MILANO , SEMINARIO ASSEMBLEARE ANNUALE FEDERIMMOBILIARE, E LE PROPOSTE DI ASSOIMMOBILIARE

L’Industria Immobiliare Italiana 2013: la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato per la riattivazione dello sviluppo e della crescita del Paese

 

Oggi, nell’ambito della Convention Annuale di Federimmobiliare (a cui aderiscono 18 Associazioni del Settore), è stato presentato il Rapporto sull’Industria Immobiliare 2013, incentrato, quest’anno, sul tema della valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e privato per la riattivazione dello sviluppo e della crescita del Paese.
Il 2012 ha visto acuirsi i toni della lunga recessione che ha interessato il comparto immobiliare in connessione con la GFC (Great Financial Crisis).
Il prezzo pagato dal real estate italiano sinora è stato elevatissimo come dimostrano diversi indicatori:

• -44,2% nel fatturato da compravendite di abitazioni e -51,4% in quello da vendita di immobili diversi dalle abitazioni nel periodo 2006-2012 (-45,5% nel complesso) e rispettivamente –34,9% e -46,6% nel periodo 2008-2012 (-37% nel complesso) (fonte: stima Federimmobiliare su dati Agenzia del Territorio)
• -50/60% di turnover nel mercato “corporate” nel 2012 (fonti varie)
• – 27,1% nei volumi degli investimenti in costruzioni dal 2008 al 2012 di cui -47,3% delle abitazioni nuove (fonte: ANCE)
• -500 mila occupati nel periodo 2008/2012 (fonte: ANCE)
• -51% nella domanda di mutui nel periodo 2007/2012, di cui  il -42% solo nell’ultimo anno (fonte: Elaborazione Federimmobiliare su dati CRIF)
• – 32 miliardi di Euro di Credito accordato al settore tra il 2008 ed il 2012 (fonte: AICI)
• – 87% la capitalizzazione in Borsa delle società immobiliari nel periodo 2007/2012, con una riduzione da 11 a 8 delle compagini societarie quotate la cui capitalizzazione totale scende quindi da 11 miliardi di Euro a 1,5 miliardi di Euro
• l’effetto ulteriormente depressivo esercitato sul settore dalle politiche fiscali intraprese nell’ultimo anno che hanno appesantito ulteriormente il carico sugli immobili, sulla base di un presupposto “tecnico”, fortemente opinabile, e costituito dal fatto che la pressione fiscale sugli immobili fosse in Italia “molto più bassa” rispetto agli altri paesi di riferimento. Infatti, gli ultimi dati OCSE mostrano una situazione ben diversa, ovvero che la pressione fiscale settoriale italiana, già prima dell’introduzione dell’IMU, era superiore al livello medio.

Tavola 1

Il fatturato del mercato immobiliare (miliardi di Euro)

	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012*	Var. % 11/12*	Var. % 08/12*	Var. % 06/12*
Residenziale	133	133	114	101	104	101,8	74,2	-27,1	-34,9	-44,2
Non residenziale	28	29	25,5	19,8	17,5	18,9	13,6	-28,0	-46,6	-51,4
Totale	161	161	140	121	121	120,7	87,8	-27,2	-37,0	-45,5

