Mai più come prima. Brevi riflessioni in tema di valutazione immobiliare

di Elena Delsignore, Managing Partner de Il Punto Rea Srl/CORFAC International
 
 

In occasione di una recente tavola rotonda concernente il ruolo del valutatore immobiliare e dell’esperto
indipendente alla luce delle nuove qualifiche professionali – Recognised European Valuer e certificazione
accreditata Iso 17024 – è emersa l’esigenza di fissare alcune sintetiche linee guida non in tema di
principi di valutazione – già ampiamente trattati in ambito di normative internazionali e comunitarie ed
expertise nazionali – quanto in ambito di modalità di applicazione degli stessi.
Proprio partendo da questa esigenza – che accomuna tutti i valutatori operanti in Italia, dal singolo
professionista locale alla grande multinazionale passando per i consulenti tecnici e le realtà
multidisciplinari – con il presente articolo si intende fornire un primo piccolo contributo in materia, al fine
di poter dar vita ad un vivace dibattito che sfoci nell’individuazione di nuove solide fondamenta per la
nostra professione.
Avendo, per motivi professionali e per passione, un’ottica prevalentemente strategica orientata al cliente,
credo che per definire i nuovi pilastri di riferimento per qualsiasi settore ed attività, compresa quindi la
filiera del real estate, sia indispensabile identificare in modo preciso quel che il cliente, esistente e
potenziale, chieda oggi alla valutazione immobiliare.
Chi sono i nostri clienti?
Sono gli istituti di credito, gli investitori, le Sgr, le imprese in crisi che si trovano ad attraversare
procedure concorsuali, i tribunali, le multinazionali che abbandonano l’Italia lasciandoci grandi siti
industriali, lo stato e gli altri enti pubblici che stanno dismettendo il proprio patrimonio. Sono soggetti
che, per brutte esperienze vissute nel passato, sono stanchi, sfiduciati, disillusi. Sono soggetti che
necessitano di una nuova iniezione di fiducia. Sono soggetti che chiedono trasparenza, correttezza,
chiarezza, oggettività ed indipendenza.
E che cosa possiamo fare noi valutatori per soddisfare i loro bisogni?
Dobbiamo dimostrargli in modo chiaro ed inequivocabile la nostra professionalità, dandoci poche
fondamentali linea guida e soprattutto rispettandole, salvo eccezioni, sempre.
Per prima cosa il mercato chiede trasparenza e chiarezza. Come raggiungerle? Non vi è chi non veda che
una corretta applicazione del metodo comparativo richieda la presenza di dati e valori, così come la
redazione di una relazione di valutazione comporti l’identificazione dei mq. del bene oggetto di stima.
Questi due elementi – mq. e immobili di confronto – rappresentano la grande lacuna italiana, indietro anni
luce dal resto del mondo. Negli Stati Uniti con un semplice abbonamento, a prezzi peraltro competitivi, si
hanno a disposizione dati disaggregati e puntuali di ogni singolo immobile presente nella zona di
riferimento – informazioni e dati che vanno dalle finiture ai materiali, passando per l’ammontare della
tassa sui rifiuti e delle utenze – . In Francia, così come nel resto del mondo, è stata identificata un’unica
ed inequivocabile modalità di calcolo delle superfici. Ed in Italia? In Italia le banche date che esistono
sono sintetiche e non permettono alcuna disaggregazione dei dati ed in ogni ente ed istituto esiste una
misurazione e peso locale dei mq delle proprietà.
Tutto questo deve essere superato. Come?
Coordinandoci e dando voce ai nostri diritti, diritti peraltro che rappresentano le basi per una valutazione
corretta che non solo è utile per i nostri clienti ma ingenerale per tutta la collettività – basti a pensare agli
ingenti danni provocati dalle Mbs statunitensi -. Se una nuova norma obbligasse ad indicare negli atti di
compravendita oltre che tutte le informazioni già esistenti anche, a titolo esemplificativo e non esaustivo ,
mq. commerciali del bene compravenduto, piano,
finiture, classe energetica e stato conservativo, tali dati potrebbero essere inseriti in un data base on line
che da un lato rappresenterebbe una garanzia di trasparenza per il mercato e dall’altro potrebbe essere
anche un nuovo strumento anche economico per gli enti pubblici.
Altre regole? Sicuramente l’indipendenza e l’oggettività della valutazione. Il valutatore può trasformarsi in
consulente per il proprio cliente – come avviene molte volte per richiesta di quest’ultimo – ovvero aiutarlo
nel percorso di scelta di un investimento o di un processo di dismissione, ma deve farlo a latere della
valutazione. Il rapporto di valutazione ha l’obiettivo di identificare un valore – valore di mercato, valore
ipotecario, valore d’uso alternativo, highest and best use, etc -, valore che deve essere esplicitato
nell’incarico scritto stipulato con il cliente. Bisogna fissare limiti e confini del proprio lavoro, utilizzando
termini chiari e precisi e riportando definizioni e linee guide applicate sia nelle lettere di incarico che nei
report consegnati al cliente. Chiunque deve poter ripercorrere il processo di calcolo applicato e le scelte
effettuate ovvero è’ compito del valutatore offrire ai suoi lettori indicazioni semplici e puntuali in relazione
alla scelta di un comparable piuttosto che un altro, agli elementi costitutivi del tasso di attualizzazione o
al cap out applicato ovvero a disallineamenti rispetto alle normative.
Come fare a garantire ancora maggior chiarezza e precisione? Eliminando ovvero assottigliando al
massimo le “assumption” nel processo di stima. Come? Analizzando tutto il materiale raccolto e le
osservazioni emerse in sede di sopralluogo e, tramite una due diligence integrata – tecnica e legale -,
utilizzarle come base delle scelte dei metodi di calcolo e dell’applicazione del processo di valutazione.
Tutto ciò comporta una necessaria multidisciplinarieta’ della valutazione immobiliare, garantita o dalla
realizzazione di società che accorpano professionalità variegate – dall’avvocato all’ingegnere, dal
geometra al commercialista, dal mediatore all’architetto – ovvero dall’affiancamento del singolo
professionista con altri soggetti del mondo immobiliare, mediante la sua iscrizione e partecipazione attiva
ad associazioni immobiliari sia a livello nazionale che internazionale che gli consentano di accrescere le
proprie expertise oltre che di identificare forme di collaborazione e interscambio con gli altri associati.
Queste sono solo alcuni spunti di riflessione, che, come anticipato, intendono rappresentare un primo
piccolo passo per dare valore alla professione di valutatore immobiliare che è spesso considerata dai suoi
stessi addetti un’attività accessoria ai propri “core business” e dagli utenti un semplicissimo numero da
stimare.
Corsi, master e titoli di qualità rappresentano un riconoscimento anche culturale di questa attività, dando
prova che la multidisciplinarieta’ e la formazione continua sono gli strumenti migliori nelle nostre mani,
insieme all’esperienza sul campo e alla collaborazione professionale, per specializzarci, affinando sempre
più le nostre tecniche e ridando al mercato quell’iniezione di fiducia di cui ha bisogno.