Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (**)
È stata presentata ieri, 1 marzo, a Milano la prima edizione del nuovo “Rapporto sul Recupero Edilizio in Italia” realizzato da SCENARI IMMOBILIARI in collaborazione con la società Paspartu Italy (*), che per la prima volta accende le luci sull’interessante comparto delle ristrutturazioni edilizie, un settore che ha retto bene gli anni della crisi e che fa registrare numeri davvero significativi.
Rispetto al tradizionale settore delle compravendite, che secondo i dati di SCENARI diffusi la settimana scorsa sono state 510 mila nel 2016 per un valore di 85 miliardi di euro, il comparto delle ristrutturazioni non è da meno: con un mercato “potenziale” di un milione di case, per oltre 50 miliardi di euro.
Le domande presentate nel 2016 per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali legate a interventi di ristrutturazione edilizia sono state circa un milione e 400 mila. Tra queste rientrano molteplici interventi, non per forza una ristrutturazione “completa” dell’appartamento, ma anche solo la sistemazione del bagno o la realizzazione di un impianto fotovoltaico sul tetto. Il dato forse più significativo è invece il numero di compravendite di immobili ristrutturati immessi annualmente sul mercato, pari a 335 mila unità, ben il 66% delle transazioni totali. Solo il 16% sono immobili nuovi compravenduti sul mercato, mentre il restante 18% sono immobili acquistati e che rimangono ancora da ristrutturare.
Se si pensa che oggi, secondo i dati di SCENARI, un intervento di ristrutturazione ha un costo di 31.000 euro in media, il fatturato del comparto -per i soli interventi sugli immobili compravenduti- sarebbe di circa 10 miliardi di euro. Se poi si aggiungono tutti gli altri interventi effettuati su immobili che non vengono compravenduti, ecco che «il fatturato del comparto delle ristrutturazioni è stimabile tra i 25 e i 30 miliardi di euro negli ultimi anni» spiega a Internews Gaetano Coraggio, CEO di Paspartu Italy. Si tratta, insomma, di valori di estremo interesse.
Ecco dunque che il Presidente di SCENARI IMMOBILIARI, Mario Breglia, non ha avuto alcun timore nell’affermare che «il recupero del patrimonio residenziale rappresenta il futuro dell’edilizia e del mercato immobiliare italiano».
«Purtroppo» ha aggiunto Breglia «stiamo invece assistendo a un progressivo degrado del nostro patrimonio immobiliare: l’80% è stato costruito prima del 1990, mentre solo il 20% è stato realizzato negli ultimi trent’anni». Chiaro, quindi, che il mercato delle ristrutturazioni sia la chiave di volta per incrementare il valore di un patrimonio immobiliare sempre più vetusto. In particolare ci sarebbe bisogno di passare dalle ristrutturazioni effettuate singolarmente, appartamento per appartamento, a un approccio più organico e “industriale”, trovando il modo di favorire in Italia la ristrutturazione di interi palazzi. È proprio quello che Mario Breglia e Gaetano Coraggio auspicano si possa fare sempre più in futuro. «Il tema vero è la ristrutturazione di interi palazzi» ha spiegato Breglia «più che ai condomini, pensiamo al recupero e alla trasformazione dell’enorme patrimonio terziario non utilizzato che abbiamo nelle nostre città». La vera sfida, insomma, riguarderebbe i molti edifici per uffici vuoti di cui le nostre città sono piene, da trasformare in residenze per la vendita e la locazione.
«In Italia non c’è mai stata grande attenzione alla qualità dell’involucro edilizio, e fino al 2013 costruire in classe “G” era ancora la regola» ha commentato Coraggio. «Oggi per fortuna si parla sempre più di valorizzazione, anche se gli interventi di ristrutturazione sono fatti ancora in una logica artigianale “one-to-one”. Paspartu propone invece una logica di tipo industriale anche nel settore delle ristrutturazioni, per arrivare a un prodotto con medesimi standard e garanzie su tutto il territorio nazionale: un “prodotto da scaffale” insomma, così come comprare una lattina di coca-cola al supermercato. Un prodotto con prezzi che non cambiano e tempi di consegna certi».