Fonte: Elaborazioni e stime* Federimmobiliare su dati Agenzia del Territorio
Si tratta di dati di un tale impatto da modificare il peso relativo del macrosettore costruzioni/immobiliare sull’economia del Paese.
In occasione della presentazione del Rapporto sull’Industria Immobiliare per il 2012, un anno fa, misurammo, attraverso un’analisi input-output, che nel 2008 il peso del comparto immobiliare allargato sull’intera economia, ovvero della produzione edilizia, dei servizi immobiliari e dei redditi locativi prodotti dagli immobili, tutti assieme considerati, era pari complessivamente al 19,5%. Oggi, calcoliamo che, dopo quattro anni di grave crisi, il peso dell’immobiliare allargato sull’intera economia è calato di 2 punti, ed è pari al 17,5%.
Stimiamo quindi che dei 5,1 punti percentuali che misurano l’arretramento reale dei PIL nazionale nel 2009-2012 almeno 2, ben il 40% del totale, siano da attribuire alla caduta dell’attività immobiliare con una  perdita, per tale ragione, di più di 500 mila occupati.
Si tratta di una situazione insostenibile se vogliamo restare al passo con i nostri competitor, una situazione che può essere affrontata solo se si farà strada una cultura condivisa del significato che un buon fare immobiliare ha per la crescita e lo sviluppo sostenibile del Paese.
La sostenibilità passa attraverso il ripristino del flusso degli investimenti, non solo pubblici, ma, in questo frangente, anche e soprattutto privati, tanto italiani quanto esteri, che devono rispondere ai tanti bisogni arretrati ed emergenti. Temi in agenda come l’housing sociale, l’espansione del mercato della locazione, la riqualificazione e la manutenzione, il risparmio energetico, la qualità urbana, ecc. non si risolvono se non a partire da politiche che, creando le convenienze a investire, diano luogo ai presupposti per la realizzazione di questi obiettivi.
L’immagine del settore non sempre segue le trasformazioni avvenute. Venti anni fa l’ammontare degli investimenti in nuove costruzioni era circa pari alla somma di  quelli in manutenzioni straordinarie con la spesa in manutenzioni ordinarie.
Oggi, dopo un lungo percorso di progressiva crescita dei secondi rispetto ai primi, il rapporto fra i due aggregati è divenuto di 1 a 2. E probabilmente tale tendenza è destinata ad aumentare.

Investimenti in costruzione e manutenzione ordinaria
(milioni di euro a prezzi costanti 2005)

Fonte: Elaborazioni Federimmobiliare su dati CRESME
Recentemente, poi, il Governo italiano ha varato un disegno di legge volto al risparmio di suolo, così come molti programmi pubblici ed indirizzi urbanistici da tempo stanno cercando di orientare gli investimenti nel senso di assecondare questa tendenza.
Per l’industria immobiliare si tratta allora, non solo di dover affrontare una emergenza congiunturale di dimensioni mai viste – sintetizzabile con una caduta del mercato nell’ultimo quadriennio nell’ordine del 50% – ma di ripensare le sue principali linee operative, anche sulla base dei tanti cambiamenti  in atto.
Oggi è possibile immaginare un futuro dell’industria immobiliare, in buona parte già presente, in alleanza “interessata”, sia con le esigenze di tutela dell’ambiente, del paesaggio e del patrimonio culturale – i grandi asset potenziali –, sia con lo sviluppo economico e sociale del Paese.
La sfida che dovrà fronteggiare l’industria immobiliare sta allora nel commitment verso l’investimento per rigenerare le tante parti di aree urbane costruite in modo non più rispondente ai bisogni contemporanei e nel riqualificare, mantenere e gestire l’”infrastruttura” immobiliare italiana.
Queste considerazioni  sono confermate dai risultati dell’indagine sul sentiment degli operatori immobiliari che abbiamo iniziato a svolgere dall’inizio del 2011 e dal panel  Delphi che corredano questo Rapporto sull’Industria immobiliare 2013.
Per gli operatori intervistati il mercato si manterrà difficile almeno per gran parte del 2013 per poi iniziare ad evolvere positivamente nell’ultima parte dell’anno e soprattutto nel 2014. Come si può notare, rispetto alla rilevazione condotta un anno fa, la previsione della ripresa è stata spostata in avanti ed il punteggio attribuito alla stessa è più basso.

Tavola 2

Le previsioni di oggi e di ieri
(punteggi da 1 a 10, maggiore è il punteggio, più positiva è la previsione)

	2012	2013	2014	2015
Previsioni formulate a inizio 2012	3,9	5,3	5,8	X
Previsioni formulate a inizio 2013	X	3,2	4,4	6,4

Fonte: Indagini Delphi Federimmobiliare 2012 e 2013

Tavola 3

Le previsioni di oggi e di ieri

(punteggi da 1 a 10, maggiore è il punteggio, più positiva è la previsione)

	Previsioni del 2013	Punteggio relativo (il massimo = 100)	Previsioni del 2012	Trend
Residenziale di lusso	7	100	nd	nd
Finanza Immobiliare	6	86	nd	nd
Centri commerciali	5,5	79	5,7	↔
Housing sociale	5	71	nd	nd
Servizi	5	71	6	↓
Negozi tradizionali	4,9	70	3	↑
Ricettivo Alberghiero	4,4	63	4,7	↔/↓
Residenziale	4	57	4,9	↓
Logistica	3,7	53	2,7	↑
Industriale	3,3	47	3,8	↓
Uffici	3,2	46	4,1	↓
Sviluppo	2	29	3,8	↓
Trading	2	29	nd	nd
Sportivo	1	14	nd	nd

Fonte: Indagini Delphi Federimmobiliare 2012 e 2013
L’entità che tale ripresa potrà effettivamente avere in Italia dipenderà però non solo dall’evoluzione macro e microeconomica a livello globale, ma anche dalle politiche che saranno adottate con riferimento al mercato domestico.
Sono molti i temi in Agenda che possono fare la differenza di risultato a seconda di come saranno affrontati nel corso della prossima legislatura.
Ad esempio, sulle gestioni, valorizzazioni e privatizzazioni dei patrimoni  immobiliari pubblici, fra gli operatori è diffusa la valutazione che esse si sono sin qui scontrate con procedure estremamente complesse, con volontà politiche quanto meno tentennanti e con la mancata consultazione preventiva degli operatori immobiliari, così come avviene, invece, nelle migliori pratiche internazionali.
Oppure sulla pressione fiscale immobiliare occorrerebbe aprire un dibattito anche “tecnico”, visto che il presupposto su cui essa è stata recentemente aumentata, ovvero che in Italia fosse più bassa che negli altri paesi, è almeno fortemente opinabile, poiché, secondo i dati ufficiali OCSE, per livello della fiscalità immobiliare l’Italia si colloca al di sopra della media.
Ed ancora, strumenti come i Fondi immobiliari e le SIIQ potrebbero efficacemente essere utilizzati nelle più grandi operazioni di valorizzazione, dismissione e gestione, non solo pubbliche, migliorando la loro capacità di raccogliere in modo diffuso capitali long term non speculativi italiani ed esteri.
Molto si potrebbe anche fare, senza costi a carico della finanza pubblica ma, anzi, con risparmi di spesa e guadagni di efficienza, intervenendo decisamente ad alleggerire il carico di  burocrazia pubblica che – a partire da una urbanistica sempre più intricata – permea tutte le attività immobiliari soffocandone le potenzialità.
Non possiamo quindi permetterci che l’infrastruttura immobiliare che nel nostro Paese, più che in altri, è un asset di sviluppo strategico, per via delle sue caratteristiche speciali, anche culturali e ambientali, non sia al centro delle scelte sullo sviluppo economico e sociale.
Tale visione deve essere volta a definire politiche, strumenti e pratiche che consentano ai numerosi attori del sistema immobiliare di attuare un gioco di squadra il cui obiettivo deve essere quello di mettere a disposizione di famiglie e imprese la migliore infrastruttura immobiliare possibile.
Perché questa possa essere effettivamente la direzione, occorre anche una operazione di carattere culturale, nella quale Federimmobiliare riconosce la sua mission, così da rimuovere i pregiudizi sulla natura e  le caratteristiche del fare immobiliare, da un lato, e dall’altro si devono mettere i suoi attori, dalle amministrazioni locali agli investitori, passando per i professionisti, i consulenti, le imprese, in grado di esercitare al meglio i rispettivi mestieri.
Un gioco di squadra che, oggi e ancor di più in prospettiva, avrà come terreno dove esercitarsi la valorizzazione e la gestione del patrimonio costruito e dell’ambiente.
 
 

 
 
Proposte Assoimmobiliare per il Settore immobiliare
Relazione del Presidente di Assoimmobiliare, Aldo Mazzocco,  al Seminario Assembleare Annuale 2013 di Federimmobiliare ( 8 febbraio 2013)

• L’ammodernamento dello stock esistente, diffuso, ecosostenibile e senza ulteriore consumo del suolo deve essere la via italiana per la ripresa dell’attività edilizia.
• Per una politica economica di valorizzazione occorre:
• Favorire una massiccia e strutturale analisi e riorganizzazione dei patrimoni;
• Incentivare la finanziarizzazione dei patrimoni, per renderli liquidi perfezionando le due macrostrutture dei Fondi Immobiliari e delle Siiq per attrarre investitori esteri; senza capitali internazionali non è infatti immaginabile alcuna azione di riqualificazione e dismissione su grande scala e senza ricorrere a veicoli standard quali i Fondi Immobiliari e i Reits/Siiq, facilmente comprensibili e generalmente conosciuti da tutti i grandi investitori internazionali, non è immaginabile alcuna attrattività del Mercato Italiano verso l’Estero;

• Una chiara volontà di ammodernare, principalmente dal punto di vista energetico e funzionale, gli stock immobiliari esistenti impiegando l’impressionante apparato produttivo italiano operante nel settore immobiliare – edile dando lavoro alle migliaia di piccole e medie imprese capaci di lavorare sulla ristrutturazione degli immobili;
• Realizzare una radicale semplificazione e una ragionevole omogeneizzazione delle normative urbanistiche regionali. La proposta di Assoimmobiliare per una nuova Legge urbanistica nazionale verrà formalizzata nella prossima legislatura;
• Aggiornare i modelli di valutazione del rischio e di assorbimento di capitale e l’approccio complessivo del sistema bancario nei confronti dei progetti di recupero degli edifici. Assoimmobiliare ha recentemente costituito un tavolo trilaterale con Abi e Ance per arrivare a questo obiettivo;
• Promuovere una nuova cultura immobiliare basata sul recupero, la riqualificazione e la buona gestione dell’infrastruttura innovativa del Paese. Questo punto è così importante per Assoimmobiliare da aver chiesto a Federimmobiliare di concentrarsi su tale tema.

Milano, 8 febbraio 2013 – Approfitto anche di questa opportunità per riproporre alla platea di Federimmobiliare quella che, di fatto, è la richiesta di Assoimmobiliare per una vera e propria politica economica per l’infrastruttura immobiliare, similmente a quanto fatto per altri settori strategici del Paese, non ultimo quello delle infrastrutture di trasporto.
Dai dati emerge chiaramente come il “rinnovo dell’Infrastruttura Immobiliare” sia la componente protagonista sempre più rilevante dell’attività immobiliare/edilizia, tanto da avere superato per importanza le nuove costruzioni. Questo ci rafforza nelle nostre convinzioni che da oltre un anno stiamo illustrando, a più riprese, nelle sedi istituzionali: l’ammodernamento dello stock esistente, diffuso, ecosostenibile e senza ulteriore consumo del suolo deve essere la via italiana per la ripresa dell’attività edilizia.
La Valorizzazione del Patrimonio Immobiliare, sia pubblico che privato, oltre ad essere un’evidente necessità indotta dalle esigenze di riduzione del debito dello Stato e degli Enti locali, può rappresentare anche un’incredibile opportunità di sviluppo e crescita per l’occupazione in Italia; forse più di quanto non costituisca una buona via per la riduzione del debito pubblico.
Intervenire sull’Infrastruttura Immobiliare (case, uffici, scuole, carceri, ospedali, etc), significa alimentare in modo diffuso e capillare la piccola e media impresa dell’indotto edilizio non già per realizzare prodotto nuovo, forse inutile alla luce dell’evoluzione demografica e della saturazione del territorio, bensì per rendere più efficiente l’infrastruttura fisica all’interno della quale la popolazione vive, lavora, consuma e trascorre il tempo libero.
Gli investimenti pubblici e privati sul patrimonio immobiliare, rispetto anche ai pur indispensabili investimenti sulle grandi infrastrutture, presentano indubbi vantaggi macroeconomici sia in termini di diffusione nel tessuto economico su tutto il territorio, sia in termini di ritorni di efficienza complessiva della Nazione.
Una politica economica per la Valorizzazione dello sterminato Patrimonio Immobiliare Pubblico e dell’altrettanto rilevante Patrimonio Privato, oggi a rischio di obsolescenza, passa necessariamente attraverso alcune “aree di intervento” particolarmente urgenti ed in gran parte necessarie:
a)    favorire una massiccia e strutturale analisi e riorganizzazione dei patrimoni, attraverso precisi processi di segmentazione degli attivi completati da chiare azioni di valorizzazione  implementabili anche in un momento di difficoltà economica come l’attuale.
b)   Incentivare la finanziarizzazione dei patrimoni, per renderli liquidi e finanziabili con diverse fonti di finanziamento. Utilizzando le due macrostrutture (Fondi Immobiliari e Siiq) di possesso e gestione degli immobili di cui l’ordinamento italiano dispone, è possibile, soprattutto rimediando ad alcune imperfezioni normative, far convergere sui vari sub patrimoni immobiliari, preventivamente segmentati e dotati di business plan, i capitali italiani e stranieri essenziali per rimettere in movimento il mercato.
Senza capitali internazionali non è infatti immaginabile alcuna azione di riqualificazione e dismissione su grande scala e senza ricorrere a veicoli standard quali i Fondi Immobiliari e i Reits/Siiq, facilmente comprensibili e generalmente conosciuti da tutti i grandi investitori internazionali, non è immaginabile alcuna attrattività del Mercato Italiano verso l’Estero.
Assoimmobiliare sostiene e promuove da tempo un contributo riformatore che si sviluppi possibilmente lungo due assi fondamentali:

• la correzione di alcune distorsioni normative che regolano la costituzione e la gestione dei Fondi immobiliari italiani e dei Reits italiani (Siiq);

 

• la promozione e l’incentivazione di nuove società immobiliari quotate, (la quotazione è infatti un pre-requisito necessario delle Siiq), per porre rimedio all’anomala situazione del mercato italiano, che, a parità di stock con il mercato francese, non offre una profondità di mercato neppure confrontabile con quella del Paese d’Oltralpe, pur essendo le Siiq non molto dissimili dalle Siic francesi che rappresentano e si confermano un caso di assoluto successo nel panorama mondiale.

L’azione di promozione e incentivazione della costituzione di nuove società quotate candidate a diventare Siiq dovrebbe essere perseguita in particolare nei confronti dei grandi soggetti istituzionali che possiedono grandi portafogli immobiliari (banche, assicurazioni e fondi pensione), che all’estero hanno saputo dare vita ad un nuovo settore finanziario che ha arricchito anche il listino di borsa in misura rilevante.
 
c)       Qualsiasi finanziarizzazione o dismissione sarà impossibile o inefficace se non accompagnata da una chiara volontà di ammodernare, principalmente dal punto di vista energetico e funzionale, gli stock immobiliari esistenti impiegando l’impressionante apparato produttivo italiano operante nel settore immobiliare – edile. Dare lavoro alle migliaia di piccole e medie imprese capaci di lavorare sulla ristrutturazione degli immobili genera un ritorno di occupazione e arricchimento infrastrutturale del Paese di evidente rilevanza anticiclica.
Vanno quindi incentivati questi tipi di interventi di ammodernamento degli stock, per esempio attraverso i meccanismi di premialità previsti dal nuovo PGT di Milano e da altri strumenti urbanistici.
 
d)    Realizzare in breve tempo una radicale semplificazione e una ragionevole omogeneizzazione delle normative urbanistiche regionali. Assoimmobiliare sta lavorando da tempo su un documento “aperto” la cui proposta per una nuova Legge urbanistica nazionale verrà formalizzata nelle sedi istituzionali nella prossima legislatura.
 
e)    Aggiornare i modelli di valutazione del rischio e di assorbimento di capitale e l’approccio complessivo del sistema bancario nei confronti dei progetti di recupero degli edifici. Assoimmobiliare ha recentemente costituito un tavolo trilaterale con Abi e Ance per arrivare a questo obiettivo.
 
f)     Promuovere una nuova cultura immobiliare basata sul recupero, la riqualificazione e la buona gestione dell’infrastruttura innovativa del Paese, con modalità trasversali rispetto alla società civile, ai settori economici e agli interventi politici. Questo punto è così importante per Assoimmobiliare da aver chiesto a Federimmobiliare di concentrarsi su tale tema.