Le mie ricette per la real estate communitySi è svolta stamane una conferenza stampa virtuale di M&G Real Estate, dedicata ai media europei e del Regno Unito, focalizzata sul Global real estate Outlook della Società.
Il 2020 passerà alla storia come l’anno della pandemia di Covid-19; uno shock epico per le società e le economie, con ripercussioni drammatiche su persone e industrie. Questo contesto ci ha traghettato verso una nuova era, caratterizzata da un’elevata incertezza, che ci accompagnerà probabilmente ancora per qualche tempo. Cosa costituisce la nuova normalità per il settore immobiliare? E come dovremmo affrontare il tema degli investimenti?
José Pellicer, Head of Investment Strategy, e Richard Gwilliam, Head of Property Research di M&G Real Estate, hanno esplorato oggi le tendenze chiave che stanno caratterizzando il settore immobiliare, nonché altre aree di opportunità interessanti dal punto di vista delle aspettative per il settore immobiliare globale : “Il mondo che il Covid-19 ha contribuito a rimodellare”.
Ecco alcune delle loro considerazioni .
La pandemia sta spingendo gli investitori a misurarsi con cambiamenti economici radicali e imprevisti e con un nuovo equilibrio tra lavoro e vita privata, portandoli in alcuni casi a riposizionare gli asset. In particolare, il Report segnala il crescente divario fra attivi sostenibili e cosiddetti “stranded asset”, mostrando l’influenza sempre maggiore esercitata da aspetti quali l’uguaglianza sociale e il climate change sui modelli di business, vista anche la spinta di molti governi alla decarbonizzazione.
Secondo l’Outlook, nel corso del 2020 la propensione al rischio è diminuita sempre più, al punto che l’incertezza sui mercati sta diventando la “nuova normalità”. Nel contempo, dato che i tassi d’interesse e i livelli obbligazionari restano bassi sia nel Regno Unito che in Europa, gli asset reali sono emersi come la classe di attivi meglio posizionata per offrire un porto sicuro agli investitori multi-asset.
I principali trend che emergono dal Report:
· I rendimenti dei mercati immobiliari nel Regno Unito, in Europa e Asia del Pacifico riflettono lo spread più ampio di sempre rispetto alle obbligazioni ed è probabile che attrarranno gli investitori multi-asset.
· Una ‘fuga verso la qualità’ è stata innescata dalla ricerca di asset “rifugio”, determinando la crescita della domanda di uffici di fascia alta nei mercati core delle grandi città europee. Nel settore degli uffici, i sette principali mercati della Germania risultano oggi particolarmente attraenti per gli investitori. I bassi tassi degli immobili sfitti (Monaco e Berlino circa 2%; 3% per gli altri mercati) e l’offerta limitata di nuovi asset sono fattori che dovrebbero proteggere il segmento da un calo ciclico della domanda, ma lo stato di salute a lungo termine di questo comparto dipende dalla sua capacità di adattarsi al lavoro agile.
· La Germania, comunque e non va scordato, è “ driven” dal settore manifatturiero…
· Anche i distretti commerciali centrali di Amsterdam, Stoccolma e Parigi si stanno dimostrando resilienti poiché’ sede di front office e ad alta connettività;
· La persistente incertezza su Brexit ha consentito agli investitori di approfittare del premio al rischio più alto sugli immobili britannici, soprattutto nel segmento degli uffici, rispetto ad altri mercati europei. Nonostante i dubbi sul ruolo che svolgeranno in futuro gli uffici, il Report prevede una domanda sostenuta di spazi per ufficio nei centri di impiego principali. Questo è vero in particolare per quelli che offrono servizi che incoraggiano produttività e collaborazione e favoriscono il benessere. In Asia, una maggiore propensione al lavoro a distanza potrebbe influenzare la futura domanda di spazi per uffici;
· La decisione dei governi scandinavi di intraprendere misure di contenimento precoci o meno restrittive implica la possibilità che queste economie si riprendano prima e crescano a un ritmo più rapido rispetto agli altri principali Paesi europei. In particolare, essendo entrati nella pandemia con un surplus fiscale, i mercati nordici hanno visto solo un calo del -6% del PIL nel secondo trimestre contro il -12% dell’Eurozona. La corona svedese (SEK) è stata una delle valute del G10 ad aver registrato le migliori performance dall’inizio dei lockdown, segnando un +10% rispetto all’euro (dato al 9 settembre 2020).
· In generale il settore residenziale ha tenuto meglio durante la pandemia in quasi tutti i mercati, data la carenza di stock housing in particolare in UK e nelle principali città europee come Amsterdam, che ha una carenza di circa 300 mila case. In una nuova era all’insegna dell’incertezza, il segmento residenziale è percepito come un investimento difensivo, meno sensibile alle fasi di declino dell’economia. La ricerca evidenzia il rapporto simbiotico fra il segmento degli uffici e quello residenziale, dato che gli spazi abitativi meglio configurati per lavorare da casa saranno probabilmente molto richiesti nel mercato attuale.
