Le mie ricette per la real estate communityAEW, uno dei maggiori investment e asset manager immobiliari al mondo, pubblica oggi l’aggiornamento semestrale del suo Outlook relativo al mercato europeo. La nuova pubblicazione aggiorna le sue previsioni sulla base di un rischio di recessione evitato per quest’anno in Europa e ipotizza quanto ancora il mercato attuale debba riprezzarsi. Lo studio fornisce inoltre una previsione sulla crescita degli affitti e sul gap di debito da finanziare, mentre l’inflazione e i rendimenti obbligazionari entrano in una fase di normalizzazione.
Di seguito le principali conclusioni dello studio:
- L’Outlook macroeconomico per l’Europa è migliorato in quanto il rischio di recessione per il 2023 è stato scongiurato, i mercati hanno assorbito i recenti rialzi dei tassi delle banche centrali e l’inflazione e i rendimenti obbligazionari hanno iniziato a contrarsi. Il Regno Unito dovrebbe registrare uno dei tassi di crescita economica più bassi tra i 20 Paesi oggetto dello studio.
- L’incertezza rimane tuttavia elevata, e il nostro scenario aiuta ad identificare i possibili impatti. Il nuovo scenario di base presuppone che l’inflazione si normalizzi nel 2023, insieme ad una ripresa economica lenta ma costante. Ciò significa che lo scenario più pessimista, che presuppone una recessione e un’inflazione costantemente elevate, diventa oggi meno probabile.
- I rendimenti previsti “all sectors” per il periodo 2023-27 si aggirano ora intorno al 6,8% annuo, in netto aumento rispetto al 4% di sei mesi fa. Tutti i settori beneficiano di una maggiore crescita degli affitti e di una contrazione dei rendimenti post-2024.
- Il settore della logistica dovrebbe generare i rendimenti più elevati nei prossimi 5 anni (8,5% annuo).
- I centri commerciali prime seguono con rendimenti previsti del 7,9% annuo, grazie a rendimenti attuali elevati e a migliori proiezioni di crescita degli affitti.
- I settori della logistica e quello residenziale sono i più interessanti dal punto di vista della crescita degli affitti con, rispettivamente, il 3,1% e il 2,9% annui, grazie al miglioramento dell’outlook macroeconomico. I ridotti profitti dei costruttori dovrebbero limitare la nuova offerta e contenere il numero di asset liberi.
- I volumi di investimento del 2022 sono diminuiti del 19% rispetto all’anno record del 2021, in quanto gli investitori che ricorrono a capitale di debito sono stati frenati da maggiori costi di finanziamento. Ci aspettiamo dei volumi di transazioni intorno ai 37 miliardi di euro per il primo trimestre del 2023, meno della metà di quanto è stato registrato nel primo trimestre del 2022 (83 miliardi di euro), ma ancora ben al di sopra del livello più basso registrato nel primo trimestre del 2009, dopo lo scoppio della crisi finanziaria globale (13 miliardi di euro).
- Le nostre previsioni aggiornate sui total returns tengono conto di alcuni ribassi del capital value per il 2023 – anche se inferiori all’aggiustamento effettivo del 2022 – con un rimbalzo del capital value post-2024. Per la Germania e il Benelux, la correzione del capital value per il biennio 2022-2023 dovrebbe essere più ampia di quella della crisi finanziaria globale.
- I costi dei finanziamenti si sono stabilizzati, ma permangono problemi di rifinanziamento per i prestiti in scadenza, in quanto i valori sono in calo e i finanziatori rifinanziano con un rapporto credito/valore (Loan to Value) inferiore. Il risultante deficit di finanziamento del debito sul periodo 2023-25 rimane invariato a circa 51 miliardi di euro, il 22% del totale dei crediti originati nel periodo 2018-20. La nostra stima attuale del deficit di finanziamento del debito è pari al 60% dell’equivalente deficit post-crisi finanziaria globale.
- La nostra valutazione del valore relativo (che mette a confronto i tassi di rendimento attesi (ERR) e richiesti (RRR)) ha registrato un significativo miglioramento di 268 punti base rispetto al nostro precedente rapporto di novembre 2022. L’esame effettuato su 168 mercati evidenzia attualmente una differenza negativa di 13 punti base tra l’ERR (6,8%) e l’RRR (6,9%).
- Il doppio impatto del miglioramento della crescita degli affitti e del previsto calo dei rendimenti medi dei titoli di Stato e dei rendimenti immobiliari nei prossimi cinque anni ha spinto l’ERR verso l’alto e in linea con l’RRR. Quando i rendimenti immobiliari inizieranno a scendere nel corso del 2024, l’ERR e l’RRR raggiungeranno un equilibrio ancor più favorevole, consentendo agli investitori di programmare con maggiore precisione il loro rientro sul mercato immobiliare.
- Come conseguenza di questo re-pricing più veloce del previsto, oltre il 70% dei 168 mercati europei coperti dallo studio di AEW sono classificati come neutrali (77) o attraenti (45) in quanto gli investitori possono ottenere il loro RRR. La Germania e il Regno Unito sono i mercati più interessanti, mentre la logistica rappresenta il settore più attraente.
Fonte : AEW