Le mie ricette per la real estate communityNomisma e Septem hanno deciso di proporre al mercato uno strumento periodico di verifica dei parametri di valori dell’immobiliare a destinazione “retail”, un Osservatorio indipendente che contribuisca a garantire la trasparenza e la certezza dei dati che il mercato oggi richiede. Nomisma e Septem in questo senso costituiscono un connubio vincente, non essendo coinvolti nello sviluppo o nella gestione e mediazione nel settore. L’esperienza maturata e lo specifico ruolo di consulenti strategici rendono i dati che l’Osservatorio rilascerà immuni da strumentalizzazioni e interpretazioni di parte.
Gli immobili a destinazione retail costituiscono un segmento di mercato che negli ultimi anni ha visto l’Italia meta degli investimenti più rappresentativi e delle acquisizioni più significative in un quadro di crescente interesse per il mercato corporate italiano, che nel corso del quarto trimestre del 2016 ha registrato investimenti per circa 3,8 miliardi di euro, per effetto dei quali il totale investito dall’inizio dell’anno ha raggiunto i 9,1 miliardi di euro. Rispetto al 2015, a consuntivo d’anno si è rilevato un aumento degli investimenti pari a circa il 12%. Alla luce di tale andamento, la quota degli investimenti italiani sul totale europeo è nuovamente aumentata fino a raggiungere il 3,6%. A spingere gli investimenti su livelli record hanno concorso sia l’interesse per il nostro Paese degli operatori stranieri, che si confermano particolarmente attivi, sia la ritrovata vitalità degli investitori domestici, il cui contributo in termini di movimentazione generale del mercato ha raggiunto all’incirca il 40%. L’accesa competizione per il prodotto di migliore qualità, associata all’esiguità dello stesso, stanno contribuendo ad alimentare la ricerca di opportunità nelle cosiddette good secondary location, anche se sono le zone “Prime” a far registrare le performance più eclatanti.
Nel corso dell’anno Nomisma e Septem svilupperanno l’Osservatorio Retail attraverso le seguenti macro-attività:
a) Raccolta dati essenziali (prezzi, canoni, tassi di occupazione, fatturati) presso proprietari ed utilizzatori commerciali;
b) Sistematizzazione dei dati, analisi e clusterizzazione tipologica/geografica degli stessi;
c) Raccolta ed elaborazione di dati di contesto e macroeconomici (es. popolazione, redditi, consumi, etc.) utili a rappresentare gli ambiti territoriali di riferimento dell’Osservatorio;
d) Elaborazione entro la fine del 2017 (prevedibilmente in corrispondenza del Mapic di Cannes) di un rapporto annuale di sintesi delle evidenze emerse;
Come ricorda Luca Dondi, Consigliere Delegato di Nomisma: “Il nostro obiettivo è quello di essere il punto di riferimento degli investitori per analisi, valutazioni e due diligence relative al settore, offrendo dati affidabili, idonei ad individuare l’effettiva redditività di centri commerciali e negozi in funzione di localizzazione e dimensione, in un mercato così variegato come si presente quello italiano”. Per Luca Bastagli Ferrari, Presidente di Septem: “Crediamo che, ad esclusione di prodotti realizzati da società di gestione, mediazione e sviluppo commerciale, non esista oggi sul mercato uno strumento simile. Septem mette a disposizione di questo nuovo progetto tutta l’esperienza maturata nel settore del Retail Real Estate, decisamente complementare e sinergica con i punti di forza di Nomisma.
Fermo restando il piano di lavoro complessivo dell’Osservatorio Retail, per analizzare il mercato degli immobili commerciali nelle high street dei principali mercati italiani (Milano e Roma), Nomisma in collaborazione con Septem ha avviato un’attività di monitoraggio periodico finalizzata all’individuazione di parametri (canoni di locazione) in grado di rappresentare un segmento che solitamente non trova riscontro nella pubblicistica.
La metodologia di lavoro seguita si è basata sui seguenti principi base:
- Esprimere un valore di mercato ad oggi e non un valore della media corrisposta dai locatori nell’orizzonte contrattuale.
- Prendere in esame i negozi trainanti, i negozi di prestigio e richiamo presenti, nonché eventuali nuove aperture in grado di determinare alterazioni valori.
- Considerare i valori di esercizi commerciali con superfici medie pari a 250/300 mq, escludendo pubblici esercizi, ristorazioni, bar, banche.
- Considerare nel campionamento il numero di esercizi delle singole vie (all’aumentare dei negozi si allarga la forchetta dei valori) e la presenza o meno di zone pedonali.
Dall’analisi emerge un mercato in ascesa, sia a Milano (che ancora oggi beneficia della positiva onda lunga dello scorso EXPO e della ritrovata attrattività presso la clientela business) sia a Roma (che invece mantiene inalterato il proprio ruolo di preminenza turistica a livello internazionale).
Alla base della rinnovata vitalità commerciale dei centri storici si pongono, da una parte, fattori demografici di invecchiamento della popolazione e, dall’altra, il proliferare di medie strutture alimentari di prossimità. Sono in particolare le mutate abitudini dei giovani ad aver accresciuto l’appetibilità delle localizzazioni centrali, oggi sempre più spesso ricche di locali di richiamo.
A questi fenomeni si unisce la tendenza sempre più diffusa di brand, anche di beni di largo consumo (elettronica, food, piccolo arredo e profumeria) ad aprire negozi per la vendita diretta. Agli attuali store di Apple, Lagostina e Nespresso (solo per citarne alcuni), si aggiungeranno a breve (o si sono già aggiunti) nuovi spazi quali Accademia Barilla, Nivea, Salumeria Citterio, Sansung Shop, Bose, Pastificio Morelli (anche in questo caso senza pretesa di esaustività).
Anche grandi marchi esteri della ristorazione organizzata e nuovi brand moda provenienti dagli U.S.A. stanno programmando aperture nelle high street di Milano e Roma, come Starbucks o Victoria Secret Intimo. Vari brand del lusso stanno, inoltre, valutando la possibilità di aprire spazi dedicati e di dimensioni più contenute, per alcune gamme di prodotto, come ad esempio le gioiellerie Gucci, i futuri negozi Armani orologi e gioielli o i punti vendita Versace accessori.
Tali elementi inducono a ritenere definitivamente recuperato il modesto arretramento dei valori registrato tra il 2010 e il 2014. A beneficiare nei prossimi anni del trend ascendente in atto saranno soprattutto le vie limitrofe alle high street, in quanto la richiesta di spazi prime è destinata a crescere ulteriormente.
Fonte : Nota congiunta