nelle tredici grandi città oggetto del nostro Rapporto» ha continuato il CEO di Nomisma «ma il treno della ripresa è avviato: ci troviamo di fronte a un nuovo ciclo espansivo».
Milano, come da tradizione, anticipa questa tendenza ed è l’unica città dove già nel 2017 si è assistito a un aumento dei prezzi. Il capoluogo lombardo, insomma, è il vagone di testa di questo “treno della ripresa” che porterà nel 2018 a un allargamento del nuovo corso anche alle altre città, a partire da Bologna, Firenze, Venezia e Napoli nel residenziale (si veda la tabella in fondo per tutte le stime di Nomisma, ndr).
La stessa dinamica avviene anche nel comparto direzionale e commerciale, con Milano apripista al nuovo corso. D’altronde il capoluogo attira da solo la metà di tutti gli investimenti corporate realizzati in Italia, che secondo gli esperti potranno raggiungere quota 10 miliardi di euro a fine 2017.
«Abbiamo raggiunto il punto di svolta, o di equilibrio se vogliamo, quando cioè dalla contrazione si passa ad una fase di espansione» ha rinforzato Elena Molignoni, Responsabile dell’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma. «Milano ha un effetto anticipatore, ma i prezzi stanno già tornando ad aumentare anche in alcune zone centrali e di pregio di altre città, come ad esempio Firenze, Bologna, Roma e Torino».
Effetto interessante anche i rendimenti medi da locazione sono in aumento, a riprova dunque che i canoni starebbero aumentando più degli stessi prezzi di compravendita, sia per quanto riguarda le abitazioni, gli uffici e i negozi.
Il segmento delle locazioni è trainato dalla domanda di affitti brevi da parte di lavoratori in mobilità e giovani per motivi formativi. Secondo Nomisma il mercato dell’affitto ha accusato in misura minore gli effetti della crisi rispetto alla proprietà.
La crescita delle compravendite è stata favorita anche dal processo di dismissione dei crediti deteriorati, rivelatosi particolarmente intenso nel corso del 2017. Un’accelerazione del processo di dismissione degli NPL che comporta un aumento della quota di mercato immobiliare di origine distressed rischia tuttavia di avere effetti depressivi, ammonisce Nomisma. Anche perchè le possibilità di assorbimento di un’ingente parte dell’offerta, soprattutto immobili corporate, si mantiene modesta, con conseguenti ricadute sui valori di mercato.
Ulteriori aspetti interessanti dell’attuale fase di mercato sono stati approfonditi da Fabio Guglielmi di Santandrea Luxury Houses (che ha parlato del mercato degli immobili di pregio a Milano e Roma), da Stefano Magnolfi di CRIF Real Estate Services (che ha illustrato gli impatti delle nuove normative europee in materia di erogazione del credito nel settore immobiliare), e da Simone Roberti di Colliers International (che ha fatto il punto sul mercato degli investimenti corporate in Italia).
Molto interessanti anche gli spunti scaturiti dal dibattito della Tavola Rotonda, incentrata attorno al tema “Da building a context: Quale politica economica per l’ambiente costruito?” al quale hanno partecipato Carlo Maria Medaglia (Capo della Segreteria Tecnica del Ministero dell’Ambiente), Federico Testa (Presidente dell’ENEA), Franco Guidi (Assoimmobiliare e Lombardini 22), Filippo Pagliani (Studio Architettura Park Associati), e Gualtiero Tamburini (Presidente di Quorum SGR, Gruppo Sorgente).
«Il rinnovamento del patrimonio immobiliare delle nostre città è una delle grandi opportunità per il Paese per tornare a cresecre e andare ad aggredire il macigno del debito pubblico» ha osservato Franco Guidi. «Come Assoimmobiliare plaudiamo alla notizia di oggi dell’estensione dei PIR al settore immobiliare, cosa che tornerà utile proprio in quest’ottica di profondo rinnovamento delle nostre città».
«Per supportare interventi di ristrutturazione di interi fabbricati e condomini» ha poi osservato Federico Testa «esiste ora la possibilità di un nuovo strumento, ossia la cessione degli incentivi per gli interventi di efficientamento energetico (TEE e detrazioni al 65%, ndr) a soggetti terzi quali SGR, Fondi, ESCO, e Utilities» che potranno così operare per conto degli stessi condomini, andando a risolvere tutte quelle situazioni in cui la conflittualità decisionale tra gli inquilini del condominio non permette di dare il via a lavori vantaggiosi per tutti.
«Si apre ora una nuova stagione per investimenti da parte di SGR e Fondi non solo in patrimoni immobiliari esistenti e da gestire, ma anche in nuove operazioni di sviluppo» ha detto Gualtiero Tamburini «comprendendo in questa categoria non solo immobili tradizionali, ma anche infrastrutture di vario tipo tra cui anche impianti per la produzione di energia».
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista
Tabella (xls)
