Le mie ricette per la real estate communitydi Virginie Wallut, Director Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française Real Estate Managers
In un contesto di alta inflazione, gli immobili continuano a essere preferiti dagli investitori perché offrono una buona copertura contro l’inflazione e rappresentano un investimento difensivo a lungo termine.
Il volume degli investimenti immobiliari commerciali europei ha raggiunto un livello record nel terzo trimestre del 2022, in gran parte grazie a transazioni avviate 6-12 mesi prima. Tuttavia, il deterioramento del contesto macroeconomico e geopolitico e la volatilità dei mercati finanziari suggeriscono un quadro diverso per la fine dell’anno.
L’inflazione ha indotto le banche centrali a perseguire politiche monetarie più restrittive e i rendimenti immobiliari hanno iniziato a salire; l’entità dell’aumento dipende in larga misura dalla qualità e dalle dimensioni dell’asset, oltre che dal mercato sfitto.
Gli affitti dovrebbero essere il principale driver di performance nel comparto. La maggiore selettività si traduce in una polarizzazione dei mercati: forte domanda per le zone centrali e minore richiesta per le zone periferiche. Gli asset immobiliari alternativi (come la sanità), non correlati al ciclo economico, continuano a offrire un profilo rischio/rendimento relativamente competitivo e opportunità di diversificazione del portafoglio.
Volume di investimenti record per il mercato immobiliare europeo
Il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa ha raggiunto un massimo nei dodici mesi raggiungendo quota 283 miliardi di euro (a fine settembre 2022). Il settore Retail ha registrato la crescita maggiore (+23%), seguito dalla logistica (+12%) e dagli uffici (+10%). Regno Unito, Germania e Francia hanno continuato ad attrarre la maggior parte degli investitori con volumi di investimento rispettivamente di 66 miliardi di euro, 63 miliardi di euro e 34 miliardi di euro su un periodo di 12 mesi.
Pur rimanendo prevalentemente investito in uffici, il mercato tende a riequilibrarsi verso altre asset class, in un contesto di iper-selettività da parte degli investitori, ovvero di concentrazione degli acquirenti su pochi mercati consolidati.
I periodi di transazione sono in aumento a causa del dibattito in corso sull’equa valutazione degli asset.
I rendimenti degli uffici sono in crescita
Il 2022 è stato caratterizzato dall’inasprimento delle politiche monetarie. L’aumento dei tassi privi di rischio, con le obbligazioni decennali di Germania, Francia e Regno Unito rispettivamente al 2,1%, 2,7% e 3,2% (al 30 settembre 2022), ha spinto meccanicamente al rialzo i rendimenti immobiliari. L’entità dell’aumento varia a seconda degli asset e dei mercati. Parigi, Bruxelles e Amsterdam hanno registrato la crescita maggiore su base annua con +50 punti base (bps), seguiti da Amburgo, Berlino e Munch (+35 bps). Il numero di transazioni forzate rimane limitato, ma potrebbe aumentare con il rifinanziamento degli asset.
Un ulteriore rallentamento dell’attività economica potrebbe portare a un aumento più marcato dei rendimenti immobiliari, in particolare per gli asset secondari.
Aumento del tasso di occupazione degli uffici
Si conferma la ripresa del mercato europeo delle locazioni di uffici. L’occupazione a 12 mesi* in Europa è aumentata del 36% rispetto all’anno precedente, superando la media decennale del 5%. Le principali città europee hanno registrato un aumento della domanda, in testa ci sono Dublino, Londra e Monaco di Baviera con una crescita rispettivamente del 178%, 83% e 56%. Amsterdam, invece, ha registrato un calo della domanda dell’8% su base annua.
I posti vacanti in Europa hanno iniziato a diminuire, in particolare a Monaco, Madrid, Lione, Bruxelles e Francoforte. I mercati europei si comportano a due velocità: le località centrali sono caratterizzate da un’elevata domanda e da una bassa offerta, mentre le località periferiche registrano un calo della domanda.
Un divario sempre più accentuato tra le località centrali e quelle periferiche
Alimentato dall’ampia diffusione del telelavoro, l’ufficio è considerato più che mai un luogo per promuovere l’integrazione, il pensiero collettivo e la creatività. La centralità rimane fondamentale, come dimostra la crescita degli affitti nella maggior parte dei mercati. Gli affitti di prima categoria sono aumentati di anno in anno in tutte le sedi centrali delle principali città europee. Ad esempio, Londra, Bruxelles, Berlino, Amsterdam e Milano hanno registrato un ulteriore aumento dei valori degli affitti nel terzo trimestre. Tuttavia, il divario continua ad aumentare tra gli edifici di grado A situati in zone centrali e quelli situati in zone periferiche. Le aree periferiche si trovano ad affrontare un’ulteriore pressione al ribasso sui canoni di locazione.
L’aumento dei costi energetici sta concentrando l’attenzione degli utenti sulle prestazioni energetiche. Data la mancanza di edifici efficienti dal punto di vista energetico per soddisfare questa forte domanda, i valori di locazione potrebbero essere più alti per questo tipo di immobili.
Fonti: CBRE, MBE, Trading Economics, La Française REM Research
*assunzione nelle 12 principali città europee: Bruxelles, Lille, Lione, Parigi, Berlino, Francoforte, Amburgo, Monaco, Dublino, Milano, Amsterdam, Madrid.