Il CEO ha annunciato che ad aprile verrà inaugurato a Milano il primo “store” di Paspartu Italy, un negozio dove i clienti, attraverso dei “virtual tour”, potranno vivere un’esperienza digitale di ristrutturazione. La START-UP non guarda solo ai clienti privati: «oggi sono presenti sul mercato grandi portafogli da recuperare e ristrutturare» ha spiegato Coraggio «e ci interessano anche immobili collegati a cessioni di NPLs, un prodotto che necessita di ristrutturazioni con prezzi certi e standardizzati».
La parte più interessante del Rapporto di SCENARI è senza dubbio quella sulla convenienza economica della ristrutturazione. Sì, perchè una casa più bella e più funzionale aumenta anche il suo valore: secondo un’analisi condotta su tutti i 104 capoluoghi di provincia italiani, prendendo come standard un appartamento tipo di 60 metri quadrati, l’incremento del valore di un’abitazione in seguito a un intervento di ristrutturazione raggiunge in media il 10,7% del valore dell’immobile, pari a un guadagno netto di circa 14 mila euro.
Esistono però differenze marcate: nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto in seguito a una ristrutturazione si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova, con valori che vanno dal 20% di Roma al 12% circa di Genova. In valore assoluto il plusvalore a Roma si attesta a 71 mila euro, mentre a Milano è di 44 mila euro. Napoli sarebbe la città con il maggior numero di immobili in vendita che necessitano interventi di ristrutturazione, seguita da Roma, Milano e Torino.
Hanno partecipato all’incontro, commentando i risultati del Rapporto, anche Vincenzo Albanese (SIGEST Soluzioni Immobiliari), Vanessa Boato (K&L GATES – Studio Legale Associato), Filippo Delle Piane (ANCE),Alida Forte Catella (Coima Image), Carola Giuseppetti (Sidief) e Franco Guidi (Lombardini 22).
«Ottenere delle plusvalenze interessanti ragionando sul singolo appartamento non è sempre possibile, ma la cosa è assolutamente più probabile quando si ristrutturano interi edifici e condomini» ha osservato Vincenzo Albanese, forse riferendosi alla recente esperienza condotta da SIGEST in Via Carducci a Milano.
D’accordo su questo punto anche Carola Giuseppetti, secondo cui «ha più senso ristrutturare interi edifici perchè si può così intervenire anche sulle parti comuni e sulla sicurezza, offrendo nuove garanzie e servizi. In questo modo anche immobili in periferia possono acquistare nuovo interesse. Tuttavia, oggi sul mercato mancano imprese che sappiano gestire grandi interventi di questo tipo».
Filippo Delle Piane ha concordato che «il mercato aspira a un prodotto diverso per dimensioni e spazi: le nostre città devono poter continuare a trasformarsi e nuovi modelli di business come quello presentato oggi da Paspartu ci fanno ben sperare per il futuro: abbiamo di fronte una sfida straordinaria per svecchiare il nostro patrimonio edilizio» ha continuato il Vicepresidente di ANCE ma occorre pensare a un vero e proprio Piano Marshall per l’edilizia, così da evitare di spendere 3,6 miliardi all’anno per riparare i danni causati da terremoti ed eventi idrogeologici ex-post, e impiegare invece queste risorse per rinnovare il patrimonio. Insomma, prevenire è meglio che curare, come recitava anche un famoso spot pubblicitario.
(*) PASPARTU ITALY è la prima azienda italiana in grado di eseguire interventi di ristrutturazione delle singole unità residenziali, su tutto il territorio nazionale, con l’obbiettivo di introdurre logiche e organizzazione industriali in un settore tipicamente artigianale come quello delle ristrutturazioni private. PASPARTU è in grado di eliminare le problematiche e le inefficienze tipiche della ristrutturazione tradizionale, seguendo il cliente dalla fase di progettazione fino alla consegna, grazie ad un consulente dedicato.
(**) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista