Le mie ricette per la real estate communityA cura di Alex Lund, Associate Director di M&G Real Estate
Con la chiusura degli uffici come conseguenza delle misure di contenimento adottate dai governi di tutto il mondo, in un batter d’occhio la giornata lavorativa è stata trasportata nelle cucine, nelle camere da letto e nelle zone giorno delle nostre case. Gli amministratori delegati si sono congratulati con i propri team per la rapidità di questa transizione. Tuttavia, in breve tempo è emersa naturalmente la domanda: questa situazione porterà a un cambiamento più permanente? La risposta nel breve termine è fortemente ancorata alle circostanze personali. Mentre le politiche di lavoro da remoto sono state adottate in massa, l’esperienza individuale è stata tutt’altro che allineata.
L’impatto psicologico dell’isolamento è decisivo anche nel determinare la volontà dei dipendenti di ritornare in ufficio. Nonostante l’attuale minaccia per la salute sia temporanea, molti saranno riluttanti a servirsi nuovamente di mezzi pubblici sovraffollati. Le regole di distanziamento sociale detteranno il nostro ritorno in ufficio, ma quando avremo un vaccino a disposizione probabilmente assisteremo a una prima ondata di “nostalgia” del tempo trascorso in ufficio, con lavoratori assaliti dalla stanchezza dell’isolamento e alla ricerca di maggiore interazione umana. Pertanto, è necessario inquadrare il dibattito oltre i prossimi 12-24 mesi. La vera domanda a questo punto è cosa rappresenta in realtà l’ufficio moderno del 2020 e se questo spazio è ancora adatto a un mondo post-Covid-19.
La flessibilità lavorativa comporta avere un’opzione
Il passaggio al lavoro flessibile è in corso da diversi anni. Lo smart working sta divenendo sempre più radicato nella nostra vita settimanale, ma flessibilità significa anche avere la possibilità di lavorare in ufficio. Da questo punto di vista, è importante distinguere tra culture e settori diversi. Mentre gli atteggiamenti sociali e le leggi sul lavoro si sono dimostrati più progressisti in nazioni come, ad esempio, i Paesi Bassi e la Svezia, i lavoratori giapponesi devono ancora scrollarsi di dosso lo stereotipo di “salaryman”. Il lavoro flessibile si è evoluto in modo più naturale anche in particolari settori. Un’indagine del Chartered Institute of Personnel and Development (CIPD)[1] indica che i lavoratori del settore IT sono suddivisi al loro interno tra coloro che svolgono ruoli permanenti in ufficio e coloro con ruoli completamente flessibili. Ci sono altre sfumature da considerare, come le variazioni tra i diversi reparti o le fasi della carriera di un lavoratore. I dipendenti di età inferiore ai 35 anni sono molto meno propensi a lavorare da casa rispetto a coloro che superano i 50 anni. Tutto ciò indica diversi livelli di richiesta di flessibilità e di spazio.
L’immobile a uso ufficio non scomparirà, ma il focus sarà sulla qualità rispetto alla quantità
Oggi l’ambiente dell’ufficio moderno offre qualcosa di più coinvolgente rispetto a file di cubicoli identici. Lo spazio degli uffici aveva già iniziato a evolversi prima del Covid-19 e oggi può aiutare le aziende a innovare, creare, facilitare la collaborazione e delineare la cultura aziendale. I nuovi arrivati sul posto di lavoro si identificano ora in gran parte con la “Generazione Z”, che spesso ha idee radicate sull’interazione sociale, il benessere e l’etica del lavoro. Affinché le aziende si adattino a questa nuova struttura, oggi la nuova direzione di marcia è improntata sulla qualità piuttosto che sulla quantità. L’ottimizzazione dello spazio degli uffici è in corso da oltre un decennio. Gli obsoleti ambienti dedicati alle scrivanie sono stati sostituiti con angoli per la pausa caffè, hub di innovazione e servizi per il benessere. Così, mentre lo spazio per lavoratore è diminuito, i costi di fornitura e di servizio sono aumentati. Per gli affittuari, ciò ha contribuito a livellare i costi complessivi. Per i locatori, il premio per l’affitto legato allo spazio “giusto” ha un valore ancora maggiore. Il Covid-19 accelererà questa tendenza.
Si aprirà un mercato a due livelli
A essere sconfitta in questo caso è la tipologia di spazio che non soddisfa gli standard degli uffici moderni, ovvero le postazioni di back office. Queste comprendono sia i call center sia aziende con sede nei “business park” fuori città, dove da tempo esiste la tecnologia necessaria a consentire il passaggio al lavoro da remoto. Come nel commercio al dettaglio, il settore degli immobili ad uso ufficio si troverà probabilmente ad affrontare un mercato a due livelli. Una delle principali attenuanti a questo trend è che le aziende che hanno sede in complessi di uffici tendono a pensare in multipli di anni piuttosto che in settimane. Di conseguenza, gli immobili sottostanti sono meno legati ai profitti stagionali. Inoltre, gli ambienti dedicati agli uffici nel settore terziario possono essere reinventati più facilmente rispetto al settore retail: la struttura di questi immobili si presta bene alle conversioni residenziali, il che può rappresentare una manna per molti mercati globali. Una nuova ondata potrebbe essere in arrivo.
Gli hub di uffici in posizioni centrali con focus su qualità sono i probabili vincitori
Se la “qualità” è la direzione di marcia, ciò rafforza sicuramente la domanda di hub di uffici in posizioni centrali. Lo spostamento degli affittuari verso uffici dislocati in centro ha avuto successo per molte ragioni: migliore connettività, economie di agglomerazione, retention dei talenti e minori emissioni di carbonio. A lungo termine, ci aspettiamo che questi fattori superino le complicazioni di breve periodo, relative al distanziamento sociale necessario sui mezzi pubblici. Tuttavia, ora gli uffici centrali devono riflettere le esigenze degli affittuari del 2020. Il motto “se lo costruiamo, arriveranno” deve cambiare in “se lo costruiamo, dovrebbero arrivare”. A patto però che si investa attentamente sul design – che deve ruotare intorno a flessibilità, comodità, benessere del personale e all’aspetto umano del lavoro – incorporando le giuste caratteristiche ESG e rendendo così la location perfetta. Così, i proprietari di edifici più datati o di quelli dislocati lontano dal centro città potrebbero doversi abituare a flussi di cassa più deboli.
Le modalità di adattamento degli investitori determineranno il loro successo
Come tutte le grandi crisi, possiamo aspettarci un periodo di riflessione. Inevitabilmente, le aziende cercheranno di recuperare i ricavi persi attraverso la ristrutturazione e il risparmio sui costi. La tradizionale planimetria degli uffici sarà probabilmente al centro di tutto questo. Ma gli immobili moderni ad uso ufficio sono già un passo avanti. Il modo in cui gli investitori si adegueranno alla velocità dei cambiamenti futuri determinerà verosimilmente il loro successo tra dieci anni. Il fatto che gli immobili siano un’asset class che si muove lentamente, come ritengono gli esperti in termini di locazione, può fornire un cuscinetto temporaneo dal cambiamento comportamentale. Tuttavia nel lungo termine saranno gli affittuari a dare sempre più forma allo spazio degli uffici a livello globale.
NOTA : M&G Investments è parte di M&G Prudential, il business dedicato agli investimenti e alla gestione del risparmio costituito ad agosto 2017 dalla controllante Prudential Plc.