Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
Si è svolta venerdì 17 febbraio alla Triennale di Milano la prima edizione di IMMONEXT, forum organizzato da idealista -tra i maggiori portali internazionali di annunci immobiliari- per dibattere sul futuro del mercato immobiliare in Italia, analizzando i cambiamenti in atto e le sfide che riserva il nuovo corso “New Normal” che sta attraversando il settore dopo gli anni di crisi. Idealista è presente in Italia dal 2006 e conta di ripetere l’esperienza di IMMONEXT anche i prossimi anni.
Moltissimi gli argomenti toccati dai dodici relatori che si sono avvicendati sul palco del Teatro dell’Arte della Triennale rispettando gli strettissimi tempi imposti dal famoso format americano di conferenze “TED” (Technology Entertainment Design): locazione, nuove generazioni, banche, immigrazione, fiscalità, nuovi stili di vita, investimenti, trasformazione digitale e perfino tecniche di comunicazione “on-topic” e “off-topic”.
«Gli ultimi anni sono stati anni di forte criticità e di profonde trasformazioni, pensiamo solo a come la tecnologia ha stravolto il modo con cui si cerca casa» ha osservato Luca Frassi, Direttore Commerciale Nord Italia di idealista, in apertura dei lavori. «IMMONEXT vuole appunto essere un momento di riflessione per comprendere i profondi cambiamenti in atto nel settore immobiliare e per cogliere nuove opportunità».
Ed ecco che le nuove opportunità, in un momento di incertezza per il mercato con prezzi ancora in contrazione/stagnazione sembra possano interessare più che altro il mercato della locazione, anzichè la compravendita.
«È vero, il numero delle compravendite è tornato ad aumentare» ha osservato Filippo Delle Piane, vicepresidente di ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) «ma si tratta della risposta delle famiglie al fatto che le Banche hanno riaperto l’accesso al credito. Tuttavia l’unico mercato che funziona davvero è quello delle ristrutturazioni: l’offerta di nuove abitazioni non è aumentata». ANCE chiede dunque nuove politiche a sostegno della costruzione di nuove abitazioni di qualità che, a quanto sembra, un domani sarà più facile cedere in locazione anziché in vendita. «La proprietà andava bene in passato quando c’era un’inflazione a doppia cifra» ha tagliato corto Delle Piane «inoltre il Paese vive oggi un calo demografico e gli immigrati stanno qui solo di passaggio. Se pensiamo che le nuove generazioni non sono più abituate a possedere, ma a utilizzare, ci aspettiamo che in futuro il mercato della locazione sarà più importante: dobbiamo prepararci a introdurre nuove forme di locazione che possano prevedere anche servizi di manutenzione del patrimonio edilizio». Servono, insomma, nuove risposte coerenti al nuovo corso di una società sempre più liquida e mobile.
D’accordo con questa visione anche Gabriele Rabaiotti, Assessore ai Lavori Pubblici e Casa del Comune di Milano, che ha incentrato il suo intervento sul tema “La casa come servizio”. «Assistiamo oggi a un aumento delle diseguaglianze sociali e servono nuove politiche per rendere Milano più attrattiva e per intercettare la richiesta crescente di mobilità delle nuove generazioni» ha detto Rabaiotti. Milano continua infatti a perdere giovani famiglie ed è una città che di giorno è abitata dal doppio delle persone che ci vivono di notte. «Il Comune ha grande attenzione al tema dell’affitto e in particolare all’affitto calmierato e al canone concordato, strumento che contiamo di potenziare».
«Il mercato della locazione è fondamentale e già vediamo che stanno aumentando gli investimenti nel residenziale per prodotti particolari da dare in locazione, come case per studenti e case per anziani in grado di offrire nuovi servizi» ha confermato Paola Gianasso, Vicepresidente di Scenari Immobiliari. «In Italia, tuttavia, servono leggi per facilitare la messa a reddito degli immobili residenziali e limitare la morosità che da noi è al 10% mentre all’estero molto inferiore. Recentemente un investitore tedesco» ha raccontato Gianasso «mi ha spiegato che in Germania è molto semplice: se un inquilino non paga, basta ricordargli di pagare e allora lui paga, è facile».
Secondo le previsioni di Scenari Immobiliari anche nel 2017 permangono prospettive di crescita molto deboli per l’Italia. Le maggiori criticità rimangono una disoccupazione giovanile tra le più alte in Europa e l’enorme volume di Non Performing Loans (NPL) in capo al sistema bancario. Nel 2017 i prezzi degli immobili residenziali dovrebbero comunque aumentare di un timido +0,3%.
Intanto, secondo quanto mostrato da Stefano Magnolfi, Direttore di Crif RES, i mutui erogati dalle Banche nel 2016 hanno fatto registrare un +20% rispetto al 2015, con tassi di default in riduzione a riprova della migliore qualità del credito erogato. Magnolfi ha poi sottolineato che «in realtà solo il 10% degli NPL sono relativi al credito immobiliare alle famiglie, quindi non è qui che le Banche hanno sbagliato».
«Grazie ai tassi dei mutui molto bassi, oggi la gente è ritornata a comprare casa e ci aspettiamo che le compravendite ritornino a circa 550 mila nel 2017» ha affermato Luca Dondi dall’Orologio, economista e DG di Nomisma. Non è detto, tuttavia, che in un momento di incertezza dei prezzi degli immobili e di incertezza per il Paese l’acquisto della casa sia economicamente vantaggioso rispetto al pagamento di un canone di locazione, ha poi commentato l’economista,e che non ci aspettano aumenti di inflazione per i prossimi quattro anni. «Ci vorranno ancora 7-8 anni prima di recuperare i livelli di PIL pro capite che avevamo nel 2007. In questa situazione serve un cambio di passo delle politiche per la locazione, pensando anche all’introduzione di un’offerta differenziata per le diverse fasce di popolazione».
Second Vincenzo Gibiino, Presidente dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare, servono invece nuove leggi sulla fiscalità perchè «tutto quello che è stato fatto dal 2010 in avanti è stato sbagliato». Con un intervento dal titolo “Burocrazia e fisco ammazzano la casa?” il Senatore ha ricordato che «la pressione fiscale sul mattone è passata da 10 MLD € nel 2008 agli attuali 30 MLD € contribuendo a determinare la decrescita dei valori immobiliari in un Paese con caratteristiche quasi uniche in Europa, con l’80% dei cittadini proprietari di casa. «Se l’imposizione fiscale aumenta di tre volte e il Paese non cresce, ecco che il mercato immobiliare rimane bloccato. Gli ultimi governi hanno profondamente sbagliato e serve una rivoluzione copernicana» ha sostenuto Gibiino. «Occorre riportare la situazione fiscale al 2008 provocando uno shock finanziario di 20 miliardi che sarà in grado di ridare fiato al mercato».
Interessanti spunti di riflessione sono stati offerti anche da Giovanni Grassi, General Manager di Made Expo, sul tema dello “sharing” e di nuovi modi di vivere in co-housing e co-working, e da Clara Salmeri, research manager di Doxa, che ha presentato i risultati di uno studio commissionato da idealista su “Il mercato immobiliare e i Millennials” volto ad indagare la propensione all’affitto delle nuove generazioni. Dai dati di Doxa risulta che i Millennials sono persone che si emancipano più tardi rispetto alle generazioni precedenti: oltre il 57% esce di casa oltre i 30 anni di età e va in affitto nel 66% dei casi.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista