La fatturazione elettronica nelsettore immobiliare in un Workshop di Assoedilizia a Milano

Centinaia di operatori del settore immobiliare – condominii, rappresentanti di società immobiliari, amministratori, singoli proprietari – hanno affollato le sale convegni di Assoedilizia a  Milano (28  novembre) per il workshop “La fatturazione elettronica nel settore immobiliare” che entra in vigore il primo gennaio prossimo.

Ad aprire i lavori, i saluti introduttivi di Achille Colombo Clerici, presidente Assoedilizia e di Saverio Fossati, Il Sole 24 Ore. Sono seguiti gli interventi degli esperti, i commercialisti Massimo De Angelis, Alberto Citterio, Marco Iannaci e l’avvocato Cesare Rosselli Segretario Generale di Assoedilizia che ha coordinato il workshop.

Molte decine i quesiti dei partecipanti ai quali si e’ data risposta.

L’argomento è stato  affrontato nei suoi vari profili con indicazioni operative e presentazione dei servizi che possono essere messi a disposizione o organizzati per gli associati.  In sintesi, questi gli argomenti trattati. Si precisa che quanto segue non riguarda la fatturazione elettronica verso la Pubblica Amministrazione che va effettuata seguendo norme e procedure in parte diverse.

QUANDO:
dal 1° gennaio 2019. Le voci e le richieste di eventuali proroghe sono state smentite e comunque respinte dal Governo che appare deciso a non differire l’entrata in vigore. Anche la recente presa di posizione del Garante Privacy, che ha posto il problema della gestione dei dati da parte dell’Agenzia delle Entrate in rapporto al Regolamento Europeo (GDPR), non ha indotto il Governo a modificare la propria posizione.

CHI:
l’obbligo di fatturazione elettronica riguarda tutti gli “operatori residenti”, ossia, semplificando i termini, i titolari di partita Iva.  Sono esentati: i contribuenti minimi o forfettari, gli agricoltori, nonché le operazioni verso o da soggetti esteri (non stabiliti nel territorio dello stato).

COSA:
la fattura elettronica è un file di un particolare formato standard (.xml) che deve essere prodotto tramite un apposito software.

CONTENUTO:
oltre al formato, la fattura elettronica è regolata anche rispetto al suo contenuto. Deve contenere tutti i dati di una normale fattura previsti dalla normativa iva (si tratta perciò di un insieme di dati che già sono inseriti nelle fatture cartacee) ma deve contenere anche un altro insieme di dati finalizzato a rendere possibile la trasmissione ed il ricevimento telematico; si tratta del Codice destinatario e/o dell’indirizzo PEC di chi emette la fattura e di chi la deve ricevere. Nel caso di destinatario consumatore finale, il Codice destinatario va convenzionalmente indicato con sette zeri: la fattura sarà recapitata dallo SDI in base al codice fiscale.

CANALE DI TRASMISSIONE:
è obbligatoria la trasmissione attraverso il Sistema di Interscambio (SDI) dell’Agenzia delle Entrate. Tutte le fatture elettroniche – attive o passive che siano – vanno  trasmesse al SDI che provvede ad inoltrarle al destinatario dopo aver operato dei controlli automatici.

MODALITA’ DI TRASMISSIONE:
l’invio della fattura elettronica al SDI può avvenire in modi diversi: 1) via PEC; 2) tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate sul portale Fatture e Corrispettivi; 3) tramite un web service (un servizio acquistato sul mercato da fornitori accreditati); 4) tramite sistemi di trasmissione dati tra terminali remoti basati sul protocollo FTP.
Semplificando si può dire che i primi 2 sistemi sono gestiti direttamente da chi emette la fattura, mentre il terzo consiste nell’avvalersi di un servizio esterno che si occupa di tutto il ciclo di trasmissione e di ricezione ed il quarto è a sua volta gestito da chi emette la fattura e dispone direttamente di una infrastruttura informatica complessa.

RICEVIMENTO O MENO:
il SDI risponde al mittente (chi emette la fattura) con un primo messaggio di ricevimento e un secondo messaggio di recapito. Se però il file non supera i controlli automatici vi sarà un messaggio di “scarto”, se poi il file non può essere recapitato (ad esempio il destinatario ha la casella PEC piena) vi sarà messaggio di “mancata consegna”. In caso di iter senza difficoltà, l’emittente la fattura dovrà conservare non solo il file della fattura, ma anche i files dei due messaggi del SDI il tutto in un unico “pacchetto”, abbinandoli. Nel caso di messaggio di scarto, la fattura dovrà esser nuovamente emessa (ma la questione è più complessa perché ha delle implicazioni tipicamente fiscali e non informatiche, ad esempio rispetto ai temi della numerazione, della data di emissione ecc.). Nel caso di messaggi di mancato recapito la fattura si considera emessa per l’emittente, ma non ancora ricevuta per il destinatario (anche in questo caso la questione è più complessa perché ha delle implicazioni tipicamente fiscali e non informatiche, ad esempio per la data di decorrenza della detraibilità dell’iva ecc.).

CONSERVAZIONE:
le fatture emesse e i relativi messaggi vanno conservati per 10 anni. Trattandosi di documenti informatici per la conservazione si devono seguire le norme del Codice dell’ Amministrazione digitale e relativi decreti attuativi. In sostanza, non basta “salvare” i files in un PC, occorre che siano garantiti l’autenticità dell’origine, l’integrità del contenuto e la leggibilità della fattura. A tal fine vi è una considerevole normativa tecnica di riferimento che rende difficoltosa ed onerosa la gestione diretta della conservazione. Sarà generalmente necessario affidarsi ad un servizio esterno di operatore abilitato e certificato.

RICEZIONE:
le fatture elettroniche sono inviate all’indirizzo telematico indicato nelle stesse: PEC o Codice destinatario. In mancanza di tali dati nella fattura, il SDI le mette a disposizione in un’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate accessibile in concreto solo a chi abbia le credenziali Fiscoonline, Entratel, Spid (identità digitale) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS).

REGISTRAZIONE e QRCode:
per assicurarsi che le fatture da ricevere siano recapitate tutte al medesimo indirizzo, è possibile registrare la propria PEC o il proprio Codice destinatario associandolo alla propria partita iva. Il servizio è messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate sul portale Fatture e Corrispettivi. Altro servizio sempre messo a disposizione dall’Agenzia è la generazione di un QRCode (codice bidimensionale) che riporta i dati anagrafici e fiscali nonché l’indirizzo di ricevimento se registrato. Si tratta di una sorta di biglietto da visita che può esser trasmesso o comunicato ai fornitori per facilitare la trasmissione delle fatture.

QUESTIONI FISCALI:
in generale si può rilevare che il coordinamento tra le disposizioni fiscali (DPR IVA in primis) e procedura telematica non è stato particolarmente curato, solo il decreto fiscale di ottobre ne ha regolate alcune. Vi sono infatti varie questioni dalla numerazione delle fatture, alla data di emissione, alla loro registrazione, alla detraibilità dell’iva, ai comportamenti da tenere in caso di comunicazione di scarto o di impossibilità di consegna, solo per citare le principali, che sono state risolte solo in via interpretativa da circolari dell’Agenzia delle Entrate o che non hanno ancora una risposta del tutto certa. I relativi temi saranno trattati nel corso del Convegno.

CONDOMINIO:
è un consumatore finale che non emette fatture. Il problema è quindi la ricezione e la conservazione. Può continuare a ricevere il cartaceo ed operare su quello. Vi è però il problema che ai fini fiscali e civilisti la fattura è il file e, quindi, sono ipotizzabili diverse situazioni in cui sia necessario esibire l’originale o un duplicato informatico.

SOCIETA’ IMMOBILIARE:
la sua situazione non differisce nella sostanza da quella di una qualsiasi società commerciale: vi saranno fatture in uscita e fatture in entrata e tutte le tematiche della conservazione a norma.

AMMINISTRATORE:
ove l’attività sia svolta come professionista con partita iva, l’amministratore non differisce dagli altri professionisti e delle società immobiliari e dovrà perciò affrontare i medesimi problemi. Ma l’amministratore deve anche gestire le fatture ricevute da ogni condominio amministrato e non può farlo direttamente dal momento che il recapito delle fatture è per codice fiscale ossia ogni condominio riceve le proprie. Si pone allora il problema dell’eventuale necessità di accesso all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate dove sono recapitate dal SDI le singole fatture per singolo condominio. La loro ricezione e smistamento nelle contabilità dei singoli condomini è forse l’aspetto più importante per l’amministratore, aspetto peraltro legato più che agli adempimenti fiscali alla organizzazione del proprio lavoro.

COLLABORAZIONE E SERVIZI DELL’ASSOCIAZIONE:
per tutti i soci, Assoedilizia mette a disposizione gratuitamente le consulenze fiscali e operative relative ai temi della fatturazione elettronica.
Sono poi previsti servizi a pagamento a seconda delle varie esigenze, servizi che saranno attivati in base alle richieste.

Fonte : Assoedilizia