Le mie ricette per la real estate communitySi è tenuto il 27 ottobre a Milano “Generation Rent: new ways to live, smart ways to invest”, il primo evento CBRE dedicato all’asset class Multifamily, destinata a diventare una delle più performanti del commercial real estate in Italia: secondo la CBRE Investor Survey 2021, infatti, l’86% degli intervistati concorda sulle grandi potenzialità di questo segmento in Italia.
Il Multifamily è la principale asset class del settore Residenziale: si tratta di immobili con più appartamenti interamente destinati alla locazione e di proprietà di investitori istituzionali. Lo ha spiegato Giulia Ghiani, Head of Research CBRE Italy, evidenziando la crescita negli ultimi cinque anni degli investimenti in residenziale in Europa, dove questa asset class è oggi la seconda per volume di investimenti. In Italia, il mercato è ancora ai suoi esordi, ma l’interesse è dimostrato dall’elevato numero di operazioni core plus, value-add e opportunistiche registrate nell’ultimo anno.Ciò che gli investitori ricercano in questa asset class è la stabilità dei flussi di cassa, garantiti da rischi di vacancy e tenancy contenuti grazie alla numerosità dei tenant che occupano un asset, l’opportunità di diversificazione rispetto ad asset class tradizionali e i fondamentali legati alla domanda di un bene primario, limitatamente impattata dai cicli economici. A guidare la domanda di abitazioni in locazione sono l’urbanizzazione, la mobilità e l’affordability.
Ad analizzare questi tre fenomeni a livello europeo e quindi italiano sono stati, insieme a Giulia Ghiani : Tommaso Romagnoli, Senior Research Analyst CBRE Italy, e Costanza Voltolin, Associate Director Valuation Advisory Services CBRE Italy.
Urbanizzazione:l’aumento della popolazione nelle città, insieme alla bassa natalità e nuzialità, hanno portato a una riduzione della dimensione delle famiglie e a una crescita del numero di nuclei familiari, con conseguente maggiore necessità di alloggi. Negli ultimi dieci anni, città come Milano, Roma, Bologna, Firenze e Torino hanno registrato una crescita della popolazione e del numero di famiglie, e le proiezioni indicano che la crescita andrà avanti almeno fino al 2030. La fetta più grande di popolazione che vive in alloggi in locazione appartiene alla fascia d’età inferiore ai 45 anni e questa quota è significativamente aumentata nel corso degli ultimi 15 anni. Le previsioni per il 2030 parlano inoltre di una polarizzazione dei redditi e di una crescita del numero delle famiglie proprio nelle fasce di reddito più basse e più alte.
Per quanto riguarda la mobilità, sono oltre 20 milioni i cittadini europei che risiedono in un Paese europeo diverso dal proprio, di cui 1.500.000 in Italia: un enorme numero di persone con stili di vita più nomadi, meno propense all’acquisto e più interessate a soluzioni flessibili.
Passando invece all’affordability, i canoni di locazione hanno avuto una crescita costante e per lo più proporzionale a quella dei redditi. Al contrario, l’attuale regime di bassi tassi di interesse, che ha contribuito a facilitare l’accesso al credito, ha dato una forte spinta alla crescita dei prezzi d’acquisto, aumentando il divario tra prezzi e canoni e spingendo una fetta di popolazione verso la locazione.
Tra le principali sfide che il Multifamily dovrà affrontare ci sono, secondo gli investitori, la frammentazione della proprietà e la scarsa qualità dello stock: l’Italia è il primo Paese dell’Europa Occidentale per incidenza dello stock costruito tra il 1945 e il 1990, pari a oltre il 64% del totale. Gli edifici realizzati negli ultimi 30 anni sono pari ad appena il 15% del totale. Il Multifamily è, però – da questo punto di vista – un’ottima opportunità per investire nel rinnovo del patrimonio immobiliare italiano, anche in ottica ESG. Passando alla frammentazione, invece, il 77% dello stock della città di Milano (630 mila alloggi) è in effetti di proprietà di privati e per la stragrande maggioranza è composto da prime case. Il 23% è invece di proprietà di persone giuridiche: di questo 23%, la metà è di proprietà del Comune di Milano e di Aler. Solo il 2% del totale, attualmente, fa riferimento a immobili con caratteristiche assimilabili al Multifamily. Le potenzialità del settore sono, insomma, indiscusse .
