Le mie ricette per la real estate communitydi Francesco Tedesco (*)
È stata presentata ieri mercoledì 12 giugno a Milano la 34a edizione dell’atteso Rapporto di Scenari Immobiliari su “I Fondi Immobiliari in Italia e all’estero”, lavoro realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei che ne ha curato la parte di analisi finanziaria. Anche nel 2018 -sull’onda dei risultati eccezionali del 2017- le performance dell’industria italiane dei Fondi Immobiliari sono state positive: il patrimonio immobiliare detenuto dai 450 fondi attivi nel 2018 ha registrato un incremento del 13,8% -superiore alla media europea- ed ha superato i 66 miliardi di euro. Le previsioni per il 2019 indicano un’ulteriore crescita del 12% con la possibilità di raggiungere un patrimonio di 75 miliardi. Ecco dunque che l’obiettivo di un patrimonio gestito da 80 miliardi che porterebbe l’Italia al terzo posto in Europa non è più una chimera, e potrebbe essere raggiungibile entro tre anni, come auspicato infatti da un radioso Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, sicuro che un ruolo importante riguarderà anche le dismissioni pubbliche che dovrebbero fare ricorso proprio ai Fondi Immobiliari. Un tema, questo, che tuttavia nessuno dei partecipanti alla giornata di presentazione del Rapporto ha voluto affrontare esplicitamente.
Il Rapporto viene realizzato con la collaborazione di una ventina di SGR (Società di gestione del risparmio, ndr), alcune delle quali sono state coinvolte per commentare i risultati e per raccontare quali novità stanno interessando il settore.
Dopo la presentazione dei dati ufficiali, da parte di Mario Breglia, Francesca Zirnstein (Direttore Generale di Scenari Immobiliari) e Gottardo Casadei (Studio Casadei), sono dunque seguiti gli interventi di Andrea Airò (TORRE SGR), Gabriele Bonfiglioli (COIMA SGR), Emanuele Caniggia (DEA CAPITAL REAL ESTATE SGR), Riccardo Corsi (FABRICA IMMOBILIARE SGR), Giovanni di Corato (AMUNDI RE ITALIA SGR), Massimo Di Gregorio (REAM SGR), Giampiero Schiavo (CASTELLO SGR), e Dario Valentino (INVESTIRE SGR). Di seguito riportiamo la sintesi di ciò che è stato detto da tutti i protagonisti della giornata. Gli interventi sono in ordine cronologico e anche in base alla rilevanza dell’intervento stesso. Avere la possibilità di parlare a una platea di professionisti senza dare alcuna informazione di particolare interesse dovrebbe essere, infatti, una pratica da scongiurare il più possibile.
MARIO BREGLIA
Per questa 34a edizione del Rapporto abbiamo deciso che la copertina fosse di colore blu brillante perché nel 2018 il settore ha vissuto sicuramente un anno positivo e gli operatori hanno aspettative brillanti per il futuro.
Dal 2010 a oggi il risparmio gestito in immobili nel mondo è aumentato del 200% e ha raggiunto la cifra record di circa 3.000 miliardi di euro. Nel 2010 il risparmio gestito dai fondi era pari ad appena 1.450 miliardi di euro.
La cosa significativa è che questa crescita non è stata interessata dall’inflazione -se non in maniera davvero marginale- ma si tratta proprio di una crescita reale degli investimenti, dovuta ad una maggiore attrattività del mercato immobiliare rispetto ad altri mercati finanziari.
Un trend importante che osserviamo è la riduzione del numero di Paesi in grado di attrarre gli investimenti, cosa che si è vista soprattutto negli ultimi due anni: la ricerca di maggiore sicurezza ha portato gli investitori ad adottare sempre più una logica di “accentramento” degli investimenti in quei paesi che danno maggiori certezze, anche se con rendimenti più bassi.
Le previsioni per i prossimi anni sono brillanti, ma sappiamo anche che prima o poi avverrà un ridimensionamento del mercato dei fondi immobiliari perché non si può essere sempre in un ciclo espansivo come quello che abbiamo vissuto in questi ultimi 10 anni: in Europa il NAV è oggi a quota 658 miliardi di euro con una crescita del 235% rispetto a 10 anni fa. Lo stock gestito è raddoppiato in Germania in Italia e nel Regno Unito, mentre è cresciuto di 3 volte in Svizzera, di 3,5 volte in Lussemburgo e addirittura di 4,4 volte in Francia.
