Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
«Napule è ‘na carta sporca, e nisciuno se ne importa». Così cantava il grande Pino Daniele, e così appare ancora oggi il destino della città anche da un punto di vista immobiliare e urbanistico: ferma, decadente, con ampi settori residenziali della città di bassissima qualità edilizia e ormai obsoleti, con vaste porzioni urbane dismesse e fatiscenti, avviluppata in un traffico improvviso e asfissiante, Napoli stenta a risorgere dalle ceneri in cui giace.
Eppure, oggi, qualcosa sta per muoversi: grazie infatti all’intervento di Cassa Depositi e Prestiti (CDP) mancano pochi mesi alla partenza del più grande intervento di riqualificazione urbana che Napoli abbia visto da oltre 30 anni. Un investimento complessivo di circa 200 milioni di euro per rigenerare l’area di 160mila metri quadrati (16 campi da calcio per intenderci) della Ex Manifattura Tabacchi, nella parte est della città.
L’enorme fabbrica, dove un tempo lavoravano oltre duemila operai, è stata la più grande Manifattura Tabacchi d’Italia. La produzione si è fermata definitivamente nel 2002, quando anche questo pezzo di industria italiana è andato -per così dire- in fumo. Da allora la proprietà del complesso è al 100% di Cassa Depositi e Prestiti Immobiliare, società che fa parte del Gruppo CDP.
Ora, dopo quasi 20 anni di fatiscenza, gli enormi edifici che compongono il complesso (alcuni risalgono agli anni ’30, altri a metà anni ’50 quando ci fu un’espansione del polo) verranno trasformati. Dei complessivi 600mila metri cubi di spazi circa il 70% verrà abbattuto completamente, solo le strutture industriali della parte est del sito verranno mantenute.
Il masterplan è stato redatto dallo Studio MCA (Mario Cucinella Architects). Dei 160mila metri quadrati complessivi ben 90mila saranno ceduti al Comune per realizzare opere pubbliche tra cui un grande parco, parcheggi, la nuova caserma dei Carabinieri di Poggio Reale, un asilo nido e una scuola. I restanti spazi verranno destinati a nuovi edifici residenziali, commerciali, uffici e un hotel. L’area sarà completamente pedonalizzata e chiusa al traffico. L’abbattimento di alcuni degli edifici esistenti e la realizzazione di un grande viale pedonale interno permetteranno di aprire la vista della città da via Galileo Ferraris verso est, per un nuovo scorcio sul Vesuvio.
CDP Immobiliare sosterrà autonomamente i primi 60 milioni di euro di investimento necessari alla bonifica dei terreni, alle demolizioni e all’urbanizzazione dell’area. In un secondo momento CDP si occuperà poi della cessione delle aree al Comune di Napoli, della trasformazione diretta di alcuni lotti, e della cessione di altri lotti edificabili ai privati. L’investimento da parte di soggetti privati sarà infatti fondamentale e nei prossimi mesi l’attività di CDP sarà dunque concentrata ad attrarre l’attenzione di investitori italiani ed esteri su questa operazione che ha l’ambizione di riportare a nuova vita questo settore della città, che si trova a circa 20 minuti a piedi dalla Stazione Centrale.
Per partire con i lavori si aspetta solo la firma della convenzione urbanistica con il Comune di Napoli che, dopo oltre 15 anni di nulla di fatto dovrebbe avere tutto l’interesse a far partire il progetto. Al di là dell’elegante centro storico, infatti, la zona est appare oggi obsoleta e decrepita con un tessuto urbano di qualità edilizia povera, segnato da numerose aree industriali dismesse che strangolano con i loro spazi vuoti sia lo sviluppo di nuove attività che di nuove arterie per la viabilità, cosa che potrebbe risultare utile per decongestionare il traffico di questa zona.
Internews ha avuto modo di attraversare le vie di Napoli e vedere da vicino il sito della Ex Manifattura Tabacchi grazie ad una visita avvenuta lo scorso venerdì 30 novembre nel corso della terza edizione del “FORUM DEL SUD – INVESTIRE NEL TERRITORIO PER RILANCIARE IL PAESE”, evento organizzato da Scenari Immobiliari e CDP, proprio per portare l’attenzione degli investitori sulle opportunità di investimento nel Mezzogiorno.
L’apertura del Forum è stata affidata al Sindaco di Napoli Luigi De Magistris che, di fronte a una platea di circa 150 persone ha così esordito: «è un vero piacere portare il mio saluto a questo “FORUM DEL SUD”, iniziativa così importante per dare visibilità a operazioni su cui il Comune sta già ragionando. Napoli ha un patrimonio immobiliare importante che non deve essere dismesso o svenduto, ma che deve essere valorizzato come è stato fatto per Castel dell’Ovo e per il Real Albergo dei Poveri. Il Comune da solo non ha le risorse per operare in questo senso, e siamo quindi aperti ad avviare partnership con i privati. Non vogliamo però svendere i gioielli del nostro patrimonio: vogliamo aprire a quei privati che vogliono fare impresa con la comunità e per la comunità. Napoli» ha continuato il Sindaco «vuole potenziare la propria vocazione turistica, evitando tuttavia che il centro storico si svuoti a causa delle dinamiche degli “affitti brevi” che hanno già colpito altre città europee. Siamo dunque consapevoli che è necessario ricercare il giusto equilibrio. Il Comune sta attraversando un momento finanziario abbastanza difficile, tuttavia assistiamo anche ad un momento di ripresa, di dinamismo e di grande vivacità del tessuto economico e culturale locale. Grazie quindi per aver scelto Napoli e buon lavoro».
Alcuni passaggi del discorso di De Magistris sono tuttavia apparsi un po’ troppo trionfalistici e alcune critiche sono state espresse da esponenti del mondo accademico e immobiliare.
In particolare Attilio Belli, urbanista di “lungo corso” presso l’Università Federico II, non ha confermato affatto il momento di dinamismo e ripresa per Napoli, ma ha parlato al contrario di debolezze che fanno presagire una «implosione annunciata della città», almeno da un punto di vista urbanistico.
«A partire dalla dismissione dell’Italsider tutte le amministrazioni che si sono susseguite negli anni non hanno affrontato la rigenerazione delle aree di Napoli in una giusta logica di innovazione. A ancora oggi si fanno errori grossolani: la stessa Amministrazione De Magistris, ad esempio, ha annunciato il decollo del nuovo Piano strategico urbanistico senza però aver prima individuato le zone omogenee, e questa è una vera assurdità: rischiamo l’implosione della città. I toni rassicuranti del Sindaco sono del tutto fuori luogo e inaccettabili».
Non meno diretti sono stati i rappresentanti dell’industria immobiliare locale. Maurizio Bianconcini, Amministratore unico di Pa.Ma Villa Matilde a Napoli, ha osservato che «il vero problema è che oggi a Napoli non si costruisce più nulla di nuovo. Per gli investitori c’è tantissimo da fare perché a Napoli manca tutto. È una città che non si è evoluta negli anni e che continua a non evolversi. A causa di burocrazia, fiscalità e mancanza di certezza dei finanziamenti ci vogliono almeno nove anni prima di partire con un nuovo progetto. È chiaro che quando i tempi si dilatano in questo modo il progetto parte già vecchio e a quel punto viene accantonato. Così nessuno può investire e innovare».
Alfredo Letizia, Vicepresidente di ACEN (Associazione Costruttori Edili di Napoli) ha rincarato la dose. «Il Comune di Napoli non è affatto al fianco degli investitori e degli imprenditori come ha detto il Sindaco. Il problema è che ci sono troppi strumenti urbanistici che si sovrappongono e bloccano tutto, inoltre le istituzioni locali non parlano tra di loro e la burocrazia ha tempi lunghissimi. In questo modo si allontanano gli investitori e restano solo gli speculatori. Noi imprenditori dobbiamo dire le cose come stanno» ha continuato Letizia «Napoli è una città difficile e pericolosa, qui non c’è economia, c’è solo micro-economia e tanta illegalità. L’unica soluzione è fare dei piani industriali per lo sviluppo della città, altrimenti tra 10 anni ce ne saremmo andati via tutti».
Anche il Presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, solitamente pacato nelle proprie considerazioni, ha usato toni e colori più forti per dipingere la situazione napoletana. «Napoli è la prima città del sud Italia ma ha ancora un altissimo potenziale inespresso. È come la bella addormentata che ancora stenta a risvegliarsi. In passato ci siamo occupati di circa una trentina di iniziative immobiliari e tuttavia nessuna di queste è mai partita. La città potrebbe crescere molto e si potrebbero avviare enormi trasformazioni per creare valore per il territorio: ci sono infatti circa 3 miliardi di investimenti da fare su aree già note, come ad esempio Bagnoli, che tuttavia non vengono messi in campo per il rinnovamento della città. Di fatto Napoli rimane un corpo drammaticamente “legato a terra” da lacci urbanistici e lacciuoli culturali, incapace di rialzarsi».
