La presentazione dell “Osservatorio sul Mercato Immobiliare” di Nomisma a Roma

Parte prima : IMMOBILIARE: PREVISIONI FOSCHE PER LA SECONDA PARTE DEL 2013: -6% LE COMPRAVENDITE DELLE ABITAZIONI
 
“Si confermano fosche le percezioni degli operatori riguardo all’andamento del mercato residenziale nei prossimi 6 mesi”, si legge nell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare, luglio 2013, curato da Nomisma su 13 grandi città,  presentato a Roma in occasione di un evento organizzato in collaborazione con Italfondiario.
Dal monitoraggio curato dall’Istituto di ricerca bolognese emerge come più del 50% degli intervistati ritiene verosimile un ulteriore calo delle compravendite e quasi il 70% prevede un calo dei prezzi delle abitazioni.
Il sentiment degli operatori sui prezzi conferma il suo andamento fortemente negativo. La sensazione è chiara: i valori immobiliari devono ulteriormente calare (considerando il dimezzamento delle compravendite realizzatosi negli ultimi 6 anni) e ad essa occorre aggiungere un’ulteriore revisione al ribasso delle aspettative sul fronte delle quantità scambiate.
Un segnale di miglioramento delle aspettative si coglie al riguardo dei canoni di locazione, ma questo non mitiga l’attesa degli operatori rispetto a un nuovo calo dei valori.
Segno “meno” si ha rispetto alla quantità (con un paragone rispetto all’analisi effettuata nei passati sei mesi).
“Decisamente negativo” il quadro sul fronte direzionale: “non accadeva dal 2007 che il sentiment degli operatori  sulle compravendite non scendesse al di sotto del livello del sentiment sui prezzi” è scritto nero su bianco sull’Osservatorio curato da Nomisma.
Per quanto riguarda il mercato dei negozi esso ricalca l’andamento del settore direzionale. Gli operatori vedono nero su tutti i fronti considerati, sia per quanto concerne le  quantità scambiate che valori di compravendita.
Per il segmento garage o box auto i saldi previsionali sono meno negativi rispetto agli altri: sui prezzi si attesta poco al di sopra del livello minimo registrato sei mesi fa”, si legge nell’Osservatorio Nomisma
Nomisma fotografa nel suo Osservatorio sul Mercato Immobiliare le difficoltà che l’Italia sta vivendo rispetto a una “exit strategy” dalla seconda ondata recessiva che l’ha colpita.
Con la contrazione del PIL più marcata rispetto alle previsioni di inizio anno (-1,8% rispetto all’1%)  “non è possibile” – per Nomisma – parlare di una vera e propria ripresa vista l’incertezza e la precarietà del quadro marcoeconomico”.Tutto questo alla luce degli indici che indicavano la fine della caduta nell’autunno 2013.
Le previsioni relative agli investimenti per il periodo 2013-2014 hanno subito un’ulteriore contrazione rispetto a quanto previsto ad inizio anno generando un’aspettativa di -4% per il 2013 e -0,7% per il 2014.
Sul fronte degli investimenti grossa incidenza è data dal forte calo delle compravendite immobiliari considerando il tracollo (-25%) del 2012. Esaminando l’orizzonte temporale 2006-2012 le transazioni di abitazioni sono passate da 870.000 unità a 444.000 dell’anno passato.
Il trend si è confermato nel primo trimestre 2013 (-14,2% comparando lo stesso periodo 2012).
Per questo si stima per il 2013 un -6% di compravendite (al di sotto delle 420.000 unità).
Nomisma stima inoltre per il 2014 una risalita delle compravendite (con il raggiungimento di quota 470.000) e per il 2015 si dovrebbe superare quota 500.000 unità vendute.
Flessioni più contenute ad oggi sono state riscontrate sui valori immobiliari che hanno visto un -16%  in termini nominali e -24% al netto dell’inflazione confermando – scrive Nomisma- “ancora una volta la rigidità dei valori ad adeguarsi all’andamento delle quantità”.
La previsione Nomisma vede per il 2013 un  calo superiore al 5% dei prezzi per quanto riguarda tutti i comparti.
L’istituto di ricerca inoltre stima che l’andamento deflattivo proseguirà anche nel 2014 e 2015 con intensità in ogni caso decrescente.
Attraverso il monitoraggio del mercato immobiliare delle 13 maggiori città italiane Nomisma, sulla base dei dati dell’Agenza delle Entrate, rileva “una nuova caduta delle compravendite di abitazioni nel primo trimestre 2013”. Il dato è pari a -14,2% (-25,8% nel 2012 corrispondente a -154.000 compravendite).
Il calo rispetto ai livelli pre-crisi è -53,8% (-110.000 compravendite su base trimestrale).
Il mercato continua ad essere movimentato dalla domanda interna al Comune. Per gli operatori locali l’80% delle richieste proviene dal Comune stesso e solo il 13,5% dalla provincia e il restante 7,6% da altri territori.
I tempi medi di vendita di sono ulteriormente allungati raggiungendo una media di 8,5 mesi per l’acquisto di abitazioni, 10,4 mesi per gli uffici, 9,8 mesi per i negozi e 7 mesi per i box.
Per tutte le tipologie in 1 anno l’allungamento dei tempi è stato di 1 mese e mezzo.
Il mercato immobiliare italiano per Nomisma si presenta con un “evidente eccesso di offerta e da una domanda esigua e selettiva”. La ricetta che indica ilthink thank bolognese è chiara: non può bastare una ripresa economica – peraltro non prossima a giungere – per far riavviare il comparto. Occorre un riprezzamento coerente con la mutata percezione di rischiosità degli asset e il riposizionamento non temporaneo delle banche rispetto agli impieghi immobiliari”.
Pur nel quadro a tinte fosche sopra presentato, sono almeno 800.000 – per Nomisma – i nuclei familiari che ancora oggi si dichiarano pronti ad acquistare casa, al di là di valutazioni di opportunità.
Passando al mercato corporate Nomisma rileva come a livello mondiale il 1° trimestre 2013 presenti una nuova riduzione (25 miliardi di Euro rispetto ai 46 miliardi di Euro registrati nel 4° trimestre 2012 che aveva portato il dato totale a 118 miliardi di Euro per l’anno passato). Gli investimenti vedono privilegiare le economie più forti come Germania e Regno Unito che si confermano per Nomisma i paesi con maggiore appeal. L’Italia si conferma paese di scarso richiamo: nel 1° trimestre 2011 si era registrato un 4,7% rispetto alla “torta” europea, nel 2012 è passato a 2,1% e per il corrente anno il dato è pari al 2,4%.
Alla base del dato – per Nomisma – “si deve porre l’ulteriore restrizione della disponibilità creditizia cui si è aggiunta l’accresciuta percezione di rischiosità del settore presso gli investitori”.
Analizzando più nello specifico il dato italiano si rileva come vi sia stata una crescita delle transazioni di immobili direzionali e per la logistica e un calo rispetto agli immobili commerciali e ricettivi. Un dato che deve far riflettere: nel 2012 la quota di immobili a destinazione turistica e mista era il 28% degli investimenti, nella prima parte del 2013 l’incidenza è solo del 2%.
Un altro dato importante: nel 2012 si era avuta una leggera crescita del numero di investitori stranieri; nel primo trimestre dell’anno la quota di investimenti ha superato il 2%, interamente rappresentata da una sola operazione.
Sul fronte mutui Nomisma rileva come “il drastico calo delle erogazioni registrato nel 2012 si è riflesso sulla quota di mercato sostenuta dal credito”. La fotografia è presto fatta: 44,8% i contratti di acquisto assistiti da mutuo con iscrizione ipotecaria nel 2011, 37% nel 2012.
Attraverso il monitoraggio effettuato sui 13 principali mercati immobiliari italiani Nomisma indica per le compravendite assistite da mutuo per i primi 6 mesi dell’anno 2013 un dato pari a 41,6%, in calo rispetto al 2012 (annata in cui si era già registrato un calo rispetto ai precedenti 12 mesi):.
Le previsioni sul mercato dei mutui in Italia – anche alla luce delle recenti decisioni di Federal Reserve negli USA – porta Nomisma a rilevare come un’ulteriore flessione delle erogazioni sia stata registrata nella prima parte del 2013. Nel terzo trimestre 2013 è previsto un livello in linea con l’anno 2012 e per l’ultimo periodo dell’anno una ripresa delle erogazioni rispetto ai valori dello stesso periodo dell’anno precedente.
