Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Il 2016 è stato un nuovo anno record per il comparto immobiliare della Logistica che qui in Italia ha visto balzare gli investimenti in nuovi capannoni e centri logistici a ben 620 milioni di euro, superando di gran lunga i 400 milioni di euro registrati l’anno precedente. Insomma, un vero e proprio “boom”, secondo i dati forniti il 26 gennaio da Jones Lang Lasalle (JLL) nel corso del seminario “I TREND DI INVESTIMENTO NELLA LOGISTICA”, organizzato a Milano da “Quotidiano Immobiliare” in collaborazione con lo Studio Legale NCTM.
Anche l’assorbimento degli spazi per la logistica, sempre più evoluti e personalizzati in base alle richieste dei tenant, ha assistito a una forte crescita, tanto che la “vacancy rate” avrebbe toccato il minimo storico del 5,5% (nel 2015 era al 12%) mettendo oramai il mercato in una situazione complicata: secondo molti operatori, infatti, ora sul mercato mancherebbero gli spazi di qualità con il rischio che alcuni “deal” si fermino.
Sempre secondo i dati diffusi da JLL, nel 2016 l’assorbimento di spazi logistici moderni di grado “A” è salito a 1,2 milioni di metri quadrati (erano un milione nel 2015) trainato in particolare dalle società di e-commerce, che contano ormai per il 20% del “take-up” totale e che, a detta di tutti, rivoluzionerà il futuro delle vendite a livello mondiale.
Anche Scenari Immobiliari conferma il momento particolarmente positivo del comparto e il particolare ruolo dell’e-commerce. Secondo Clara Garibello, Direttrice del Centro Studi di Scenari Immobiliari «la Logistica è oggi la “cenerentola” del mercato immobiliare e l’e-commerce continua a essere un fattore sempre più trainante con le vendite on-line in Italia che ammontano oggi a circa 20 miliardi di euro», insomma non proprio bruscolini. Secondo Scenari l’assorbimento complessivo di spazi per la logistica (dunque non solamente degli spazi di grado “A”, come calcolato JLL, ndr) è stato pari a 2,6 milioni di metri quadrati nel 2016, comunque in crescita sul 2015.
Le prospettive per il 2017 e 2018 sono dunque positive e «con possibilità di crescita stabile» ha sintetizzato Benjamin Khafi Grynfas, Direttore Industrial & Logistics di CBRE in Italia. «Molti problemi a livello infrastrutturale sono stati superati -si pensi ad esempio a Milano dove sono state inaugurate sia la Brebemi che la Pedemontana- e i tassi di rendimento sono buoni, attorno al 6,25% in media, dunque più alti che in altri comparti». Ecco quindi che nuovi investitori guardano con sempre maggiore interesse alla Logistica, e spesso si tratta di stranieri.
Anche Roberto Piterà, Head of Logistics & Industrial Group di JLL ha confermato che è in atto un processo di internazionalizzazione del comparto della Logistica. «Oggi chi vende è un italiano e chi compra è uno straniero. Questo è positivo e stimola l’offerta a proporre prodotto di qualità che oggi è scarso. Attualmente contiamo che siano già in corso d’opera nuovi progetti di sviluppo per circa 350mila metri quadrati, e altri partiranno a breve».
«È vero» ha incalzato Carlo Walder, Associate , Industrial & Logistic di Cushman & Wakefield «con un assorbimento così elevato ci troviamo ora con poco prodotto disponibile nell’immediato e c’è il rischio di perdere alcuni deal importanti: forse è dunque giunto il momento di osare qualcosa di più e, visto che i clienti che si affacciano in Italia ci sono, si può provare a lanciare qualche operazione speculativa».
Secondo Walder, oggi sul mercato ci sarebbe particolare richiesta di spazi logistici moderni per società di e-commerce, di immobili a “temperatura controllata” richiesti sia da società della Grande Distribuzione (GDO) che del comparto farmaceutico, e di immobili sotto i cinque mila metri quadrati in prossimità di aree urbane per gli “spedizionieri”. Proprio questi sarebbero gli ambiti ideali per operazioni speculative, dove con questo termine gli operatori intendono operazioni di sviluppo lanciate senza avere nessun cliente iniziale, e quindi senza avere a priori le specifiche di come dovrà essere il nuovo building.
Questo rende l’operazione speculativa ovviamente più rischiosa e si scontra anche con le ultime tendenze di mercato: sempre più spesso si ha infatti a che fare con clienti che non si adattano al prodotto esistente, ma che richiedono un prodotto personalizzato. Spesso, a richiedere immobili fatti su misura sono proprio i clienti dell’e-commerce, per i quali occorre progettare vere e proprie “piccole città” che possono ospitare dai cinquecento ai mille lavoratori. Un cambiamento radicale rispetto al passato: oggi la realizzazione di un centro logistico diventa un’operazione sempre più complessa e occorre prestare particolare attenzione alla flessibilità degli spazi, alla sicurezza, alla mobilità dei dipendenti, ai parcheggi, ai consumi energetici, eccetera.
Per semplificare si potrebbe pensare di puntare sulla riqualificazione di vecchie strutture esistenti, come auspicato anche da Francesco Allegretta, Chairman di CELTIC ITALY, ma dagli operatori si è alzato un forte coro di disapprovazione: per via degli alti costi di urbanizzazione e dei costi di eventuali bonifiche oggi sono impensabili operazioni di riqualificazione e per grandi HUB sopra i 20mila metri quadrati e partire dai “prati verdi” rimane la regola.
Qualche apertura in più, invece, per quanto riguarda la riconversione di immobili più piccoli attorno ai cinque mila metri, in prossimità dei centri abitati, per i quali gli operatori vedono maggiori opportunità per operazioni di riconversione. Certamente, questo nessuno lo mette in dubbio, lo stock di vecchi immobili industriali e logistici inutilizzati è davvero enorme.
«Per noi creare valore nel settore della Logistica vuol dire riqualificare e riportare a nuova vita immobili obsoleti che tuttavia hanno i presupposti per garantire canoni di locazione importanti» ha affermato Francesco Allegretta. «Non tutte le situazioni sono identiche e ci sono operazioni di riqualificazione che possono dare ritorni importanti».
Operazioni di riqualificazione sono dunque possibili, come ha confermato anche Mario Costa, Asset Manager in Italia di LOGICOR, società presente in 16 Paesi e che gestisce 13 milioni di metri quadrati nel mondo e 32 immobili in Italia. «In realtà abbiamo più un’ottica da investitore che da sviluppatore» ha spiegato Costa al termine dell’incontro «ma la mancanza di prodotto di qualità in Italia è evidente e ci siamo dovuti adattare. A Fiumicino abbiamo portato a termine una operazione speculativa su un immobile da ristrutturare completamente di circa 60mila metri quadrati e siamo molto soddisfatti. Mi è stato imposto di non dare cifre, ma confermo che a volte i rendimenti possono anche andare a doppia cifra».
Molti , dunque, i temi affrontati nel corso del seminario di “Quotidiano Immobiliare” a cui hanno partecipato anche Andrea Benvenuti (LOGISTICS CAPITAL PARTNERS), Valentino Chiarparin (GSE ITALIA), Alex Nuhi (AKNO BUSINESS PARKS), Christian Mocellin (Studio Legale NCTM), Paolo Vidos (BRIVIO & VIGANÒ), Marco Clerici (WORLD CAPITAL), Roberto Delli Colli (DHL EXPRESS ITALY) e Jean-Luc Saporito (LOGISTIC PARKS).
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista