Intervista esclusiva , con ritratto,  a Giancarlo Bracco, Presidente di Immobilsarda .  Sardegna :  “ filosofia “  immobiliare e amore  senza  fine

di Paola  Lunghini

Nacque, nel 1947, a Murazzano, un piccolo paese  dell’  Alta  Langa,  in Piemonte.

Conquistato  il diploma  di  geometra  si  trasferì a Torino,  per  studiare  ( all’ università)   marketing e comunicazione :  si  era  accorto,  infatti  di  possedere  una  vera   inclinazione  per l’ ambito  commerciale.

Ma  gli studi  non li terminò :  nel suo  cuore  di ventenne  era infatti  prepotentemente entrata la  Sardegna, Isola  che da  allora  non ha  più  lasciato.

Casualità o destino ?

Non saprei.

Sta di  fatto  che dopo alcune  iniziali esperienze  anche immobiliari a La Maddalena,  già alla  metà degli anni settanta  – nel panorama  italiano  di settore – Giancarlo  Bracco  voleva  dire Immobilsarda, la società  da  lui  fondata  in Gallura, e  che tuttora  presiede.

Seguirono anni  di  acquisizioni,  ristrutturazioni,  lottizzazioni , development  , che  dalla  Gallura rapidamente  si allargavano  alla  intera  Costa  Smeralda e non solo.

Oggi  Immobilsarda,  che ha da sempre il cuore  in Gallura  ma la  “testa “  a  Milano,  opera  con nove  uffici  . Offre   da  sempre  un servizio che  ,  partito  dall’  intermediazione  e dalle  attività  tecniche,  ha  ben  presto  coperto , e  su misura del cliente,   lo spettro  a  360 gradi  che la  gestione  delle  proprietà  richiede,  siano esse  in locazione o  offerte  in vendita, in un territorio  che  è  sinonimo di  lusso.  

Ipercinetico,  trascorre  la  maggior  parte del tempo tra  la  “ sua”  Sardegna,  Milano, e  molte  mete  internazionali.  E’  infatti  anche fondatore di  EREN, European Real Estate  Network, e  responsabile  per  l’  Italia  di  Christie’s International  Real  Estate.

E’ membro  di  svariate  associazioni  di  categoria  in Italia  e  all’  estero .

E’ un lavoratore infaticabile,  lavora anche  quando  va  in barca,  per  godere  i  paradisi  della  sua   Isola. Lavora  anche  quando   va  a  passeggiare  nelle  silenziose  radure che  ancora  fortunatamente  esistono  lungo  i  450  km  di coste  del  suo  territori.

Ipercinetico, sì, Giancarlo  . Ma  quando si  tratta  di assaporare  i  manicaretti  e  i  bei vini  che  la  Sardegna  sa  offrire ai suoi  veri amanti , beh, allora è tutto  uno slow, slow, slow.

Q : Come si presenta  nel tuo vasto territorio   la  situazione del  turismo  a  metà  dell’  estate ?

A : Sono felice di confermare che la stagione procede molto bene. Il territorio della Gallura – Costa Smeralda sta vivendo una stagione molto intensa che sta registrando un boom di presenze (molti stranieri) che conferma la  nostra regione come destinazione turistica di eccellenza nel bacino del Mediterraneo; già il 2022 aveva segnato valori da record rispetto al 2019 e confidiamo che il 2023 prosegua questo trend positivo. Le ragioni di questo acclamato interesse verso la Sardegna in generale e nello specifico verso la Gallura  e la Costa Smeralda sono dovute, non mi stancherò mai di dirlo, alle unicità di questo territorio che è paragonabile a un bene raro, una grande Riserva Naturale nel cuore del Mediterraneo: una rara e fortunata sintesi di fenomeni quali la qualità della vita, la longevity, il benessere, l’eccellenza di un territorio “costiero”, ma non solo, dove 450 km di costa sono vincolate e tutelate da 50 anni: ma anche  la storia di un mecenatismo che qui a fatto scuola e ha creato uno dei brand più rinomati al mondo.

La domanda del mercato turistico residenziale immobiliare alla luce della crisi pandemica sanitaria dello scorso anno ha cambiato a livello globale alcuni fondamentali paradigmi.

Noi siamo ambasciatori di questi valori fondamentali e da sempre siamo osservatori sul campo con il nostro lavoro di un cambiamento nella scala dei valori primari e nella domanda di un mercato che, già da anni, sta rivalutando le proprie priorità e desidera risposte che soddisfino la qualità della vita, attraverso le risorse naturalistiche, il buon vivere, la bellezza, qualità del vicinato, eccellenze eno-gastronomiche e servizi di qualità sulla grande e piccola scala. Sono mutate le esigenze, c’è oggi una maggiore consapevolezza dei bisogni esistenziali primari, quali la qualità della vita e la ricerca di quel benessere fisico e mentale che fa parte di noi come esseri umani. 

Q : Quali prospettive per il resto della  stagione?

A : Le prospettive sono sicuramente in linea con la prima parte della stagione all’insegna di un trend di crescita costante, e anzi auspichiamo incrementi anche al di fuori della classica stagione turistica, soprattutto da parte di un mercato straniero grazie anche al recente incremento dei collegamenti su scala europea e internazionale. Ma a questo proposito vorrei ricordare che per noi il mercato della compravendita non si conclude a fine estate ma sono proprio l’autunno o l’inverno in quel periodo che chiamiamo della “vendemmia” dove raccogliamo la semina della stagione estiva.

Q : E’ finalmente  pensabile  un allungamento della  stagione  anche  oltre  l’ estate ?

A : E’ doverosa una premessa su quello che è oggi la Sardegna, in particolare la Gallura – Costa Smeralda, che si può considerare tra le regione italiane più esperte ed avanzate in materia di turismo. Lo è per i progetti che ha vissuto, la notorietà e il prestigio degli architetti italiani e stranieri che vi hanno operato, ma soprattutto per i suoi valori fondamentali, per l’evoluzione della normativa territoriale di riferimento che da 50 anni fa sì che oggi la Gallura possa vantare tutti i necessari requisiti per poter sviluppare una vera e propria industria turistica organizzata 360 giorni l’anno, e un turismo sostenibile in linea con le richieste del mercato internazionale.

Da decenni siamo osservatori sul campo di quanto la società stia mutando sia nella scala dei valori primari che nella domanda immobiliare. Ci piace spenderci a favore della destagionalizzazione, non dobbiamo mai dimenticare che chi investe, compra, affitta e ancora sceglie di trasferirsi per tutto l’anno in maniera definitiva in Sardegna distribuisce ricchezza su tutta la filiera locale isolana.

La Sardegna gode oggi di un momento estremamente favorevole sul mercato internazionale: una risorsa importantissima se pensiamo alla necessità dei piccoli centri locali di essere riscoperti, ripopolati e rivalorizzati. Vorrei ricordare le enormi potenzialità per l’entroterra ed enormi sviluppi residenziali a 15, 20, 30 km dal mare e nelle zone interne dell’Aglientu, Luogosanto, Calangianus, un territorio che è una distesa da est ad ovest di uliveti, vigneti,  frutteti, sughereti e paesaggi, dove territori – bellissimi e incontaminati possono essere valorizzati con iniziative a bassissima densità in grado di puntare sulle risorse dell’agricoltura, dell’artigianato locale e dell’eno-gastronomica.

Facendo una proiezione dei prossimi anni, credo che il crescente bisogno di “mental wellness” segnerà una nuova via di uscita per la modernizzazione della normativa urbanistica con un masterplan di lunga visione che vedrà la Gallura come un grande Parco Naturalistico Metropolitano gestito da una rete di Comuni lungimiranti e allineati tra loro per questo obiettivo comune.

La bellezza del nostro contesto e il bisogno crescente di stabilire un contatto fra città e natura ci darà la via per perseguire una nuova cultura generale.

La velocità di sviluppo è infatti strettamente legata alla cultura: è necessario che imprenditori, Pubblica Amministrazione, politici, professionisti, ingegneri, architetti e in generale tutti gli “addetti ai lavori” siano proattivi e uniti in un’unica visione di tutela dell’ambiente, allineandosi come un fronte comune imprenditoriale e creando così un vero e proprio team work a favore dell’Isola. Una gestione di carattere aziendale necessita di una conoscenza a fondo del proprio prodotto assieme alla conoscenza della domanda e dei competitors. La Gallura, in questo senso, ha tutte le caratteristiche di leadership per uno sviluppo di una Sardegna basato su un turismo che abbraccia tutte le fasce economiche.

Q : Se sì, con quali  iniziative in particolare  ?

A : Con consapevolezza, costanza, coraggio, comprensione e passione, che sono le parole chiave su cui iniziare assieme un dialogo ed una riflessione sul cambiamento.

Una delle soluzioni per essere tempestivi e concreti e portare benessere per la regione è fare squadra, con gli stessi obiettivi e la stessa visione, per creare e dare valore, con passione e umiltà per cambiare e trasmettere ai giovani e alle generazioni future la motivazione, la passione e la bellezza.

Anche i giovani sono la grande risorsa della nostra terra, ma devono essere incentivati, formati e sostenuti.

Il nostro scopo è creare comunicazione e dialogo tra operatori interni esterni e gli enti pubblici e locali che si dimostrano già molto attenti e consapevoli delle enormi potenzialità della nostra offerta, ma è importante oggi uscire dagli schemi e sviluppare un masterplan con una visione per uno sviluppo di un turismo residenziale sostenibile e un mercato su 12 mesi. La stagionalità a 2 / 3 mesi l’anno è un retaggio storico della vecchia economia e del periodo della svalutazione: oggi il mondo è cambiato e  -come  dimostrano  anche i nostri competitors nel Mediterraneo –  l’offerta di servizi deve essere garantita 365 gg l’anno, ma per questo è necessario uno sforzo comune, dobbiamo creare un collante e una continuità di servizi modalità incentivanti per commercianti e operatori per garantire tale offerta anche fuori stagione.

Noi come Immobilsarda possiamo vantare un  knowledge  e un know how più che quarantennale per poter assistere gli enti pubblici regionali territoriali, dando nozioni sul PUC, sul mercato paesaggistico per promuovere progetti con valenza di qualità per garantire ai privati la fattibilità e la certezza dei tempi.

Abbiamo la ricchezza di  una domanda che è una fortuna per l’economia di tutta la Sardegna e va a braccetto con l’economia circolare dell’intera isola e crea ricchezza a pioggia sul territorio, che se compresa e gestita come una vera e propria Azienda, può davvero lanciare tutta la Sardegna nel mercato globale.

Q : Da dove  proviene  la  domanda ?  Più  Italia, o più  estero ?

Dipende dal tipo di domanda: sicuramente c’è un rinnovato interesse per il mercato medio – alto da parte di una domanda locale,. Per il settore alto e investimenti top il mercato è straniero, con provenienze da centro/ nord Europa, UK, nord America, Middle East che segnano il 60% della domanda.  Soprattutto il mercato estero ha riscoperto oltre all’Italia in generale anche aree che notoriamente sono vocate a un turismo sostenibile, alla salvaguardia ambientale, dove si trovano bassa densità di popolazione e territori, incontaminati, assenza di industrie, bellezze naturali uniche.

Q : Quali  le  località  più  richieste ?

A : Le località più richieste sono la Gallura con il Consorzio Costa Smeralda ai vertici con Porto Cervo, Romazzino, Cala di Volpe, ma anche Porto Rafael, Porto Rotondo, Puntaldia. Sono in crescita anche le aree dell’entroterra legate a un lifestyle di benessere a contatto con la natura: qui si trovano gli stazzi legati alla tradizione agro-pastorale e vitivinicola: i piccoli paesi della campagna gallurese infatti che stanno emergendo negli ultimi anni: aree ai margini della Gallura 20 / 30 km dalla Costa Smeralda ideali dove il lusso è inteso come un understatement legato a valori quali la famiglia, i grandi spazi, la privacy., la meditazione, riservatezza, la cultura del sé e del proprio wellness.

Ma anche luoghi come Portobello di Gallura in Aglientu , una gated community creata negli anni ’60  come antitesi di Porto Cervo per il suo lifestyle legato al rapporto con il territorio e la tradizione.

Q : E quali le tipologie ?

A : Certamente le ville in prima o seconda fila sul mare o soluzioni vista mare inserite in zone di alto valore naturalistico in prossimità comunque dei servizi principali. Ma anche stazzi  e tenute nell’entroterra; è molto forte la richiesta  di grandi spazi in collina, terreni, lotti, grandi estensioni con una casa singola, 10 – 20 ettari .

A prescindere dalla tipologie abitative e dai budget di investimento comunque la scala di valori non cambia: a qualsiasi livello la casa è un mezzo per raggiungere uno scopo, per soddisfare un bisogno primario di benessere, di consapevolezza, di salute mentale e psicofisica. Non è la vacanza o il bisogno di investire ma è un modo per soddisfare dei bisogni primari ormai diventati fondamentali. La seconda casa diventa in questo senso la prima casa della famiglia, la dimora storica che fa da collante tra le generazioni, tra i nonni e i nipoti che qui si trovano quel benessere mentale e fisico e quella qualità di vita fondamentale anche per le generazioni future.  E vediamo che i nostri clienti di questo sono molto consapevoli.

Q : Meglio il rent  o le  compravendite ?

A : In questo momento di vacanza il settore rent è in forte ascesa, soprattutto il serviced- rent. Il settore della compravendita, è ovviamente il nostro core business. Oggi c’è una domanda  in forte ascesa  per ragioni sopra dette: il problema di contro è che c’è poca offerta, non abbiamo prodotto , abbiamo migliaia di clienti ma non abbiamo le soluzioni in linea con la richiesta e per questo ci rivolgiamo al mercato di vecchie abitazioni o immobili venduti per ragioni di cambio generazione con possibilità di rinnovare l’asset e riqualificarlo. La compravendita comunque è sicuramente trainante.

Q : Qualche  numero/ esempio , se  possibile…

A :  Il range in generale di vendita oggi  ha superato la minima media oltre il 1 milione; una villa non nelle località fronte mare va  da 1,5 ai 2,5 nelle location non in prima fila ; la media in una località di prestigio va dai 2,5 a 5  milioni .  Per arrivare a valori top in prima fila  a oltre i 10.

Q : Stai lanciando qualche  nuova  località , o qualche  nuovo servizio ?

A : A livello di servizi, un paio di anni fa abbiamo costituito una nuova società , la Immobilsarda Service Srl, finalizzata a definire soluzioni innovative e su misura in ambito di consulenza di real estate internazionale per privati, proprietari, imprese, istituzioni e investitori, e per rispondere a una domanda internazionale sempre più esigente che richiede servizi specifici e personalizzati di property & asset management, valorizzazione e riqualificazione dell’asset, consulenza urbanistica e tecnico- legale internazionale, consulenza bancaria, Investment Management, Building & Project Management. Questo tipo di servizio tailor made è fondamentale soprattutto in un settore come quello turistico residenziale, che come abbiamo già detto, non è organizzato attraverso una struttura industriale avente regole e meccanismi codificati e condivisi.

Inoltre, stiamo rilanciando bellissimi nuovi progetti in private sales in location primarie per brand e per natura , dove abbiamo brandizzato la qualità di alto livello come Wellness Homes, soluzioni ideali dove abitare tutto l’anno o per trasferirsi. 

A livello di nuovi progetti stiamo portando avanti un marketing territoriale molto forte a Portobello di Gallura , dove stiamo lanciando un nuovo concetto di costruire e di abitare sostenibile attraverso nuovi progetti di Ville biofiliche e organiche integrate nel tessuto paesaggistico di questo territorio alle porte della Gallura Nord Occidentale.

Questo approccio si lega direttamente a un altro servizio del ns Gruppo ,  il nostro “Laboratorio di Design e Architettura”  : promuoviamo nuovi progetti di Eco – Ville tailor made nelle location più suggestive della Gallura – Costa Smeralda, da Portobello di Gallura, alle colline di Santa Teresa, con Santa Teresa Hills fino alla Costa Smeralda, dove nuove ville ecologiche, caratterizzate da moderne tecniche di progettazione e dal basso impatto ambientale, organicamente intrecciate nel tessuto naturale, si rifanno all’idea archetipa del buon abitare, e sono pensate per essere dei luoghi di serenità, privacy e wellness. Qui in particolare sono  state abbattute vecchie strutture e recuperate le volumetrie per realizzare nuove ville singole innovative e contemporanee integrate e rispettose della tradizione.

A Portobello di Gallura in particolare, un luogo, già per sua vocazione nato negli anni ’60 come intervento di autoregolamentazione urbanistica e di parco residenziale privato sostenibile e integrato, stimo portando avanti nuove progettualità innovative in un’ottica di sostenibilità, integrazione con l’ambiente, rispetto e valorizzazione del paesaggio, della comunità locale e della tradizione del territorio. Un vero e proprio landmark architettonico, in risposta alle esigenze di una domanda internazionale,  che stiamo promuovendo a cascata su tutto il territorio della Gallura laddove è possibile ancora realizzare nuovi sviluppi in un’ottica di innovazione rispetto della tradizione e della sostenibilità.

La volontà di unire progetti di Real Estate innovativi, architettura, e wellness fa parte della nostra filosofia e rappresenta un preciso modello di valorizzazione culturale e di promozione del territorio in un’ottica di potenziamento dei servizi e di allungamento della stagione.

Q : Qual è il tuo “ francobollo”, il progetto  che  più   ti  ha  “arricchito”,  nella  tua  esperienza  professionale ?

A : E’ di aver capito la qualità e il valore di un approccio eco- sostenibile  che mi è stato trasmesso dalla visione del maestro l’Ing. Tiscornia, il quale – precursore dei tempi ! –  a Portobello di Gallura già nel 1962 creò un unicuum abitativo, che avrebbe gettato le basi per un il nuovo approccio architettonico e costruttivo con riduzione dei volumi, autoregolamentazioni a favore di un concetto della qualità e della sostenibilità. Questo parco residenziale diventerà così un vero e proprio progetto culturale, anticipatore dei tempi, con una visione al di fuori delle logiche di mercato dell’epoca ma che negli anni manterrà e aumenterà la sua propensione alla ricerca del benessere. Nato dal sogno di preservare e valorizzare l’ambiente selvaggio e prezioso circostante, esalta la moralità stessa dell’uomo. Portobello di Gallura rispecchia in pieno, oggi come ieri, il concetto di  architettura contemporanea influenzata in particolare da temi quali: benessere dell’abitare, sostenibilità, ecologia, qualità della vita e lo stare bene mentalmente e fisicamente dell’uomo.

Le soluzioni stilistiche adottate prendevano ispirazione dalla natura circostante e l’architettura organica, plasmando le rocce e il terreno, seguendo l’andamento naturale del luogo e impiegando materiali naturali autoctoni che generarono così una continuità perfetta tra casa e paesaggio.

Q : Su quanti collaboratori  puoi  contare,  oggi?

Q : Come Gruppo ImmobilSarda possiamo contare su un team di  25 di dipendenti tra collaboratori fissi e agenti di vendita indipendenti, tra diretti e indiretti.

Q : Difficoltà  nel  reperire  le  risorse  umane  ?

A : Certamente abbiamo difficoltà a trovare agenti di vendita qualificati con un expertise e un background formato nel settore turistico – residenziale proprio perché non esiste in Italia un settore regolamentato e codificato. Oggi molti venditori hanno formazione giuridica e formale e sono ancora legati a valori e meccanismi di vendita legati al passato o a un territorio cittadino e urbano. Noi parliamo di emozioni, di lifestyle, di natura, di benessere, gioia  di vivere. L’insieme dei parametri di estimo certamente sono basilari: tuttavia il nostro mestiere sempre di più si avvale di un nuovo sistema di parametri. Per noi è importante comunicare, capire il cliente, avere in questo senso un approccio umanistico, e perché no, filosofico.

Ci rivolgiamo a una nicchia di clienti persone che sono portati a fare un bilancio esistenziale dove il bene principale è il proprio tempo, la qualità della vita. Il benessere mentale è un bene intangibile. Natura, vicinato, lifestyle: i parametri per valutare un immobile oggi sono questi e per questo abbiamo bisogno di creare e formare una rete di venditori con questo approccio e questa sensibilità. Il nostro agente deve avere un approccio, una sensibilità e una maturità culturale tali da potersi approcciare a questo tipo di mercato particolare, sofisticato. Deve essere conoscitore della materia umana. 

Q : Un ultimo tema di tuo  gradimento,  vista  la  specificità del  tuo  business…

A : Mi piace parlare spesso di neuroscienze applicate al mercato immobiliare in tutte le sue declinazioni , dalla neuroarchitettura al neuromarketing. C’è benessere e qualità della vita quando c’è la gioia, il mental wellness che scaturiscono dall’energia data dalla terra, dalla natura, dagli spazi, dalle relazioni umane. Tutti fattori che costituiscono la grande risorsa della nostra Isola qualificandola sempre di più come bene raro nel mercato turistico mondiale. Il concetto di neuro-scienza, di neuro-architettura è sempre più quasi una moda: un termine usato di frequente, e impropriamente, su riviste e social.

In tanti ne parlano ma pochi lo conoscono.

Il momento, l’occasione, la cultura: pandemia e le criticità attuali ci hanno dato un nuovo punto di vista.  Parliamo di una spinta emozionale e culturale che hanno portato a riflettere sui temi dell’esistenza.

Non sono un filosofo, ma devo fare filosofia! Gli affari, la vendita, la comunicazione, il marketing : prima fare “filosofia” era un modo gentile di intendere il “fare retorica”,  oggi invece è la base per una comunicazione efficace, il solo mezzo per capire le varie sfaccettature dei clienti che si interfacciano a questo mercato.