· Il settore della logistica si è dimostrato estremamente solido, beneficiando del significativo incremento dell’e-commerce soprattutto nelle zone in cui le misure restrittive più rigide hanno vietato gli acquisti nei negozi facendo schizzare verso l’alto la domanda di consegne a domicilio. Però, attenzione : la logistica è linked alla produzione, non solo all’ e-commerce !
· In Asia, la crescita dell’e-commerce ha amplificato l’insufficienza di strutture logistiche moderne di prim’ordine in mercati selezionati e la necessità di ulteriori investimenti in questo settore.
· I negozi fisici devono garantire comodità o offrire un tipo di esperienza che i consumatori non possono avere online, mentre gli uffici continueranno a rappresentare qualcosa che il lavoro da casa non è in grado di supplire, ovvero spazi di collaborazione in cui rafforzare la cultura e i valori aziendali.
Secondo il rapporto, la crescente accettazione del lavoro flessibile in molte realtà sociali sarà una delle eredità più durature della pandemia. Nei mercati asiatici il ritorno in ufficio è stato rapido, stimolato da una cultura aziendale fondata sull’importanza dei rapporti one-to-one, ma da spazi domestici limitati. Tuttavia, i Risultati della ricerca mostrano una forte spinta verso il lavoro flessibile sul lungo termine rispetto alla situazione pre-pandemia, e questo, a sua volta, inciderà sulla domanda futura di spazi in questi mercati.
Una simbiosi fra casa e lavoro non è comunque necessariamente negativa per il mercato degli uffici. Ad esempio, in Svezia e nei Paesi Bassi, dove la flessibilità in tal senso era già pronunciata prima del Covid-19, gli affitti nelle grandi città come Stoccolma e Amsterdam hanno continuato a crescere sia prima che dopo la pandemia.
Oltre alle considerazioni espresse da José Pellicer e Richard Gwilliam, un commento sul nostro Paese è stato aggiunto da Marc Reijnen, Head of Investment and Asset Management, Europa Continentale di M&G Real Estate : «L’Italia è uno dei mercati residenziali istituzionali dell’Europa Continentale in più rapida crescita. Ci piacciono in particolare le opportunità che stiamo vedendo nel settore dell’edilizia residenziale per studenti: con il nostro fondo immobiliare europeo stiamo infatti finanziando lo sviluppo di uno studentato a Bologna.
L’aumento delle vendite online innescato dal Covid-19 rappresenta un nuovo trend a vantaggio del settore della logistica italiana, al quale abbiamo recentemente aderito acquistando un asset a Padova per 24 milioni di euro.
Il settore retail italiano ha indubbiamente risentito della pandemia, tuttavia i parchi commerciali ‘open air’ fuori città hanno registrato buone performance rispetto ai centri commerciali chiusi, rendendo questo tipo di asset particolarmente resistente anche durante questi tempi difficili».
( a cura di Paola G. Lunghini su Fonte Company)
A proposito di M&G plc
M&G Investments è parte di M&G Plc, il business dedicato agli investimenti e alla gestione del risparmio costituito nel 2017 tramite la fusione delle attività assicurative e di gestione del risparmio di Prudential plc nel Regno Unito e in Europa con M&G, asset manager internazionale interamente controllato dalla società. A ottobre 2019, M&G Plc si è quotata sulla Borsa di Londra come società indipendente e ha un patrimonio gestito pari a 372,6 miliardi di euro (al 30 giugno 2020). M&G Plc ha oltre 5 milioni di clienti nel Regno Unito, in Europa, in America e in Asia, tra cui risparmiatori individuali e investitori qualificati, titolari di polizze vita e di piani pensionistici.
Da quasi novant’anni, M&G Investments aiuta i suoi clienti a prosperare investendone i risparmi, contribuendo così a creare posti di lavoro, abitazioni, infrastrutture a sostegno dell’economia reale. La società ha sviluppato una vasta gamma di soluzioni di investimento, dall’azionario all’obbligazionario, dal multi asset agli strumenti monetari, dal private debt alle infrastrutture, fino all’immobiliare.
M&G riconosce l’importanza dell’investimento responsabile e per questo motivo è firmataria dei Principi per l’Investimento Responsabile delle Nazioni Unite (UNPRI) ed è membro del Climate Bonds Initiative Partners Programme.
La sua divisione immobiliare, M&G Real Estate, che gestisce un patrimonio di 37 miliardi di euro, è una società leader nell’offerta di servizi finanziari agli investitori del settore immobiliare a livello globale, adotta un approccio settoriale alla gestione responsabile degli asset immobiliari e si impegna costantemente a migliorare la sostenibilità delle performance dei propri fondi.