Le mie ricette per la real estate communitya cura di Virginie Wallut – Director of Real Estate Research and Sustainable Investment di La Française
In un contesto di tagli dei tassi, previsti dalla Banca Centrale Europea, nella seconda metà del 2024, il mercato europeo degli investimenti immobiliari mostra segni di stabilizzazione dopo la forte tendenza al ribasso degli ultimi dodici mesi. Tuttavia, non tutti i mercati sono ugualmente avanzati nel ciclo.
Il primo trimestre del 2024 conferma lo spostamento delle preferenze degli investitori a favore degli asset di diversificazione. I volumi investiti in immobili turistici e logistici sono in ripresa, mentre si riducono gli investimenti in uffici e retail. Gli investitori continuano a essere altamente selettivi, concentrandosi più che mai sulla centralità degli asset e sulle loro prestazioni ambientali.
Il forte aumento dei tassi nel 2023 potrebbe fungere da trampolino di lancio per la stabilizzazione del valore degli asset di qualità a favore di possibili nuovi ritorni per gli investitori in questo segmento di mercato.
D’altro canto, è probabile che la correzione dei valori continui per gli asset secondari, che diventeranno rapidamente obsoleti rispetto all’evoluzione delle esigenze degli utenti
Per quanto riguarda i mercati delle locazioni, la riduzione degli spazi affittati causata dal lavoro da remoto e dai nuovi modelli organizzativi sta determinando un nuovo equilibrio, guidato dalla forte necessità di aggiornare la qualità dello stock operativo.
La maggior parte dei mercati europei si trova ora in una situazione di sovra-offerta, con tassi di sfitto superiori al 6%. Tuttavia, il divario tra il volume dell’offerta nelle zone centrali e quello nelle zone periferiche continua ad aumentare.
I canoni di locazione continuano a essere guidati dagli equilibri di mercato tra domanda e offerta. Ad eccezione di Dublino, nell’ultimo anno gli affitti di prima categoria sono aumentati in tutte le capitali. In periferia la tendenza è ben diversa, poiché l’abbondanza di offerta sta facendo scendere gli affitto.
Immobiliare commerciale in Europa
Volume d’investimento
- Con 32,2 miliardi di euro investiti nel primo trimestre del 2024, il mercato europeo degli investimenti immobiliari mostra segni di stabilizzazione dopo la forte tendenza al ribasso degli ultimi dodici mesi.
- Tuttavia, non tutti i mercati sono ugualmente avanzati nel ciclo. Nel primo trimestre, i volumi di investimento in Germania e nel Regno Unito sono rimasti relativamente stabili rispetto all’anno precedente, mentre la Francia ha registrato un forte calo dei volumi e i Paesi Bassi hanno registrato un aumento del 15% degli importi investiti.
- Gli investitori continuano a essere altamente selettivi, concentrandosi più che mai sulla centralità degli asset e sulla loro performance ambientale.
- Dato il contesto finanziario, gli investitori privilegiano gli asset per i quali si prevede una crescita degli affitti, grazie a un equilibrio favorevole tra domanda e offerta. In quest’ottica, il primo trimestre del 2024 è destinato a seguire l’andamento del 2023, con un chiaro spostamento dei volumi di investimento verso gli asset di diversificazione (sanità, residenziale gestito, ecc.), a scapito degli asset ad uso ufficio.
- Con l’inizio della riduzione del divario di prezzo tra acquirenti e venditori, favorita dal previsto taglio dei tassi d’interesse della BCE nella seconda metà dell’anno, i volumi d’investimento dovrebbero riprendere gradualmente nel corso del 2024.
Immobiliare per uffici in Europa
Tassi di rendimento degli immobili ad uso ufficio di prima categoria
· Nel primo trimestre del 2024 si è assistito ad una stabilizzazione dei tassi di rendimento degli immobili europei di prima categoria rispetto al trimestre precedente.
· Ad eccezione di Francia e Italia, il forte calo dei tassi d’interesse nel 2023 sembra aver ripristinato un sufficiente premio al rischio immobiliare per gli asset di qualità agli occhi degli investitori europei.
· Tuttavia, mentre i titoli di prima qualità, che sono stati i primi a subire adeguamenti dei prezzi, si stanno stabilizzando, stiamo assistendo a un’accelerazione della decompressione dei tassi per gli asset secondari alla fine del 2023 e una continuazione di questa tendenza nel primo trimestre del 2024.
· A fine marzo 2024, i rendimenti degli uffici di prima categoria nelle capitali europee erano compresi tra il 4% e il 5%. Nelle metropoli regionali i rendimenti sono saliti a oltre il 6%.I rendimenti, e quindi il valore degli asset immobiliari, restano difficili da stimare in un mercato in cui le transazioni, soprattutto quelle più importanti, sono state rare.
Tassi di posti vacanti e affitti degli uffici in Europa
· Nell’arco di un anno, l’occupazione di spazi per uffici in Europa è aumentata di poco (+1%). I mercati europei sono molto diversificati: Londra, Lille e Dublino hanno registrato un calo della domanda di oltre un terzo nel primo trimestre del 2024, mentre Madrid, Monaco e L’Aia hanno registrato aumenti di oltre il 25% nello stesso periodo.
· La maggior parte dei mercati europei si trova ora in una situazione di eccesso di offerta, con tassi di sfitto superiori al 6%. Tuttavia, il divario tra il volume dell’offerta nelle località centrali e quello in periferia continua ad aumentare. Le zone centrali concentrano la maggior parte della domanda da parte di utenti che faticano a trovare immobili che soddisfino le loro esigenze.
· Ciò è particolarmente vero per i quartieri centrali di Monaco, Parigi e Amsterdam, dove i tassi di sfitto sono rispettivamente dell’1,3%, 2,8% e 2,9%.I canoni di locazione continuano a essere guidati dagli equilibri di mercato tra domanda e offerta.
· Nell’ultimo anno i canoni di locazione di prima categoria sono aumentati in tutte le capitali, ad eccezione di Dublino, dove i posti liberi sono aumentati notevolmente, anche nelle zone centrali.
Immobiliare turistico
Volume d’investimento
· Dopo tre anni di ripresa post-Covid, il turismo globale ha registrato un’impennata del 44% nel 2023 e potrebbe superare il livello pre-Covid nel 2024. La ripresa nel 2023 è stata trainata da un forte slancio in Medio Oriente, oltre che nel continente americano ed europeo. Grazie all’attività che ha raggiunto il 94% del livello pre-pandemia, l’Europa rimane la prima destinazione turistica a livello mondiale.
· Con quasi 400.000 pernottamenti complessivi per tutti i tipi di strutture, le presenze turistiche in Francia continentale hanno stabilito un nuovo record nel 2023, con un aumento del 3,1% rispetto al 2022 e del 3,3% rispetto al 2019.
· 2024 sembra superare di grand lunga le previsioni. I dati provvisori del primo trimestre 2024 indicano un nuovo incremento del numero di notti trascorse in hotel dell’1,1% rispetto al primo trimestre 2023
· Il 2023 ha segnato il ritorno dei clienti internazionali, in crescita del 10% su base annua e del 3% rispetto al 2019
· Nel 2023, gli hotel hanno registrato performance record in termini di ricavi e prezzo medio per camera, nonostante un tasso di occupazione medio inferiore a quello del 2019.
· La performance degli hotel di fascia bassa e media è stata trainata dall’aumento del prezzo medio, mentre gli hotel di lusso e di alta gamma hanno visto aumentare in modo significativo i livelli di occupazione.
· I mercati che hanno registrato la più forte crescita della tariffa media giornaliera e la più rapida ripresa dei tassi di occupazione sono in gran parte quelli legati al turismo vacanziero. Il turismo d’affari, invece, continua a diminuire, in linea con la tendenza osservata dopo la crisi sanitaria.
· Con oltre 4,5 miliardi di euro investiti nel primo trimestre, l’immobiliare turistico è l’unica asset class immobiliare ad aver registrato un aumento del volume di investimenti nel corso dell’anno, grazie alla solidità dei fondamentali.
· Parigi, al secondo posto sul podio europeo in termini di volume di investimenti, ha confermato la sua attrattività, favorita anche dai Giochi Olimpici che si svolgeranno quest’estate. Più in generale, con 100 milioni di visitatori internazionali nel 2023, la Francia è l’unica destinazione al mondo ad essere ritornata ai valori precedenti la pandemia.
· Con la ripresa della domanda in diversi mercati alberghieri europei, sembra esserci ancora il potenziale per un aumento dell’occupazione, che dovrebbe sostenere le tariffe e incrementare le vendite degli operatori.
· Anche l’Europa meridionale attira l’attenzione degli investitori grazie alla continua crescita del turismo e alle aspettative di riduzione dei tassi di interesse verso la fine dell’anno, che dovrebbero favorire le strategie value-add.
· I metodi di gestione alberghiera continuano a cambiare in Francia e in Europa, a favore dei contratti di gestione e a scapito delle locazioni, per lo più per l’influenza degli operatori internazionali. Gli asset alberghieri con contratto di gestione offrono tassi di rendimento più elevati, poiché il proprietario dell’hotel è coinvolto nel rischio operativo.
· Nel primo trimestre del 2024 i rendimenti degli hotel in locazione sono rimasti stabili. Si sono attestati intorno al 5% a Londra, Parigi, Roma e Madrid. I tassi per gli hotel con contratto di gestione variavano dal 6% al 6,5% nelle stesse città.
Fonte : Company