Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (**)
Grande ritorno in Italia per Gazeley che ha festeggiato ieri mercoledì 27 novembre l’inaugurazione della sua nuova sede italiana, in via Broletto 16 a Milano.
Azienda specializzata nello sviluppo di infrastrutture logistiche in Europa, Gazeley è la piattaforma europea di GLP (*) e ha oggi un portafoglio di immobili e parchi per la logistica di oltre 2,1 milioni di metri quadrati tra Regno Unito, Germania, Francia, Spagna, Italia, Polonia e Olanda, oltre a una “land bank” per operazioni di sviluppo di ulteriori 1,5 milioni di metri quadrati.
«Abbiamo grandi ambizioni per l’Italia dove vogliamo diventare un key player stabile e presente» ha dichiarato il Managing Director Sud Europa di Gazeley, Fabrice Cervoni, davanti a una platea di circa sessanta professionisti del settore invitati alla elegante inaugurazione.
A rimarcare l’augurio di “lunga vita” al neonato team di Gazeley, tutti i partecipanti hanno ricevuto in regalo una piantina di Ulivo. «Questa pianta è fin dalla preistoria un emblema di pace e forza. Per noi simboleggia anche il radicamento nel territorio, la lunga vita, la produzione fruttifera di qualità che dona valore nel tempo» ha sottolineato Roberto Piterà, Country Director Italy, presentando il team di Gazeley: ad oggi tre risorse, che a regime nei prossimi anni diventeranno una decina.
«Non guarderemo a opportunità solo al Nord Italia, e alle location più consolidate, ma cercheremo di guidare gli investitori anche al Sud Italia» ha spiegato Piterà indicando Napoli, Bari e Catania come aree di possibile interesse.
«La nostra strategia sarà incentrata su tre punti: in particolare sul mercato c’è scarsità di terreni, quindi il nostro obiettivo sarà comprare le aree migliori per poi andarle a sviluppare sia in modo “speculativo” che attraverso operazioni on-demand. Siamo specializzati nel realizzare immobili all’avanguardia che andremo ad affittare per tenerli e gestirli nel lungo periodo. Avremo grande attenzione alla sostenibilità degli edifici per cercare di ridurre al massimo il loro impatto ambientale» ha spiegato il Country Director. «La sostenibilità è nel DNA di Gazeley fin dagli inizi, ma ora vogliamo arrivare a realizzare edifici a “consumo zero”, almeno per quanto riguarda il fabbisogno energetico. Ne abbiamo già sviluppati alcuni all’estero e intendiamo portare la nostra esperienza in questo campo anche in Italia».
«Grazie dunque per essere tornati con noi a ballare in questo mercato: il ritorno in Italia di un grande operatore come Gazeley aiuta un po’ tutti» ha incoraggiato Alessandro Petruzzi, Head of Industrial & Logistics in Italia di CBRE. «In Italia nei primi nove mesi del 2019 sono stati assorbiti circa un milione di metri quadrati di cui il 70% di nuovo prodotto concentrato per la maggior parte attorno a Milano, che conta addirittura per il 62%» ha continuato Petruzzi. «Questo è il passato, in futuro ci aspettano altri 1,4 milioni di metri quadrati in costruzione di cui l’ottanta per cento “build-to-suit” con contratti pre-let».
Secondo CBRE le nuove tendenze per il futuro sono due: un mercato sempre meno Milano-centrico che guarda anche a nuove location meno “gettonate” come ad esempio il Veneto, e un aumento di operazioni speculative rispetto al passato dominato tendenzialmente da operazioni build-to-suit agli utilizzatori finali. Il prodotto speculativo dovrà trovare un tenant ex-post, facendo aumentare la disponibilità di spazi liberi sul mercato. Nessuna preoccupazione, perchè nei prossimi anni la domanda rimarrà comunque molto elevata, soprattutto per immobili logistici nuovi, sempre più tecnologici, belli e vicini ai consumatori finali.
«Da tre anni l’Italia ha un take-up attorno a 1,5 milioni di metri quadrati e quest’anno potremmo arrivare a circa due milioni» ha notato Alfredo Mauri, Head of Logistic Department di GVA Redilco. «Si tratta di dati consolidati che fanno dell’Italia un mercato maturo dove ci si può divertire. I tenant guardano a zone consolidate come Milano, Piacenza, Bologna, ma anche Roma sta crescendo di interesse. Grazie alla spinta che viene dall’e-commerce, il tasso di vacancy nel settore della logistica rimane bassissimo pari a circa il 2%. Continua inoltre la discesa dei rendimenti che oggi sono attorno al 5,5% netto per prime location e che arriveranno al 5% netto nel 2020».
Anche Carlo Walder, Head of Capital Markets Industrial & Logistic di Cushman & Wakefield, ha confermato il dato: «in Italia non si sono mai visti rendimenti così bassi ,attorno al 5,5%. Gli investitori stranieri credono sempre di più all’Italia e grazie a loro il mercante è frizzante e dinamico».
Si sta dunque verificando una congiuntura particolare, un avvicinamento tra i rendimenti degli immobili logistici, in discesa, e i rendimenti dei Centri Commerciali, che invece sono in aumento. Anche questo è un effetto del fenomeno dell’e-commerce: la domanda di magazzini piccoli vicini al consumatore finale fa aumentare l’interesse per magazzini “last mile” da una parte, e diminuire l’interesse per i grandi centri commerciali fuori città. È in corso una “guerra” tra Logistica e Centri Commerciali? È una possibile chiave di lettura. Di certo la logistica non è più un mercato di nicchia e diversi investitori vi guardano con una logica di lungo periodo. I rendimenti calano, i canoni di locazione stanno leggermente tornando a crescere, ecco dunque che anche i prezzi di vendita sono in aumento e che si attivano -e si attiveranno- operazioni di tipo speculativo, purchè il prodotto sia il più flessibile possibile e il più possibile vicino al consumatore finale.
«Sempre più interlocutori ci chiedono oggi immobili lontani da autostrade e ferrovie e sempre più vicini al consumatore finale: è questa la rivoluzione del dell’ultimo miglio» ha spiegato Faustino Musicco, Head of Logistics & Industrial Agency di JLL. «Il magazzino oggi viene sempre più pensato dove c’è il consumo e in alcuni casi diventa addirittura un punto vendita secondario. Notiamo inoltre che il contenuto sta diventando sempre più importante del contenitore: la tecnologia e la robotizzazione degli immobili ha e avrà un peso sempre più importante».
(*) GLP è un gestore di investimenti leader a livello globale specializzato in Logistica e altri comparti del Real Estate. GLP è presente in Brasile, Cina, Europa, India, Giappone e Stati Uniti con 66 miliardi di dollari di Asset Under Management.
(**) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.