Le mie ricette per la real estate community
Illustrata a Milano lo scorso 9 febbraio da uno “ scintillante” Beppe Roma , Segretario Generale RUR ( “Think Tank” fondato da Censis ) la seconda edizione della Ricerca “ Meteo Immobiliare 2017” sulle prospettive dell’ immobiliare in Italia : sintetizzabile nella indovinata frase “ Il mercato non aspetta”.
Promossa da Yard – nota società di advisory presieduta da Gianfranco Navone e guidata da Ilvo Bruschi – la mattinata , che ha avuto il patrocinio di Assilea, l’ Associazione Italiana Leasing, ha riscosso un ampio e meritato successo. Non solo per la qualità e quantità dei dati offerti da Beppe Roma ( e il suo “ approccio” sempre originale ) ma anche per il contributo di confronti da parte di un Panel particolarmente “ricco”.
In sintesi e sul tema “preparando la svolta: lo scenario di contesto” , Roma ha sottolineato che c’è il ritorno alla casa delle famiglie italiane, ma con poco valore , e che il mercato corporate soffre dei mali della nostra economia.
Un futuro radioso non può attendere , ma è finito il tempo della “ domanda infinita”. Non c’è solo la “ triade retail-uffici-logistica “ : pensiamo piuttosto alle necessità immobiliari dell’ “ aging population” , della “ nuova sanità”, dell’ istruzione/ formazione…etc
Il sentiment di esperti e operatori per il futuro del ciclo immobiliare resta relativamente orientato all’ottimismo,ha spiegato il Segretario Generale RUR, «anche se il 50% di ottimisti per il 2017 è inferiore di 9
punti rispetto al 59% di opinioni positive registrate loscorso anno. Ad aumentare è l’incertezza, soprattutto di natura internazionale e politica, che ha relativamente smorzato la carica propulsiva che si era accumulata agli inizi del 2016. A prevedere bel tempo era lo scorso anno una robusta maggioranza, ridimensionata quest’anno, con uno spostamento degli incerti dal 35% al 42%, e dei pessimisti dal 6% al 9% .
Resta immutata la quota di ottimisti al Nord, mentre scende di 28 punti percentuali nel Mezzogiorno, e di 15 al Centro Italia, dove campeggia l’ambigua situazione romana».
«A giocare sul risultato complessivo nazionale c’è però una forte differenziazione fra Nord e Centro-Sud del Paese. Mentre infatti gli operatori dell’Italia settentrionale si erano dimostrati più cauti nel 2016 e
hanno mantenuto la stessa quota di ottimismo anche per il 2017» ha continuato Roma, « nel Centro Italia e soprattutto nel Mezzogiorno si sono fortemente ridimensionate le opinioni che guardavano con maggiore ottimismo il futuro».
E arriviamo al “ nodo” forse centrale del “ Meteo” : la stagnazione economica generale e di quella territoriale pesa fortemente sul real estate italiano. Una situazione di ripresa dell’economia locale viene segnalata dal 33% del territorio, contro il 38% dello scorso anno , con una conferma dei settori collegati alla filiera agroalimentare-food-
«Resta invece confermata la centralità del variegato comparto turistico da trasformare in una vera e propria filiera industriale che comprende dalla ricettività all’accoglienza, dai servizi territoriali ai trasporti, dal web
marketing alla promozione culturale. A conferma, gli opinionisti hanno indicato nelle aree turistiche una possibile destinazione degli investimenti immobiliari Per il rilancio dell’economia viene messa anche in evidenza la funzione che possono ricoprire professioni e l’ampia area dei servizi di consulenza, i servizi logistici che potrebbero veramente dare forma alla collocazione geografica dell’Italia come ponte verso i grandi flussi internazionali dell’Europa».
Operatori, imprese, finanza immobiliare, costruttori, non possono far passare un altro anno senza ricercare punti di convergenza in grado di ridare forza all’economia immobiliare. «Migliora anche la posizione del commercio di vicinato, sia come negozi che come piccole superfici e la distribuzione organizzata, che sempre più si sta diffondendo avvicinando il retail alle aree di residenza ».
Ed ecco le conclusioni, secondo l’ Indagine RUR. Sarà molto importante anche il ruolo delle politiche pubbliche. Gli opinionisti sondati da RUR e Yard indicano come prioritario il trattamento fiscale a tutti i livelli , dagli strumenti della finanza immobiliare ai bonus per le ristrutturazioni e l’efficienza energetica. «Molto vicino alle politiche tributarie, ai vertici dei desiderata, troviamo una regolazione che consenta l’abbattimento e la ricostruzione, ovvero la vera forma produttiva di rigenerazione urbana. Importanza viene annessa ai programmi per la sicurezza degli edifici e del territorio, che pure vedono impegni governativi con il piano “Casa Italia”. Quindi, con una buona preferenza, seguono l’incentivo per le abitazioni in affitto e le infrastrutture al servizio della rigenerazione urbana .
« In ragione delle grandi differenze esistenti nel territorio, è stato effettuato un dettagliato ranking delle città capoluogo italiane, centrato sulle potenzialità di sviluppo del mercato immobiliare. A base dell’analisi sono state poste tre grandi aree di indicatori:
– quelli riferiti alla domanda di immobili, riguardanti le dimensioni e le dinamiche demografiche (abitativa) e delle imprese (non residenziale); le capacità di reddito attraverso le dinamiche occupazionali e il valore aggiunto pro-capite;
– indicatori di vivacità del mercato immobiliare residenziale e non residenziale, in termini di intensità e di dinamicità;
– infine, il legame fra mercato immobiliare la produzione edilizia al fine di individuare il livello di ricambio e innovazione edilizia.
( Nota : L’indagine, di livello comunale, ha necessariamente dovuto utilizzare dati rappresentativi e capaci di caratterizzare i singoli mercati locali, sulla base delle informazioni disponibili).
Le città sono state inoltre suddivise in tre tipologie dimensionali del mercato: i grandi mercati, quelli medi e quelli piccoli, in modo da collocare ciascuna città nella sua dimensione immobiliare attuale. Ne è uscito un quadro interessante e inedito.
«Fra i grandi mercati, come è ovvio, si sono affermati innanzitutto Milano e Roma. Le due città maggiori presentano analogie e divergenze assai significative. Ambedue, nel periodo 2012 – 2016, vedono aumentare
popolazione (+8,5% Milano, +9,6% Roma), imprese (+5,1% Milano e +5,7% Roma) e occupati (+4,5% Milano e +5,4% Roma), ma i due apparati produttivi generano un valore aggiunto assai differente. Il reddito pro-capite romano è, infatti, il 74% di quello milanese, e un tale divario si è accresciuto negli ultimi anni.
Anche il mercato immobiliare presenta dinamiche divergenti. I volumi residenziali scambiati nel capoluogo lombardo sono cresciuti fra il 1° semestre 2012 e 2016 del 38% a fronte dell’11,5% di quelli capitolini. L’intensità, in termini di compravendite complessive residenziali e non per 1.000 residenti segna un valore di 15,2 a Milano e di 10,3 a Roma. Infine, c’è più edilizia nell’area romana che in quella milanese, visto che nella prima ogni 100 compravendite ci sono 11,7 nuovi permessi per costruire, mentre nella seconda scendono a 9,9.
Successivamente, nelle posizioni di testa, la sequenza del ranking non segue la semplice dimensione demografica. Infatti, al terzo posto si colloca Bologna dove fra il 2012 e il 2016 la popolazione è cresciuta del 4,2%, le
compravendite residenziali del 48,1% e l’intensità totale per 1.000 abitanti raggiunge il valore di 13, secondo solo a quelli di Milano e Pisa (14,7). Seguono Firenze (con un + 32,8% di compravendite residenziali) e Torino, la prima anche in rapporto al suo ruolo nel turismo e nella cultura internazionale, la seconda per la scommessa che sta compiendo di riconvertirsi in città della ricerca e delle tecnologie».
Molto ci sarebbe ancora da dire sull’ Indagine RUR .
Per concludere, però, guardiamo ai mercati potenziali che fanno da outsider , i quali vedono come protagoniste città medie ma rilevanti, ciascuna per sue caratteristiche, partendo dalle “ 3 P” :
«Parma è capitale internazionale del food, dell’agroalimentare e della filiera gastronomica. Pisa centro della ricerca e dell’alta formazione, Padova è considerata la vera capitale del Nord Est sia per le funzioni di centro logistico che per quelle direzionali.
Nei mercati medi spiccano due città, in modo diverso, ad alta accumulazione di valori socio-economici come Lecce, indiscussa città leader per la cultura nel Mezzogiorno e capitale di quel Salento, una delle poche
novità positive nella nostra industria turistica, e Treviso un polo complementare con Padova nella direzionalità del Nord-Est.
Infine, per i piccoli mercati brillano Siena, nonostante le difficoltà come polo bancario ma con un perdurante appeal artistico; Aosta, anche per la sua funzione istituzionale in un territorio montano ricco; e Mantova
solida realtà che unisce un mix di settori produttivi in grado di alimentare una domanda immobiliare variegata».
Il Ranking territoriale potrà orientare gli operatori verso nuovi territori non sulla base di “pigri pregiudizi” – è la considerazione di Roma – ma sulla base delle potenzialità del mercato.
Passiamo ai Panel di commento.
Il primo, “ Eppur si muove. Luci e ombre del mercato” ha visto al Tavolo Gregorio De Felice , Intesa Sanpaolo ( sempre più che “ lucidissimo” nel delineare l’ outlook internazionale ) , Gianni Guerrieri, OMI-Agenzia Entrate ( quasi sorridente, Gianni : le transazioni residenziali SONO in crescita. Gianni, Grazie , Grazie davvero per il grande lavoro che svolgi !!! ); e il sempre più brillante Filippo Delle Piane, ANCE ( utilizzare e non possedere : bisogna assolutamente proporre un “ prodotto” pensato per la locazione ).
Il ciclo visto dagli investitori : “ visto da Hines, Baring, Cerberus e Fawaz” . Ma dove sono gli italiani?
E’ seguito il corposo Panel “creditizio” ( top manager di Assilea , UniCredit Leasing, Banca Mediolanum, Creval, Intesa SanPaolo ) in cui è spiccato – per una ironia davvero rara in tale mondo – il rappresentante di UniCredit : come dappertutto, anche «nelle Banche errare è umano ». Ma «perseverare è la regola» ( Menomale che in Sala non ho visto “ quelli delle relazioni esterne “ del Gruppo… lo avrebbero pelato vivo. Io invece Io avrei abbracciato seduta stante , e mi propongo di meglio conoscerlo asap , sempre che sia “ ancora vivo” . Lo sapete che non sono, non posso, e non potrò mai essere “ obbiettiva” . Il giornalismo obbiettivo NON esiste : nel momento in cui io “pongo un aggettivo” esprimo un giudizio. Condivisibile o no che sia ).
Ultimo Panel : vi sedevano Francesco Zollino , Bankitalia, e Angelo Peppetti, ABI : entrambi economisti, e con larga messe di interessanti slide ( ad es. sul “ tasso di decadimento della qualità del credito”, o a dimostrazione che le sofferenze bancarie sarebbero molto più basse , e di svariati punti percentuali, se ci fosse un peletto in più di efficienza nella gestione della giustizia amministrativa . Ahia, ahimè, questa è roba che – senza nulla togliere alla “ bravura “ dei Relatori – io sento dire da almeno un quarto di secolo.
Le Conclusioni della mattinata sono state affidate a Pier Paolo Baretta. A onore del Sottosegretario del MEF va detto che egli è rimasto in Sala per quasi tutta la mattina. Bello e quasi “ filosofico” il suo intervento ( fiducia, coraggio, “ spregiudicatezza “ positiva , abbiamo fatto molto, ma manchiamo – noi del Governo, ndr- di organizzazione, nella strategia per il Paese. Il tema “ proprietà “ è maturo. Si pone , per la vetustà del patrimonio, l’ opzione rinnovamento/ abbattimento. Fondi pensione/ Casse di previdenza : detengono oltre 200 bn in BOT e CCT, ci vuole uno spostamento sull’ economia reale. Etc etc )
Convinti applausi.
Ma la Sala, prima di Baretta, aspettava le “ conclusioni tecniche”, affidate nell’ ultimo Panel ad Aldo Mazzocco, nella sua doppia veste di Head of Real Estate di CDP e di Presidente di Assoimmobiliare.
Senza il supporto di una slide che fosse una ( durante la mattinata ne avevamo viste sin troppe, ndr) e parlando meravigliosamente a braccio come fa sempre, Aldo Mazzocco ha “ dato la sua visione” .
Ci stiamo giocando il quinto o il sesto del PIL del Paese. In questo 18% ( quota real estate + costruzioni+ supplier , c’è dentro tutto il Made in Italy .
Casa come infrastruttura, una “ cosa pratica” , non si comperi, si affitti . Qui siamo ancora nel possesso…
Obsolescenza corporate buildings ? 30 anni, “ condannati” per definizione.
Ci vogliono grandi operatori , e bisogna mettere ordine nelle competenze.
Il mercato interno non c’è.
Stiamo perdendo il “ salvadanaio previdenziale/ collettivo “ ( quando, per lavorare sul lungo termine, ci vogliono investitori “ lunghi e pazienti” ).
Non abbiamo il credito assicurativo.
Bisogna ricreare valore fondiario.
La posta in gioco è terribilmente alta : serve finanza “audace e capace , capace di osare e gestire i rischi durante il processo”.
Standing ovation, come sempre.
E’ un dato di fatto che quando Aldo Mazzocco si “ esprime” nella real estate community ( ed erano due mesi che nella Community non si esprimeva) non esprime solo intenzioni.
Lui FA.