Ci sono diversi fattori da analizzare per investire nel settore. Primo fra tutti è l’individuazione di un corretto target di popolazione, attraverso la segmentazione del mercato di riferimento con variabili quali-quantitative diverse rispetto al passato, come ha spiegato Flavio Angeletti, Head of Residential Agency CBRE Italy. C’è infatti chi affitta per scelta (buono status, reddito da medio a alto, under 35 single o con figli piccoli, per lo più al nord Italia o in grandi città), chi lo fa per necessità (status medio-basso con educazione medio-alta, focus sulla famiglia, per lo più al sud Italia), chi affitta perché è alla prima esperienza fuori casa (per lo più studenti o giovani lavoratori). C’è poi una potenziale nicchia di elevato standing che potrebbe convertire il proprio attuale stile abitativo in locazione di abitazioni di lusso o in serviced apartment per la loro abitazione principale e per i loro spostamenti lavorativi nelle altre città, nonché un 90% di giovani talenti che considererebbero di vivere in locazione nonostante una casa di proprietà.
Un secondo, importante fattore è la comprensione di ciò che vuole un inquilino. Lorenzo Galbiati, Associate Director Residential Project Management, ha spiegato che i tenant vogliono case Instagram-friendly, ampie e comode, con grandi spazi esterni, personali e personalizzabili, pronte da vivere “chiavi in mano” e con numerose amenities che non impattino sulle spese condominiali. Questo si scontra con le necessità degli investitori, che puntano a materiali economici e durevoli che non subiscano l’usura e la moda, a contenere la superficie delle unità abitative per avere un canone per metro quadro più sostenuto, tendono a evitare gli arredi perché potrebbero non incontrare le aspettative degli inquilini futuri. Le visioni possono però incontrarsi, costruendo prodotti che coniughino le esigenze di entrambe le parti. Diventa poi cruciale la capacità di creare veri e propri luoghi, destinazioni, centri della vita cittadina e non semplicemente quartieri-dormitorio. Questo è possibile attraverso il “place making”, cioè lo studio di un corretto mix funzionale e tipologico, dell’intorno esistente e attraverso un’attenta progettazione e gestione degli edifici e delle comunità che li abitano.
A proposito di gestione, la parola chiave è proprio “Amenity”: le amenities e quindi i servizi dedicati alla persona rivestono oggi un ruolo primario. Come ha raccontato Rosaria Attubato,Residential Property Management Leader CBRE Italy, i residenti trascorrono oggi molto più tempo nella propria abitazione e pertanto l’offerta di servizi deve essere strutturata ad hoc per rispondere alle più svariate esigenze degli occupanti.L’attività di property si è evoluta passando da una gestione dell’asset bidimensionale a una tridimensionale, in cui ai servizi tecnici e amministrativi si aggiungono anche servizi legati alla Community, il cui obiettivo è incrementare il senso di appartenenza dei tenant e facilitarne la reciproca conoscenza. Dato l’elevato numero di tenant in un asset a uso residenziale, è fondamentale che i servizi vengano digitalizzati: la tecnologia aiuta e facilita la strutturazione dei processi e la creazione della community, grazie a un maggiore controllo, un’alta qualità del servizio offerto, un’accessibilità smart ai servizi e la possibilità, per il gestore, di sfruttare i dati disponibili per la pianificazione del giusto mix di amenities a uso degli utenti.
Andrea Mancini, Head of Residential Investment Properties CBRE Italy, si è invece concentrato sugli investimenti sull’asset class, prima in alcuni stati e mercato consolidato nelle principali economie mondiali. L’Italia è un target per molti investitori che hanno già un’esposizione nel settore, sia in ottica di diversificazione del portafoglio sia per rendimenti, che sono più alti rispetto ad altri paesi in cui il mercato è già consolidato. Progettando, gestendo e locando in maniera efficiente un prodotto “prime”, che risponda ai requisiti dei tenant e degli investitori, i volumi CRE potrebbero incrementare del 30-40% nel corso dei prossimi cinque anni, portando anche in Italia al raggiungimento di rendimenti prime, col vantaggio di poter sviluppare questa asset class non solo nelle principali città, ma anche in location ritenute secondarie.
Fonte : CBRE