Il ROE medio in Europa nel 2018 è stato pari al 3,6% in linea con le aspettative degli investitori. Svizzera e Olanda sono addirittura sopra il 5% mentre l’Italia è fanalino di coda nel continente con il valore più basso: solo 1,2%. Si tratta di un dato medio che deve essere preso con le dovute cautele: ci sono infatti Fondi italiani che hanno performato ottimamente nel 2018 con un +8%, e altri che invece hanno segnato anche un -15%. La varianza del dato medio è dunque assai elevata.
Oggi il settore dei Fondi Immobiliari in Italia è caratterizzato da tre elementi: prudenza, poco debito, e “fly to quality” (ossia la tendenza a investire in immobili di maggiore qualità, di cui tuttavia continua ad esserci scarsità, ndr). Una logica insomma incentrata su bassi rendimenti, ma ritorni stabili e sicuri in modo da prepararsi ad una possibile crisi che ci si aspetta possa arrivare anche se in un futuro non imminente. Tuttavia la forte concorrenza sui trophy asset nelle città più importanti, oltre al forte calo dei rendimenti per tipologie di prodotto tradizionali, come uffici e immobili commerciali che sono giunti nelle migliori piazze alla soglia del 3%, spinge una parte della domanda a rivolgere l’attenzione anche verso opportunità di investimento alternative, caratterizzate da rendimenti più elevati.
A livello di asset allocation si assiste oggi a una crescita importante degli investimenti nel residenziale che balza al 10% con interessanti esperienze di investimento in immobili anche di tipo innovativo/alternativo; il commerciale è stabile al 20% mentre gli uffici si consolidano al 66%. La logistica rappresenta solo il 3% delle scelte degli investitori; crolla infine l’investimento per lo sviluppo di nuove aree. Questo è sicuramente un dato che desta preoccupazione perché in questo modo non si crea nuovo prodotto e sembra che il mercato vada verso un imbuto caratterizzato dalla mancanza di nuovo prodotto. Se è vero che nelle nostre città non ci sono più aree libere da sviluppare ex-novo, gli investitori dovrebbero tuttavia concentrarsi di più su operazioni di rigenerazione urbana e di riqualificazione di interi quartieri e aree dismesse da riportare a nuova vita.
FRANCESCA ZIRNSTEIN
Per continuare a sostenere la crescita degli investimenti è assolutamente necessario uscire dai centri storici delle città e allargare il raggio d’azione dell’industria dei Fondi Immobiliari anche a immobili in aree urbane più periferiche, e anche a città di seconda fascia. Oggi come oggi l’industria dei Fondi gestisce solamente il 2% dell’intero stock immobiliare del paese (immobili di proprietà di famiglie e imprese, ndr) ed ha un peso ancora relativamente marginale sebbene nel 2018 abbia gestito dismissioni per 3,5 miliardi di euro e acquisizioni per 6,1 miliardi di euro. Complessivamente nel 2018 il comparto ha registrato un fatturato di 420 milioni di euro e ha raggiunto circa 1200 addetti.
Come già avvenuto per le due precedenti edizioni del Rapporto, anche quest’anno abbiamo proposto alle società aderenti la compilazione di un questionario, attraverso il quale avere evidenza delle previsioni future per il mercato immobiliare nazionale e per i fondi immobiliari.
Per quanto l’andamento dell’economica nazionale nessuna società si aspetta un sensibile miglioramento, mentre per quanto riguarda le performance del mercato immobiliare nei prossimi 3-5 anni le aspettative sono positive: il 40% crede che si andrà verso un miglioramento, il 33% si aspetta stabilità e solo il 20% si aspetta un peggioramento. Buone aspettative di crescita ci sono anche per l’andamento dei prezzi e dei canoni di locazione. Le opportunità di investimento rimangono privilegiate nella zona nord-ovest del Paese, interessanti nel centro Italia e nel nord-est, poco interessanti al Sud e nelle isole dove l’unico settore trainante è quello del turismo.
GABRIELE BONFIGLIOLI – COIMA SGR
Coima gestisce 5 miliardi di euro di AUM (Asset Under Management, ndr) e in questi ultimi 12 mesi abbiamo effettuato acquisizioni per 1,2 miliardi di euro. È abbastanza difficile convincere gli investitori internazionali a venire in Italia, e il lavoro è ancora più complesso quando si propongono asset class alternative. Nel 2018 gli investimenti in Italia sono arrivati a circa 9 miliardi di euro con un nuovo boom nel settore degli uffici che hanno fatto registrare un più 230% rispetto all’anno precedente proprio in un’ottica “fly to quality”. A Milano i prime yield continuano a scendere e oggi sono simili a quelli delle altre capitali europee. Questo non avviene più solo nel centro, ma in alcuni casi anche in periferia. I prezzi sono in aumento ma rimangono sempre la metà rispetto a Parigi e un terzo rispetto a Londra. Il 70% delle transazioni avvenute riguardano immobili di qualità che rimane un prodotto scarso e altamente ricercato: poter offrire un prodotto di qualità è un vantaggio sia perchè viene immediatamente ceduto/affittato sia perchè il tenant è disposto a sostenere canoni di locazione più alti. Questo trend continuerà nei prossimi anni se il prodotto di qualità continuerà a rimane scarso e limitato. A Milano gli ex scali ferroviari rappresentano un’area strategica di lavoro nei prossimi anni, in particolare lo scalo Farini e lo scalo Porta Romana dove nei prossimi 5 anni ci attendiamo saranno riversati investimenti per 3 miliardi di euro. Siamo fortemente interessati a queste due aree ed è per questo che le ultime acquisizioni sono state effettuate proprio in queste aree.
GIAMPIERO SCHIAVO – CASTELLO SGR
In Italia continua la tendenza a investire da parte di investitori esteri di tipo opportunistico che si affacciano al mercato italiano guardando anche ad asset class alternative come il residenziale e il turismo. Il prossimo 26 giugno abbiamo in programma un convegno sul Turismo organizzato insieme a Scenari Immobiliari proprio per approfondire il tema su questo settore importantissimo per il Paese. In Italia sono presenti circa 33 mila strutture con un peso delle “grandi” catene di appena al 4%. Spesso si tratta di un patrimonio obsoleto a bassa marginalità ed esistono dunque buone opportunità di investimento. Castello SGR vuole essere tra i maggiori investitori nel settore dell’hospitality e del leisure in Italia. Nei prossimi anni contiamo di investire un miliardo di euro nel settore del Turismo e questa estate saremo in grado di fare i primi annunci di nuove acquisizioni. Il prodotto Fondo Immobiliare ha di fronte a se la necessità di una grande sfida di innovazione: occorre poter attirare non solo investitori esteri di tipo opportunistico ma anche investitori retail che, come dimostra l’esempio della Francia, possono avere un peso molto rilevante sui numeri. I Fondi Immobiliari quotati purtroppo non sono stati in grado di attirare l’interesse dei piccoli risparmiatori e oggi dobbiamo pensare a nuovi prodotti innovativi.
ANDREA AIRÒ – TORRE SGR
Nel 2018 il settore ha assistito a una riduzione degli investimenti complessivi rispetto al record di 11 miliardi di euro registrato nel 2017, ma si è comunque trattato di livelli molto importanti. Come molti altri operatori anche noi guardiamo con interesse a nuovi asset class alternative come health-care, student housing e logistica che possono garantire operazioni a doppia cifra. La nostra specialità rimane tuttavia investire in prodotto “core” e “value added”. Abbiamo 12 Fondi Immobiliari con cui gestiamo un patrimonio di circa un miliardo di euro. Le nostre ultime due operazioni concluse nel 2019 riguardano il nostro Fondo OPI: la prima è un Trophy asset nel centro di Roma a Piazza Barberini, un immobile icona di 6.000 metri quadri già locato a quanto tenants di prestigio come Mondadori, Banca Intesa, Swiss Re, e Bain Company. Il secondo è un immobile “value added” di 3.000 metri quadri nel centro di Milano in via Bagutta, una delle più importanti vie della moda dove vogliamo creare un immobile unico e molto versatile, ora stiamo lavorando per identificare i tenant.
MASSIMO DI GREGORIO – REAM SGR
I nostri Fondi sono orientati a perseguire i profili di investimento dettati dai nostri azionisti. Negli ultimi due anni ci siamo concentrati particolarmente in strutture per la sanità e per gli studenti ricercando investimenti a basso rischio in un’ottica di lungo periodo. Vogliamo investire nell’economia reale e guardiamo favorevolmente a strutture sanitarie, centri diagnostici e anche ospedali privati con l’ottica di creare nuovi posti letto in strutture RSA sempre più innovative e performanti dove cerchiamo di attivare una logica di mutua collaborazione con i soggetti a cui affidiamo la gestione. Per quanto riguarda gli studentati stiamo acquisendo alcune prime strutture a Torino in aree vicine all’università e alla rete ferroviaria. A queste acquisizioni ne seguiranno sicuramente delle altre in altri capoluoghi del nord Italia.
GIOVANNI DI CORATO – AMUNDI REAL ESTATE ITALIA SGR
Il problema fondamentale del comparto dei Fondi in Italia è che non siamo riusciti a connettere il piccolo risparmiatore ai nostri strumenti. Il mercato retail legato ai Fondi Immobiliari si sta sviluppando in tutti i Paesi europei e la sfida oggi è portare anche in Italia nuovi strumenti “aperti” in grado di coinvolgere il grande pubblico. Il mercato francese negli ultimi 10 anni è cresciuto di 4 volte e mezzo proprio perché c’è stato un grande sviluppo nel segmento retail con conseguente crescita delle masse gestite. Amundi gestisce oggi in Europa AUM per 30 miliardi di euro, e in Italia 1,5 miliardi di euro attraverso due fondi immobiliari storici che stanno arrivando a fine vita. Riteniamo giusto puntare su asset class alternative ma diamo sempre grande attenzione agli investimenti “core” che offrono un rischio limitato anche se hanno rendimenti più bassi. È appunto quello che abbiamo fatto con il nostro fondo Nexus1 partito nel 2014 e che oggi ha un patrimonio di 600 milioni di euro.
DARIO VALENTINO – INVESTIRE SGR
Il 2018 è stato un anno positivo per la crescita economica a livello internazionale e ancora una volta un anno di grande liquidità che si è riversata anche sul mercato dei fondi immobiliari. È difficile tuttavia dire quanto potrà durare questa crescita ed esprimo da parte di Investire SGR una grande preoccupazione per il futuro: la massa di liquidità in Italia infatti arriva poco e spesso per logiche opportunistiche più che di lungo periodo. Milano gioca una partita a sé stante ma il resto dell’Italia è un mezzo disastro che non ha mercato se non qualche albergo qui e là. Come poter portare gli investimenti fuori da Milano rimane una questione ancora aperta. È sicuramente un bene che molti operatori abbiano sempre maggiore attenzione a investimenti alternativi, tuttavia non dimentichiamo che la quota degli uffici rimane sempre molto alta, superiore al 60%. Cosa succederebbe se un domani gli uffici non fossero in grado di coprire più una quota così importante del nostro mercato?
RICCARDO CORSI – FABRICA IMMOBILIARE SGR
Verifichiamo che il comparto del “living” sta diventando una asset class sempre di maggiore interesse per gli investitori a livello europeo. Il living copre varie forme dell’abitare: dai “serviced apartments” alle RSA alle strutture di co-living. In Italia la sempre maggiore polverizzazione delle famiglie crea buone opportunità in questa direzione sia per le giovani generazioni maggiormente interessate a soluzioni abitative flessibili, che per gli anziani. Fabrica ha già investito in 10 residenze per studenti e iniziamo ora a guardare al “senior living”, ossia strutture che presentano una serie di servizi per anziani autosufficienti. Si tratta di opportunità di investimento a rischio moderato che vogliamo offrire a investitori istituzionali pazienti e che possono essere interessati a favorire interventi di miglioramento del welfare a livello nazionale.
EMANUELE CANIGGIA – DEA CAPITAL REAL ESTATE SGR
Sono contento di vedere ancora una volta che l’andamento del mercato dei Fondi è de-correlato dall’andamento dell’economia reale italiana: mentre il nostro mercato è andato particolarmente bene nel 2018 l’economia italiana stenta ancora a decollare. Giusto quindi esprimere ottimismo per i risultati del 2018, ma senza perdere rivista il contesto economico generale. È vero che la nostra industria ha la necessità di innovare, ma non bisogna tuttavia innovare a tutti i costi. Se dunque ci sono nuovi investimenti alternativi che seguono l’evoluzione della società e del mondo del lavoro che è sempre più flessibile, tuttavia dobbiamo essere consapevoli che nella nostra economia ci sono delle regole da rispettare e non tutto si può fare: non siamo l’America, abbiamo bisogno di riforme strutturali che tuttavia sono molto lunghe da concretizzare. Non potendo aspettare indicazioni da parte del mondo della politica dobbiamo guardare a ciò che siamo in grado di fare noi stessi: oggi in Italia abbiamo ancora troppi Fondi e troppo piccoli. Auspico di lavorare in una logica di aggregazione tra i Fondi e tra le stesse SGR per dare uno sviluppo concreto al nostro settore.
(*) Francesco Tedesco, collaboratore di www.internews.biz e di ECONOMIA IMMOBILIARE, è ingegnere ambientale esperto in energie rinnovabili e giornalista pubblicista.