Il recupero che si registrerà a fine anno non consentirà per Nomisma di chiudere il 2013 con un numero di erogazioni di mutui pari a quello compiuto nel 2012.
Parte seconda :  : NOMISMA, LE DICHIARAZIONI IN OCCASIONE DELLA TAVOLA ROTONDA
 
Si è svolto in data odierna il convegno di presentazione dell’ Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2013 curato da Nomisma  con relazioni da parte  del Direttore generale Nomisma Luca Dondi dall’Orologio, oltre che di Sergio de Nardis Chief Economist Nomisma e di Elena Molignoni coordinatore dell’Osservatorio. Si è tenuta, inoltre, la Tavola Rotonda, coordinata dal Direttore Generale di Assoimmobiliare Paolo Crisafi,  dal titolo Valutazione dei rischi e gestione delle sofferenze nel real estate. I lavori sono stati introdotti da Fabio Balbinot, Amministratore Delegato Italfondiario e Giuseppe Mazzetta, Direttore Operativo Italfondiario RE. Hanno preso parte al dibattito, altresì, Paolo Berlanda, Amministratore Delegato e Direttore Generale Polis Fondi Immobiliari; Andrea Camporese, Presidente Associazione degli Enti Previdenziali Privati ADEPP; Roberto Poli, Vice Responsabile Direzione Network Real estate Italia Unicredit; Carlo Alessandro Puri Negri, Presidente Sator Immobiliare SGR; Riccardo Serrini, Amministratore Delegato Prelios Credit Servicing.
Il  Direttore Generale di Assoimmobiliare Paolo Crisafi nell’ambito dei lavori della Tavola Rotonda ha dichiarato: “Per quanto concerne le possibili soluzioni al sostegno al credito al mondo dell’immobiliare e delle costruzioni sono in fase di analisi  Linee guida ABI, ASSOIMMOBILIARE e ANCE per migliorare la trasparenza nel rapporto banche imprese con riferimento alle modalità di valutazione dei progetti da finanziare anche nell’ambito dei rapporti con terze parti pubbliche e agli ambiti di analisi dell’istruttoria bancaria, tra i quali il track record dell’impresa proponente l’iniziativa, la qualità professionale del management e le caratteristiche del progetto; analisi delle best practice nazionali ed internazionali nella gestione delle operazioni di finanziamento nonché la formulazione di proposte giuridico regolamentari e fiscali per lo sviluppo del mercato immobiliare sia lato offerta di finanziamento alle imprese sia per il finanziamento della domanda di acquisto attraverso mutui. Da un punto di vista strategico, mi preme segnalare inoltre come sia importante riprendere, con il concorso di tutte le migliori energie del Paese, il programma di riforme avviato. Non possiamo più rinviare nel tempo la modernizzazione del nostro assetto produttivo, del sistema dell’istruzione e della ricerca, del funzionamento della pubblica amministrazione. Vanno rimossi, con decisione, gli ostacoli alla concorrenza, alla attrattività di capitali e all’innovazione in tutti i settori. La razionalizzazione della spesa pubblica, la ricomposizione in favore di quella più produttiva dovranno consentire una decisa riduzione del carico fiscale sulla nostra economia. Il sistema bancario deve fare la sua parte. Non vi potrà essere ripresa duratura in mancanza di un adeguato sostegno finanziario alle imprese. Gli effetti della recessione vanno contrastati con azioni decise volte a razionalizzare i costi, a innovare il modello di attività, a rafforzare la capacità di selezionare le aziende sane, dotate di progetti imprenditoriali competitivi. Linee di indirizzo date da Banca d’Italia e riprese oggi nel corso dell’assemblea ABI,che condivido pienamente.”
Nella stessa sede Paolo Berlanda, Amministratore Delegato e Direttore Generale Polis Fondi Immobiliari ha ricordato come “La crisi del mercato immobiliare, inserita nel più ampio contesto recessivo, si riflette nei bilanci dei gruppi bancari con forte incremento sia delle sofferenze legate a finanziamenti immobiliari sia della riconsegna di immobili, quest’ultima tanto a seguito di procedure esecutive quanto per risoluzione di contratti di locazione finanziaria. Da molte parti si lamenta questa soluzione e ci si interroga sulle azioni da intraprendere in proposito, poiché appare chiaro che senza qualche efficace soluzione difficilmente potrà essere riattivato un flusso fisiologico di finanziamenti verso il settore del real estate. Una soluzione è quella costituita dall’utilizzo dello strumento del fondo immobiliare per accogliere le due componenti – immobili e sofferenze su mutui – che nei portafogli dei gruppi bancari costituiscono elementi critici. Le operazioni sinora chiuse da Polis SGR, con caratteristiche e limitazioni proprie dello strumento del fondo immobiliare, hanno sin qui riscosso il favore di ventidue banche, e le attività in corso lasciano sperare che questo numero possa crescere”.
Inoltre, Roberto Poli, Vice Responsabile Direzione Network Real estate Italia Unicredit, ha evidenziato come: “Unicredit è Banca attenta al settore Real Estate, al quale dedica una Rete specifica che copre tutto il territorio Italiano con 7 Aree locali. Quando le operazioni sono di qualità, e tutt’oggi ve ne sono, la ns Banca guarda con interesse alla loro sosteniblità e, ove vi sia tale presupposto, ne finanzia la realizzazione. I recenti accordi con il mondo delle costruzioni e dell’immobiliare e prodotti specifici come Mutuo Valore Italia, ideato a supporto della domanda residenziale, testimoniano la ns concreta presenza a sostegno del settore. Abbiamo anche sviluppato ipotesi di lavoro in relazione alla gestione delle posizioni non performing, attraverso strutture innovative e con la collaborazione di qualificati operatori del settore.”
Ha poi sottolineato Carlo Alessandro Puri Negri, Presidente Sator Immobiliare SGR e Consigliere di Presidenza di Assoimmobiliare: “Considerata l’importanza economica e sociale del settore Real Estate e delle Costruzioni e la necessità, affinché tali industrie possano uscire dall’attuale fase di crisi, di superare la stretta creditizia, ABI, ANCE ed Assoimmobiliare lavorano alla stesura di un Rapporto sulle principali Linee guida metodologiche per sostenere il Credito al Real Estate, con la finalità di individuare una serie di parametri che favoriscano gli istituti bancari nel finanziare unicamente i progetti immobiliari meritori. A tal proposito si è  individuata  una prima agenda-indice dei temi che contempla un’analisi del mercato immobiliare e del mercato dei finanziamenti al comparto e un’analisi delle cause della riduzione del mercato (approfondimenti lato domanda e offerta).
Riccardo Serrini, Amministratore Delegato Prelios Credit Servicing, è intervenuto sostenendo che: “La crescita esponenziale delle sofferenze bancarie nel nostro Paese rende cruciale il ruolo del gestore professionale al fine di incrementare trasparenza e liquidità del mercato e accrescerne l’attrattività anche verso gli investitori esteri. Affinché ciò avvenga, è però indispensabile affidare la gestione a un servicer con caratteristiche di indipendenza e istituzionalità, in grado di unire alle competenze immobiliari un forte radicamento locale: in altre parole, che sia in grado di muoversi sul territorio privilegiando modalità stragiudiziali, ottimizzando in tal modo costi e tempi di recupero.”
Fabio Balbinot, Amministratore Delegato Italfondiario ha dichiarato che “la valorizzazione degli immobili posti a garanzia dei crediti in sofferenza è un elemento chiave nella  soluzione del problema dei Non Performing Loan.
Per questo è necessario un mercato delle aste immobiliari più efficiente, più liquido e con procedure più snelle e innovative – come le aste on line –  che possa garantire una più rapida commercializzazione degli immobili. La conseguente riduzione dei tempi di recupero dei crediti avrebbe effetti molto positivi sulle banche, riducendo l’onere complessivo generato dalle sofferenze, e di riflesso sull’intero sistema economico.”
Andrea Camporese, Presidente Adepp, ha rimarcato come “Gli investitori istituzionali di origine previdenziale sono stati tra i pochi motori di sviluppo del mondo immobiliare nel periodo della crisi. Agli oltre 4 miliardi allocati in fondi seguiranno altri investimenti anche attraverso importanti conferimenti. Serve però che il mercato raccolga positivamente, oggi più di ieri, la sfida dell’efficienza, della trasparenza e della capacità di gestione di portafogli complessi. La generazione di linee guida sulle migliori pratiche potrebbe essere rilevante unitamente ad una sostanziale crescita delle professionalità specifiche destinate a seguire i patrimoni degli Enti.”
 
Fonte : CS della Società