In mezzo a così tante ombre, ecco però accendersi anche alcune luci. In particolare quella del moderno e funzionale aeroporto cittadino che sta vivendo una crescita del tutto esplosiva. Margherita Chiaramonte, Responsabile Sviluppo Business Aviation dell’Aeroporto Internazionale di Napoli ha così riassunto alcuni numeri importanti: «l’Aeroporto è passato in pochi anni da 49 a 105 destinazioni in Europa e a breve apriremo anche un nuovo collegamento diretto con New York. Abbiamo raggiunto oggi 10 milioni di passeggeri annui con una crescita ben al di sopra della media italiana. Se infatti nell’ultimo anno l’Italia ha avuto una crescita del +6,7% l’aeroporto di Napoli ha fatto registrare un +25% con notevoli ricadute per l’economia regionale in termini di PIL e occupazione. Le previsioni indicano che tra 15/20 anni il trasporto aereo raddoppierà: nei prossimi due anni intendiamo dunque investire 60 milioni di euro per realizzare tre nuovi “gate” ed un nuovo terminal merci per i corrieri commerciali. Realizzeremo anche una nuova centrale termoelettrica a gas per essere indipendenti energeticamente, e stiamo ragionando anche alla possibile fusione con l’aeroporto di Salerno».
Sempre più turisti stanno dunque scegliendo Napoli come porta d’acceso per il Mezzogiorno. Senza dubbio una grande opportunità, ma come sta reagendo il mercato immobiliare a questi nuovi flussi?
Costanzo Jannotti Pecci, Presidente di Palazzo Caracciolo SpA, ha illustrato come è cambiato il mondo degli alberghi a Napoli negli ultimi 10 anni. «Il turismo sta vivendo un momento straordinario in Europa e anche Napoli segue questo trend. In passato abbiamo dovuto affrontare una doppia crisi devastante, prima il nodo dei rifiuti e poi la crisi economica, ma oggi risaliamo la china puntando sulla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente: insieme al gruppo Accor siamo riusciti a far ripartire un albergo quattro stelle, Palazzo Caracciolo, che oggi è diventato punto di riferimento in una zona molto popolare del centro storico della città. Ora siamo impegnati con Hilton nella ristrutturazione di un secondo hotel super lusso, il Britannique. C’è dunque spazio per operazioni di questo tipo e posso dire che anche a Napoli c’è una domanda per alberghi di lusso come se fossimo a Montecarlo» o in Costa Azzurra.
E proprio alla Costa Azzurra fa riferimento la “vision” lanciata da Angelo Costa, a capo dello Studio Costa Architecture, per il rilancio di Bagnoli, area dismessa di circa tre milioni di metri quadrati che aspetta di essere recuperata da oltre trent’anni.
«Abbiamo pensato che Napoli avesse bisogno di una nuova visione per rinascere. La storia ci ha infatti mostrato che altre città in difficoltà hanno avuto la capacità di risorgere, come ad esempio Pittsburgh, Bilbao o Amburgo. Crediamo che la rinascita di Napoli possa avvenire proprio dalla rigenerazione di Bagnoli e nel nostro progetto abbiamo immaginato di trasformare questa parte della città in una nuova Cannes partenopea con la presenza di un nuovo museo Guggenheim, proprio come avvenuto a Bilbao».
Una visione senza dubbio coraggiosa, che si scontra tuttavia con lo stato di fatto delle cose: per poter attrarre circa 3 miliardi di investimenti necessari per recuperare quest’angolo strategico di territorio il primo problema è ancora oggi far partire le operazioni di bonifica, il cui costo viene stimato attorno a circa 200 milioni di euro. Purtroppo, come ha spiegato anche Gabriele Scicolone, Presidente dell’OICE (associazione che tiene monitorati tutti i bandi di gara per le opere pubbliche, ndr), «Bagnoli è appena stata oggetto di una gara da 20 milioni di euro per servizi legati alle operazioni di bonifica che è andata deserta. Al momento siamo quindi costretti a rimanere fermi e un altro anno andrà inutilmente perso».
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista